【绿色地产】迈入千亿的中骏“增收不增利”，绿色建筑发展薄弱

文/标准排名助理分析员 董馨

终审/惠吉华

2020年，中骏集团（1966.HK）实现合同销售金额1015.37亿元，同比增长26.1%，正式迈进“千亿房企俱乐部”。

尽管公司规模不断扩张、合同销售金额成功突破千亿,却也陷入了“增收不增利”的怪圈。

2020年在公司营收增速大幅提升的同时，归母净利润增速仅同比增长8.35%，远远小于营收增速涨幅。此外，公司的毛利率和净利率也在逐渐放缓、盈利能力有所下降。

虽然中骏集团位列中国投资协会和标准排名联合发布的“2020中国房企绿色信用指数TOP50”第36名，但更多凭借的是其稳健的财务信用指标，中骏在绿色建筑发展方面仍比较薄弱。

迈进“千亿房企俱乐部”

2002年受新冠肺炎疫情影响，全球经济面临巨大的下行压力，房地产行业也受到极大的冲击。

在错综复杂的环境及国家政策坚持房住不炒的背景下，中骏集团采取灵活多变的营销策略以应对房地产市场的不确定性。

针对综合体项目销售，公司采用大盘首开模式，并考虑中介分销方式，依托项目等周边配套优势，以加速去化、回笼资金为目标，加强节点促销体系建立，精细设计促销策略的针对性、实施时间性，重落地实效。

2020年内，中骏集团共有超过150个项目处于在售阶段，分布在54个城市，主要集中在二、三及四线城市，其中37个为本年度所推出的新项目。

从城市划分来看，合同销售金额最多的六个城市包括北京、重庆、南京、厦门、昆明及泉州，这六个城市合同销售金额占公司合同销售金额的45.6%。

二线城市中以厦门、昆明及重庆的合同销售表现最为突出，分别为183.52亿元、54.36亿元及53.56亿元。厦门创本集团单个城市合同销售新高，占2020年整体合同销售金额的18.1%。

三线城市中以泉州表现最为突出，合同销售金额为53.28亿元，占整体合同销售金额的5.2%。

从区域划分来看，由于公司在长三角经济圈深耕已见成效，并在年内于上海、杭州、苏州及丽水等城市推出多个新盘，因此长三角经济圈的合同销售金额再创新高，共实现合同销售金额383.98亿元，占整体合同销售金额的37.8%。

受益于多个厦门岛内新盘的合同销售贡献，包括天盈及天禧等项目，海峡西岸经济圈实现合同销售金额279.42亿元，占整体合同销售金额的27.5%。长三角经济圈及海峡西岸经济圈为公司合同销售金额最多的两个区域。

从城市级别划分来看，中骏集团在二线及三、四线城市的合同销售金额再创新高，分别为573.06亿元、349.13亿元，分别占整体合同销售金额56.4%、34.4%。

陷入“增收不增利”怪圈

尽管公司规模不断扩张、合同销售金额成功突破千亿,却也陷入了“增收不增利”的怪圈，净利润增速逐渐放缓、盈利能力有所下降。

从盈利情况来看，2016-2020年中骏集团的营业收入分别为124.81亿元、161.05亿元、177.83亿元、213.7亿元、325.73亿元；归母净利润分别为20.72亿元、28.4亿元、33.85亿元、35.1亿元、38.03亿元，呈逐年上升趋势。

中骏集团的营业收入由物业销售收入、物业管理费、租金收入及项目管理收入组成。

具体来看，2020年公司物业销售收入为315.54亿元，较2019年同期的204.53亿元有所提升，同比增长54.28%。

物业管理费为5.32亿元，较2019年同期的4.58亿元有所提升，同比增长16.09%，主要是由公司管理的物业数量及面积增多所致。

租金收入为3.15亿元，较2019年同期的2.85亿元有所提升，同比增长10.69%，主要是由上海中骏广场办公楼及南安世界城购物商场的租金增加所致。

项目管理收入为1.72亿元，较2019年同期的1.74亿元略有下降，同比下降1.4%，主要是由于为合营公司提供的项目管理服务及其他物业相关服务下降所致。

2016-2020年中骏集团的营收增速分别为16.75%、29.04%、10.42%、20.17%、52.42%；归母净利润增速分别为125.58%、37.05%、19.2%、3.69%、8.35%。

2020年在公司营收增速大幅提升的同时，归母净利润增速仅同比增长8.35%，远远小于营收增速涨幅，陷入了“增收不增利”的怪圈。

与此同时，中骏集团的毛利率也呈逐年下降趋势。2016-2020年，中骏集团的毛利率分比为25.04%、34.06%、34.56%、27.57%、24.14%，自2018年达到近5年最大毛利率后连年下滑，利润空间不断被压缩。

此外，由于2020年公司在售项目数目大幅增加导致公司销售费用由2019年的5.16亿元同比增长47.07%至7.59亿元。同时，公司的管理费用由2019年的16.16亿元同比增长29.56%至20.94亿元，财务费用也由2019年的5.28亿元同比增长29.28%至6.83亿元。

费用高居不下的同时，2020年公司的净利率也由2019年的18.7%下降至13.39%。而2016-2018年公司净利率分别为19.51%、21.36%、20.57%，均高于2020年公司净利率，公司盈利能力有所下降。

土储可供未来2-3年发展

在土地储备方面，2020年中骏集团土地储备总规划建筑面积为3768万平方米，应占土地储备总规划建筑面积2566万平方米，分布于62个城市，总货值达到4000亿元，足够支持集团未来2-3年的发展。

去年，中骏集团新增38个项目，分布在25个城市，包括上海、重庆、苏州、郑州、厦门、福州、昆明、泉州、南通及潍坊等，其中14个为新进入城市。

2020年，中骏集团坚持推进“一体两翼”的发展战略，除有利于布局世界城及长租公寓外，也快速以低价获取一线及二线城市副中心或地铁上盖的项目及三、四线城市中心优质住宅土地。

在“一体两翼”的发展战略的主导下，中骏集团“百城计划”在2020年全面提速，共新增14个世界城购物商场项目。

2020年，中骏集团新增地上建筑面积1075万平方米，总土地成本405.5亿元，应占土地成本322.81亿元，平均土地成本每平方米3772元。

此外，中骏集团在获取土地前期，会通过严格的调研和测算，确保住宅的去化。

从营运能力来看，2016-2020年中骏集团的存货周转率分别为0.5、0.48、0.42、0.35、0.38。流动资产周转率分别为0.43、0.45、0.34、0.27、0.32。总资产周转率分别为0.27、0.28、0.21、0.17、0.21。

三项指标均在2020年较2019年有所提升，说明中骏集团2020年存货变现加快，资产流动性有所改善。

降低融资成本

从短期偿债能力来看，2016-2020年中骏集团的流动比率分比为1.35、1.2、1.15、1.14、1.19，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所提升。

2016-2020年中骏集团的速动比率分比为0.5、0.49、0.57、0.47、0.42，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降。

从长期偿债能力来看，2016-2020年中骏集团的资产负债率分别为76.25%、74.98%、78.19%、79.73%、77.05%，2020年公司资产负债率较2019年略有下降。

此外，2020年中骏集团剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3，“三道红线”指标均为绿档。

融资方面，在境外，2020年1月，中骏集团增发于2024年4月到期的1.5亿美元优先票据，发行收益率为6.5%。此额外优先票据与2024年四月到期的3.5亿美元7.375%优先票据合并为一个优先票据。

2020年11月，公司发行于2025年5月到期的5亿美元优先票据，票面息率为7%。

在境内，2020年7月中骏集团发行于2024年7月到期的14.6亿元境内公司债券，票息率为5.5%。2020年10月，公司发行于2025年10月到期的20亿元境内公司债券，票息率为5.5%。以上所得资金用于公司现有债务再融资，并为未来的发展提供充裕的流动性。

2020年公司现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.7倍。纵使国内监管机构不断收紧对房地产行业的贷款，中骏集团仍能善用境内及境外多元融资渠道降低融资成本，改善财务状况，优化债务结构，2020年公司加权平均融资成本从2019年同期的6.7%微降至6.5%。

2021年2月，惠誉国际评级有限公司首次授予中骏集团「BB–」的长期外币发行人违约评级，展望「稳定」。

绿色建筑发展薄弱

虽然中骏集团高调宣称，其始终关注公司营运及项目发展为环境带来的影响，积极践行可持续发展理念，发展绿色智慧建筑，努力将公司发展为环境带来的影响降至最低，但是其在绿色建筑发展方面仍十分薄弱。

标准排名监测显示，2019年中骏集团仅有泉州中骏?国金中心二期一个获得绿色建筑二星级设计标识的项目，认证面积20.4万平方米，获得绿色建筑三星级和运行标识的项目均为0。

这也是中骏集团无缘中国投资协会和新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30”的重要原因。

2020年，中骏集团获得绿色建筑二星级设计标识的项目是与新希望和融创三方合作的渝锦悦鹿角194亩项目（M40/02地块），绿色建筑认证面积约22.8万平方米。

去年7月，住建部、国家发展改革委、教育部、工信部、人民银行、国家机关事务管理局和银保监会七部门联合印发的《绿色建筑创建行动方案》提出，到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%，既有建筑能效水平不断提高，住宅健康性能不断完善，装配化建造方式占比稳步提升，绿色建材应用进一步扩大，绿色住宅使用者监督全面推广，人民群众积极参与绿色建筑创建活动，形成崇尚绿色生活的社会氛围。

虽然绿色建筑发展薄弱，但是中骏集团也在积极倡导鼓励僱员实践可持续办公和生活方式，如无纸化办公，使用电子通讯传阅文件，减少一次性纸杯使用，重复利用资源等。

同时，该公司将节能作为公司环境管理重点，包括采购高效能源产品和服务，协助实现公司整体节能目标，并在办公室范围张贴宣传海报，提醒员工节能。

2019年，中骏在总部落实了各项节能措施，包括安排巡检、规定下班后无人加班区域的空调等电器均需关闭，以及为冬季电加热设备加设定时开关等。

在水资源管理方面，中骏总部已安装节水型龙头和冲厕系统，同时提醒员工节水，公司还鼓励主要承包商使用回收废水，节约水资源。

为便于排水，中骏泰州项目在设计上加入154根雨落管，使雨水由地面经管道收集，流入地下雨田回用池。此设计除了能预防暴雨水浸风险外，同时能利用雨水代替城市供水，预期节省5%以上的城市供水量。

此外，公司还在路面雨水通道及斜坡等地方进行绿化，使项目绿化面积达总面积的47.6%。

在绿建施工方面，公司在招标及施工阶段始终遵循绿建理念，优先选用环保建筑材料，并在审核潜在供应商时评估其环境管理表现作为筛选条件之一。公司还在施工期间实施多项防治措施，以控制排放及污染。

此外，公司还用回收的废水来冲洗离场车辆；将废弃物分类及标签存放，并按照规定申报及记录建筑废料的处置方式；采用低噪声施工机械及工艺，加强施工设备的维护保养，同时安装隔声屏，缓解噪音对附近居民的影响。

在智慧建筑设计方面，中骏集团利用物联网各移动通讯技术等科技，将智慧建筑设计融入发展项目中。

公司计划于未来将于旗下的商办建筑中广泛使用楼宇自动感知功能，使建筑内多处都设有感测温度、湿度、光照度，以及感测二氧化碳、PM2.5及甲醛等气体的空气质量传感装置。

希望未来中骏能够加大绿色建筑开发力度，将可持续发展理念真正融入公司，降低公司发展为环境所带来的负面影响，提升资源使用及运营效率，积极践行企业社会责任，树立企业绿色健康良好品牌形象。

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