被调控打断的 [ 城市轮动周期 ]

文 | 地产八卦女? 陈庆

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对于「城市轮动」，还记得过年前，有位大V刘德科曾说，2021年，新一轮「城市轮动」已经开始了。

他之所以这么说的依据是，2020 年，深圳暴涨，上涨 23 个百分点，冠绝全国。随后北京和上海在经历了三年的阴跌或横盘之后，也在 2020 年强势反弹——分别上涨 9.1 个百分点和 8.8 个百分点。

而从上一轮「城市轮动」的全过程看，深圳北京上海全部飙涨，意味着城市轮动的开始。

对此，我还记得2015年，深圳确实最先暴涨；随后的2016年，先是北京上海，以及一线周边的燕郊固安、昆山、东莞，随后是四小龙南京、苏州、合肥、厦门，然后是杭州、广州、武汉、郑州、长沙、贵阳、西安等中西部省会城市开始跳涨；2017年，全国主要城市开始调控，城市轮动扩散至经济强省的地级市，如宁波、南通、东莞、中山、佛山、唐山等地级市；2018年-2019年，西部和东北的省会和地级市最后上涨，以及杭州、苏州等城市呈现出区域性结构性的上涨现象。

由此，当北上深三巨头开始齐刷刷上涨的时候，我们会强烈的感受到，中国各个城市的房价，确实存在明显的「城市轮动」——按照刘德科所说，就像一块大石头扔进湖心，它的涟漪是慢慢波及到岸边的。

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那么，为什么中国城市房价会出现「城市轮动」？

对于这种现象，有人说，它非常类似于股市中的板块轮动，一个接一个地登台表演。它属于资金潮的推动，因此当所有板块都轮动完的时候，牛市也就接近尾声了。

而从心理学的角度来看，除去资金推动效用，城市轮动的本质其实是房价锚定效应——在这个资讯发达的时代，别人的城市涨了，我的城市自然也要涨。因此，只需要有一个深圳“出头鸟”带队，其他的城市自然也会跟着飞。

那么，为什么2015年以前，全国限购并不严格，却没有这么明显的城市轮动？

这是因为，2015年以前，自媒体网络、高铁网络远不似现今发达，城市之间的房价锚定速度不快，各城市间的房价分析比对也少，各地区的房价差异也不大；而在2015年以后，形形色色的自媒体、新闻网络遍布，高铁成为客运主流，城市间的房价信息变动更为透明和迅速，从而为房价轮动提供了“涨价信心”的蔓延基础。

另一方面，2015年以前，还有不少人相信“永远没有只涨不跌的商品”，相信房价唱空论。而在2015年以后，看空楼市的人越来越少，相信房价永远涨的人却越来越多，城市居民的购买力量，由此越容易形成合力。

此外，购物中心的扩张和普及，各大城市基础设施的建设提速，也为全国各城市房价轮动上涨提供了内生动力。

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显然，如果按照城市房价的锚定效应，深圳涨了，北京上海也涨了，那么应该很快会掀起新的一轮房价轮动。

然而，开年之后，全国各个城市的楼市，寂寂无声。甚至连北京上海深圳本身，还传出了降价的声音。

根据安居客最新的统计数据：

北京1月成交住宅8191套，2月成交5378套，总计13569套；成交金额1月平均每平米是45962.36元，2月是43661.19元，平均每平米下降2301.17元。

▲图片来源：慧声说房

上海1月成交17783套，2月成交8291套，总计成交26074套；成交金额1月平均是每平米48210.88元，2月是43214元，平均每平米下降4996.88元。?

广州1月成交14147套，2月成交9072套，总计成交23219套；成交金额1月平均是每平米32991.64元，2月是31979.78元，平均每平米下降1011.86元。?

而对于深圳，在二手房指导价政策出台后，深圳二手房交易量暴跌，有房产中介半月都没开单。

根据统计，深圳住房新政以来，2月21日至2月27日期间，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌，其中龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%，红树湾片区、南山科技园北片区、后海中片区等热点区域亦在下跌之列。

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显然，调控当前，当龙头都这么快熄火，城市轮动上涨自然也是虚妄一场。部分二线城市如杭州等，虽然热度还在，但也在逐渐降温。

那么未来还会有城市轮动吗？

个人认为，全国城市再度“轮动”起来，基本上已经不可能：

（1）调控很难松绑，调控政策持续严厉

说实话，调控松绑基本不可能，未来只会越来越严。

君不见，如今的调控政策，不只是针对购房者，就连地方政府和房企，也被调控了吗？购房者各种限购限售限离婚限贷款、房企融资三道红线、卖房新盘限价、政府卖地三集中，房企选择客户按积分.....每一步都打在关键点上，房产距离“不动产”，仅有一步之遥。

而消化政策，所需的时间也会越来越漫长。一方面，各大城市新增人口已经减缓，中国国人人口趋势也是趋向于低生育率，没有人口增量，就很难快速消化政策；另一方面，沪深在 2016-2017 年出台的超严苛调控，都是消化了三四年才显露出针佔，此次调控加码，相信很长一段时间内，不会再出现井喷式的爆发。

（2）未来继续维持银根宽松的预期很难持续

说实话，深圳此次带头暴涨，源头就是因为疫情带来的货币超发问题。虽然美国上周又印了1.9万亿美元，银根宽松的局面没有变，但是未来的宽松预期则很难持续。

为什么这么说？因为疫苗正在全球普及，经济正在回温。对于政府来说，经济回温了就需要收紧银根，给下一次宽松余地，政府不可能在经济已经回温的时候去撒钱，那样只会导致无底线通胀。

实际上，针对房地产“大水漫灌”的问题，政府已经做了多次调控。例如光是2021年2月，就调控了87次，“三道红线”“集中供地”、“10年无房记录”、“二手房指导价”、“打击经营贷”、“禁止公司购买”、“堵死假离婚”、“登记学区房”、“严控房抵贷”、“法拍房限购”“追溯代持”…

▲针对购房者，四大银行房贷整体涨价：首套房房贷利率调整为lpr+55bp，二套房利率为lpr+75bp。

（3）房地产行业特殊的周期性被限售打破

前不久上海出台政策五年限售，虽然只是针对部分项目，但是从微观层面看，越来越普及的限售，很明显在打破房地产行业独有的周期性——在限售之前，房子从拿地到交付，再到流入二手房市场，差不多是五年；限售之后，房子从拿地到流入二手房，基本要求6-8年，越来越长的限售年限，毫无疑问推迟了城市轮动的周期。

由此，当调控打断了城市轮动周期，房地产市场将会越来越倾向于政策市，由城市居民和热钱推动的城市轮动，也会越来越弱。

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