【绿色地产】增收不增利难题待解，合景泰富急需补齐绿色发展短板

文/标准排名分析员 董馨

2020年，合景泰富（1813.HK）实现销售金额1036亿元，同比增长20%，成功实现千亿销售目标。

2020年在公司营收增速提升的同时，归母净利润增速却呈现出负增长态势，远远小于营收增速涨幅，陷入了“增收不增利”的窘境。此外，公司的毛利率和净利率也在逐渐放缓、盈利能力有所下降。

虽然合景泰富位列中国投资协会和标准排名联合发布的“2020中国房企绿色信用指数TOP50”第32名，但更多凭借的是其财务指标，其在绿色建筑发展方面仍比较薄弱。

实现千亿销售目标，加快数字化转型

2020年，新冠肺炎疫情爆发，房企营销面临严峻挑战。合景泰富直面政策及市场环境带来的新挑战，在营销方面结合实际形势，积极求变，突破创新，在严峻的形势下找到新的方向。

公司开拓“一合好房”在线营销平台，鼓励客户在线购房，足不出户安心置业，让客户在线了解公司旗下所有房源动态。同时，公司积极利用及增加快手、抖音等直播平台及垂直媒体的引流效果，成功举办了“618合意购房节”、“合景泰富-双11天猫好房购房节”等创新营销活动，以创新便捷的在线营销模式，关注客户的购房需求，解决疫情期间的置业屏障。

2020年公司实现销售金额1036亿元，同比增长20%，成功实现千亿销售目标。按销售金额贡献划分，目前在售的130个项目中，36%来自粤港澳大湾区，36%来自长三角区域；按城市等级划分，88%来自一二线城市。

伴随产业转型升级，合景泰富在持续拓展业务边界的同时，亦不断寻求内部管理的变革创新。公司走在行业数字化改革的前端，大力推动企业数字化转型。公司与IBM牵手，并于2020年6月完成了SAP系统的全面搭建，成功落地了一个覆盖公司各模块、全流程和全业态的智慧企业平台，实现了公司数字科技创新及生态构造，标志着企业迈向了数字化的全新阶段。SAP系统不仅搭建了公司财务共享平台，优化了企业资金管理方式，还实现了全景项目管控，从而有效提升营销水平，助力企业运营、规模提升和多元业务协同发展。

2020年，公司的一合APP也完成了全面升级，从单一的在线会员服务平台，发展为跨生态的会员服务平台，成为公司生态会员流量聚合入口，推进多个业态在线服务及融合，让会员透过一个APP即可享用公司各业态在线应用。通过内部融合、外联共生，高效协同，一合APP持续创新焕发公司各项可复用的企业级能力，为用户持续提供优质丰富的服务。

未来，合景泰富将继续深化数字化转型，强健公司科技骨骼，实现高质量稳健发展。

盈利能力下降

从盈利情况来看，2016-2020年合景泰富的营业收入分别为84.95亿元、110.88亿元、69.12亿元、239.42亿元、297.42亿元，2020年公司营业收入与2019年相比有所提升。归母净利润分别为34.65亿元、36.2亿元、40.35亿元、98.06亿元、66.77亿元，2020年公司归母净利润与2019年相比大幅下降。

合景泰富的营业收入由物业开发、物业投资及酒店营运三项业务营业收入组成。具体来看，2020年公司物业开发业务营业收入为284.87亿元，较2019年同期的227.62亿元有所提升，同比增长25.15%，主要是由于已交付总建筑面积由2019年177.12万平方米增长至2020年215.52万平方米；平均销售价格由2019年每平方米12851元增长至2020年每平方米13217元所致。

2020年公司物业投资业务营业收入为8.01亿元，较2019年同期的6.27亿元有所提升，同比增长27.78%，主要是由于已出租投资物业的可出租总建筑面积增加所致。酒店营运业务营业收入为4.54亿元，较2019年同期的5.53亿元有所下降，同比下降17.87%，主要是于新冠肺炎疫情意外爆发的负面影响所致。

2016-2020年合景泰富的营收增速分别为1.86%、30.52%、-37.66%、246.38%、24.23%；归母净利润增速分别为1.42%、4.48%、11.47%、142.99%、-31.91%。

2020年在公司营收增速提升的同时，归母净利润增速却呈现出负增长态势，远远小于营收增速涨幅，陷入了“增收不增利”的窘境。

2020年，合景泰富的销售成本为203.83亿元，与2019年的164.96亿元相比有所提升，同比增加23.56%，主要是由于物业销售的已交付总建筑面积总数增加所致，每平方米的土地成本也由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

与此同时，合景泰富的毛利率也呈现出下降趋势。2016-2020年，合景泰富的毛利率分比为34.63%、34.83%、32.78%、31.52%、31.47%，自2017年达到近5年最大毛利率后连年下滑，利润空间不断被压缩。

此外，由于2020年公司销售佣金随着收入迅速增长而增加导致公司销售费用由2019年的10.06亿元同比增长21.46%至12.22亿元。同时，公司的管理费用由2019年的15.51亿元同比增长0.63%至15.61亿元。

费用增长的同时，2020年公司的净利率也由2019年的38.95%下降至22.27%。而2016-2018年公司净利率分别为38.37%、30.42%、52.94%，均高于2020年公司净利率，公司盈利能力有所下降。

深耕两大区域，聚焦城市更新

合景泰富自成立以来，始终深耕粤港澳大湾区、长三角区域。目前，两个区域的土地储备占总土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为58%及70%。同时，公司在重点城市以点状分布，布局以北京、天津为中心的环渤海区域，及以成都、重庆、南宁为主的西南区域。

2020年，公司综合运用招拍挂、合作开发、产业勾地等多种模式获取新项目，成功在广州、杭州、苏州、成都、嘉兴、徐州、南通、盐城、天津、昆明等城市共获取21个项目。公司新增项目合计总建筑面积为332万平方米，总土地成本为236亿元。其中，权益建筑面积为276万平方米，权益土地成本为194亿元，补充总可售货值约700亿元。按总可售货值计算，新购置土地所在区域仍以粤港澳大湾区及长三角区域为主，分别占比41%和50%；一二线城市占比达80%。新增土地权益比达82%，并表比例达93%，均有所提升。

截至2020年年底，公司旗下共有175个项目，分布于内地及香港共41个城市，拥有土地储备共计总建筑面积约为2442万平方米，权益建筑面积约1663万平方米，总可售货值约5300亿元，足够公司3～5年发展所需。

如今，我国大型城市已从增量时代逐步进入存量时代，城市更新将成为城市发展的新增长模式。2020年，合景泰富在城市更新方面加速推进，凭借优异的产品质量和综合体运营经验布局大湾区内广州、深圳、佛山、东莞等重要城市，推动城更项目。目前，公司已中标两个旧村改造项目的合作主体资格，包括广州市天河区吉山村、广州市增城区石下村。已启动拆迁三个旧村改造项目，分别为位于广州市黄埔区的南岗村、双沙村和红卫村。

目前，合景泰富已在广州、佛山、深圳、东莞持续推进34个城市更新项目，以实际行动为粤港澳大湾区城市群的蓬勃发展再添活力，全面提升旧改区域的辐射力和影响力。

2021年，公司将推出位于广州、苏州、成都、重庆等核心城市的全新项目。稳健的土地投拓、基于大湾区、长三角布局及一二线城市优质充足的可售货值以及城市更新将为公司补充大湾区核心城市中心城区一小时经济圈的优质土储，将合力支撑公司销售规模持续增长。

融资渠道多元化

从短期偿债能力来看，2016-2020年合景泰富的流动比率分比为1.58、1.65、1.33、1.18、1.14，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降。2016-2020年合景泰富的速动比率分比为0.63、0.9、0.71、0.61、0.47，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降。

从长期偿债能力来看，2016-2020年合景泰富的资产负债率分别为78.32%、79.07%、82.78%、82.16%、76.78%，2020年公司资产负债率较2019年有所下降。

此外，2020年合景泰富剔除预收款后的资产负债率为75.1%，净负债率降至61.7%，现金短债比为1.8，根据“三道红线”管控，踩中“一道红线”。

在融资方面，合景泰富一直保持较强优势。2020年，合景泰富融资成本下降0.2个百分点至6.2%。同时，公司总借款规模进一步下降，银行授信充足，境内外多重融资渠道畅通。此外，2020年公司成功发行3笔美元债，累计发行金额为9亿美元。具体包括2020年1月发行7年到期的3亿美元债，利率为7.4%；8月发行的5年到期的2亿美元债，利率为5.95%；11月发行的5.25年到期的4亿美元债，利率为6.3%。多元化融资渠道使得公司债务结构不断优化。

从营运能力来看，2016-2020年合景泰富的存货周转率分别为0.16、0.18、0.11、0.29、0.28，2020年公司存货周转率与2019年相比略有下降，且低于房地产开发行业存货周转率平均值0.3。流动资产周转率分别为0.15、0.15、0.08、0.21、0.23，2020年公司流动资产周转率与2019年相比略有提升。总资产周转率分别为0.09、0.1、0.05、0.13、0.14，2020年公司总资产周转率与2019年相比略有提升，但低于房地产开发行业总资产周转率平均值0.2，说明合景泰富2020年存货变现较慢，资产流动性一般。

亟待补绿色建筑发展短板

虽然合景泰富宣称，其在发展新项目时都有将绿色建筑理念加入并实践在设计及建造过程中，积极争取中国绿色建筑认证，务求在各过程中实践低碳生产及营运，缔造健康并可与自然共生的项目产品，但是其在绿色建筑发展方面仍十分薄弱。

标准排名监测数据显示，2019年合景泰富获得绿色建筑认证面积19.08万平方米，无缘中国投资协会和新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30”榜单。2020年合景泰富获得绿色建筑二星级设计标识的项目是景商领峰花园一期二期三期、KXC-K2-4房地产开发建设项目和合景天峻华府，绿色建筑认证面积仅为17.5万平方米。

虽然绿色建筑发展薄弱，但是合景泰富在气体排放及废弃物管理方面，对于项目产生的废弃物都进行严格的处理，务求对环境造成最低影响。公司项目内的所有餐厅均使用天然气(12T)炉具，并确保相关排放符合国家强制性标准。

在废水处理方面，项目内的餐饮行业商户所制造出来的废水必须通过商户的隔油隔渣池进行处理，再排放至项目的汇总隔油池，总隔油池的废水会经过三阶段的隔油滤渣处理程序后才会排放至市政管道。此外，公司会聘请专业清掏公司于每两个月对总隔油池进行清掏维护，并根据实际情况增加清掏次数。

在污水处理方面，项目地面楼层的污水会直接通过已铺设好的污水管道排放至市政管道，地下楼层的污水会另外通过特别设置的提升装置排放至市政管道，公司所有项目的污水排放均通过国内市区政府环保审核，利用市政管道集中到污水处理厂处理。另外，公司会将收集到的雨水通过管道直接排入市政雨水管网，不会渗漏到任何污水，公司部分项目所收集到的雨水会作灌溉、清洁等用途。

在家居废弃物方面，公司设有回收计划，有专业的外部公司负责回收分类并进行运送处理。公司在每座大厦均贴有海报及在社区入口和园区主干道悬挂相关宣传标语以推广回收和绿色生活，打造社区的环保氛围，同时还设有不同类型的回收箱，例如旧衣物、废纸、金属、塑胶等。

希望未来合景泰富能够加大绿色建筑开发力度，将绿色低碳理念环环镶嵌到项目的建设、规划、设计、供应链、施工、管理中等，积极响应国家关于绿色建筑发展的号召，树立绿色健康的品牌形象。

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