学区房的大雷，突然要爆了？上海教育“新政”刷屏，知名老破小一夜骤降60万！深圳、杭州也出手了

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“学区房还玩什么呢”？在严查经营贷，消费贷入楼市之后，上海又开始给学区房泼冷水……

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5个月暴涨43%之后，上海学区房要凉了？

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将实行名额分配到校和名额分配到区。简而言之，就是每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。

业内人士分析，按照上海教育新政，中考人数最多的区，重点高中名额就越多，重点高中一半以上的名额被均匀分散在各区各校。这样的话，上海相当于在全市范围内把优质教育资源“大饼摊开”了。

这样“学区房还玩什么呢”？

不久后，网传上海知名老破小+双学位小区梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万！

5个月不到，涨幅高达43%！

多年来，教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。

易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现，这三个区域/板块的价格在2019 年较为稳定，而到了2020年尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

而黄浦区学区房则相对保持了平稳，究其原因，在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学，而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，这意味着买到相应的初中学区房即可入学，而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

最疯狂的表现莫过于浦东梅园街道，建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨，从未出现过跌势。

本轮上涨从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

在学区房疯狂涨势的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月—2021年1月连续10个月保持2.4万套—4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月，此后121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

有一老破小的公房小区的房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米。

一夜下降60万！学区房要凉凉？

就在所有人以为学区房的疯狂还将持续的时候，上海市教委近日出台的一则新政却给上海的学区房浇了一盆大大的凉水。

上海出台教育新政，“一石激起千层浪”

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。

根据新政：

委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

“全覆盖”、“所有不择生源的学校”，意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑线——名额分配面前。而决定名额数量的，不再是区统考成绩和生源口碑，也不再是初中有没有亲爹（同集团高中），而是学生人数。

这也就意味着，从优质初中考上优质高中的学生数量将明显减少，而从普通初中考上优质高中的学生数量将明显增加。

这样一来，优质初中学区房的含金量降低，同时也会传导至优质小学的学区房。

该消息一出来，不少人第一反应就是，学区房要凉凉了……

知名老破小房价一夜下降60万！

“学区房”概念在上海遭遇了前所未有的冲击。

近日，网传上海教改政策公布后，上海知名老破小+双学位小区—梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。

在上海链家的网站上看到，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。

而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。前后对比，降幅接近30%。

微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了：大量房源正在上架中……

易居研究院智库中心研究总监严跃进此前表示：“新政策从教育资源均衡的角度出发，能够使得家长理性择校和置业，部分热点学区房后续确实会降温，或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降，相关购房成本也会下调。”

进一步严禁“学区房”炒作

新政出台之后不久，3月19日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。

链家、太平洋(601099,股吧)、中原、我爱我家(000560,股吧)、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙(601828,股吧)爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。

此次承诺主要包括四个方面：

一、是在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

二、规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

三、不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。

四、在信息发布中，不出现“热度排名”、“ 投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

深圳也出手了，试点大学区

3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修订之后的龙华区大学区学校积分入学办法(征求意见稿)，并向公众征集意见。

在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。

其中，龙华区教育局将在民治小一选取民治中学教育集团民顺小学校区、民治中学教育集团民新学校校区、龙华区教科院附属实验学校（世纪春城小区范围）、龙华区实验学校、深圳高级中学（集团）北校区5所学校作为新办法实施学校。

初一选取民治中学教育集团民治中学校区、民治中学教育集团民新学校校区、龙华区教科院附属实验学校、龙华区实验学校、深圳高级中学（集团）北校区5所学校作为新办法实施学校。

据证券时报报道，在这当中，最受深圳家长关注的莫过于深圳高级中学(集团)北校区，原来带这个学位的小区均价早已突破10万。

就以最近发布的二手房成交参考价为例，水榭春天一期的参考价为每平方米73000元。

而带有深圳高级中学(集团)北校区的水榭春天5期的参考价就高达每平方米90500元。

虽然分析人士认为，本次深圳“大学区”改革试点，仅从入学积分制度进行微调，仍是单片区户籍人口受惠，改革力度较小，对于遏制高价学位房效果有限，但仍有不少人认为，虽然龙华区的大学区制对遏制高房价效果有限，但是改革从来不是一步到位的，改革总会有希望。

北京：不得鼓动引导出售方随意提高报价

北京房地产中介行业协会1月28日发文指出，北京严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年整顿房地产市场秩序的重中之重。

针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象，近日市、区住房城乡建设委、市房地产中介行业协会多次约谈北京市主要经纪机构负责人，要求各经纪机构及从业人员严格遵守相关法律法规，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。

杭州也出手了

无独有偶，据杭州市房地产中介行业协会微信号3月19日消息，3月12日，该会向全市房地产中介行业发布《关于规范房地产中介服务行为的倡议》(以下简称《倡议》)，号召各房地产中介机构及从业人员、各房源发布网络平台从房源发布行为、市场信息发布行为、市场经营行为等方面对房地产中介服务行为进行规范。

截至3月19日，共计999家单位带头响应，签署了倡议书，更多的单位正在陆续签署中。

在房源发布行为方面，《倡议》提出七条要求。包括：

房地产中介机构及从业人员不得鼓动卖家以明显高于市场价格挂牌出售房产，

不得以个别高价成交个案引导卖家涨价，不得捏造虚假高价成交案例营造房价上涨等假象；

房地产中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息；

各房源发布网络平台应当做好房源信息维护工作，禁止虚假宣传，及时下架虚假房源信息，如虚假价格、虚假面积、虚假图片、虚假广告等。

超高价学区房将成“历史”？

对于上海而言，教育的逐渐公平化或将直接影响到学区房，超高价的学区房在此背景下将失去支撑力。

学区房之所以能够卖出超高价，与其教育资源有着紧密联系。在很大一部分区域，学区房代表着学籍，接着代表着孩子能够上哪所中小学，能够有资格考入哪些高中。而此次上海的教育新政打破了这个逻辑，每所初中的学生都有升入优质高中的机会。

如果一定要说，上海教育新政动了谁的“奶酪”，那学区房必须位列其中。

“此次改革，各类初中升高中的机会会更均衡，这样也会使得各区小学和初中的入学情况更加均衡。在教育资源分布均衡的改革方向下，过热的小学和初中学区房会降温，真正有助于促进上海房地产市场的平稳健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。

“教育焦虑”不再？

上海市教委发布了教育新政之后，其相关内容随即便登上了微博热搜。有网友在文章下留言：“北京还有其他城市会跟进吗？”业内在猜测，这是不是一个改革的信号。

因为上学资格和学籍相联系，买房获得学籍成为了许多家长的首选。

此次上海教育改革究竟会不会逐渐过渡到其他城市还不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上缓解了家长们的“教育焦虑”。

有家长在社交平台的新闻下面留言，高中录取名额分配到校后，家长可以选择让孩子就近上学而免去上学路上的奔波。同时，没有考上优质高中对口初中的孩子就此便掉队的焦虑情绪也将得到缓解。

来源：每日经济新闻(博客,微博)、中国基金报、证券时报、上观新闻、华夏时报、中新经纬

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