大理商业因地而异 外来与本土企业叠高层级 | 赢商地州行

洱海西岸的崇圣寺、大理古城等这些历史古迹，见证了数百年前五朝古都的南诏盛世。

而今，在“桥头堡”战略规划中，大理处于滇西通道的核心位置，被定位为滇西综合型中心城市。自然也就承载起了滇西商贸、物流、总部经济、金融、商务、教育、医疗、工业、服务中心等多种功能。

苍山下的大理三塔（图源：大理崇圣寺三塔景区官方网站）

大理四大名景之一“洱海月”（图源：大理州政府官网）

迈进大理，你听到最多的就是“风花雪月”，即为上关的风、下关的花、苍山的雪、洱海的月，大体我们可以对大理市的区域有一个最广泛的认知。

大理市为四线城市，根据商业发展情况，商业线为五线城市，在云南的16个地州中，大理市的商业发展靠前，仅次于玉溪。

赢商网此番地州行之“看见！云南新势力”将走进大理市，通过商业地产的发展，去了解这座城市的更迭，去呈现大理人民的生活景象。

大理市俯瞰图（图源：摄图网）

大理市真正的商业地产发展起步较晚，都是从房地产的综合性开发而来的。下关区作为大理的政治、经济、文化的中心，自然就是商业发展最繁华的区域。

我们暂且告别上关的风、苍山的雪、洱海的月，去感受商业发展最为集中的下关。

25万方商业盘踞建设路商圈 中心地位难以撼动

就目前来看，大理市中心只有一个，那就是建设路商圈。

围绕建设路，有以MALL形式呈现的全业态的昆百大·泰业国际广场，有开放式街区的恒邦时代天街，有一站式消费目的地万德福购物中心，还有当地多元化的滇西商务中心等。

万德福购物中心作为大理一站式购物中心，于2012年试营业，商业体量达2.1万平方米，是大理最早的MALL，第一年便完成了7600W元的年销售，其开发企业云南万德福百货有限公司也在打造自己的品牌：万德福生活超市、慕咖烘焙坊、潘妮妮咖啡厅、无量山乌骨鸡星光农场，众多自营品牌也进驻到购物中心内。

商场共有三层，一楼汇集国际知名时尚品牌，二楼为都市质感生活潮服馆，三楼是家庭休闲娱乐中心和餐饮聚集地。主要定位于25 岁 ~55 岁中青年家庭客群，带给大理这座城市品质消费、精品生活、个性服务。

品牌方面，除了提及的自营品牌外，还有万达宝贝王、度嘉班妮、耐克、周大福、百丽以及雅诗兰黛、兰蔻、SK-II、娇韵诗等一线化妆品集合专柜。

昆百大·泰业国际广场是大理市最大的大型MALL，双中庭设计，总体量达到15万平方米。是昆百大与泰业城强强联合的商业地产项目，于2017年开业至今，成为了大理商业的典范。

赢商网发现，业态布局上的已经具备完善的生态，趋向于精细化。负一楼为超市，一至六楼为综合性业态，七楼足疗，八楼酒店，九楼为办公区。品牌层面，引入的品牌级次可以和昆明的部分购物中心媲美。主要有沃尔玛、横店影视(603103)、肯德基、必胜客、星巴克、茄子恰恰、外婆味道、飞阳餐饮、台北帮厨、CK、Charles&Keith、Adidas、苹果、ECCO、FILA、雅诗兰黛、悦诗风吟、亨吉利、ONLY、MO&CO等百余个国内外连锁品牌和一部分当地的餐饮品牌。

自身配套方面，包括负两层近千个停车位，配置了5部手扶电梯及9部垂直电梯，外部有13800㎡的市民休闲广场，下沉式商业广场，周边涵盖业主会所，社区卫生站所等多功能配套。

恒邦时代天街是泰安新城的商业板块，建筑面积约5万㎡，共有五层，定位“大理全天候国际乐享中心”，从物业结构来看，是一座开放式的街区式商业。

通过走访发现，各个楼层汇聚了以零售、餐饮、儿童为主的业态，场内大约有100个品牌，不仅有来自全国连锁的博纳国际影城、麦当劳、周大福、哥弟、华为、阿斯达斯、耐克、彪马、中国李宁，还有本土的阿玛拉酥油茶、妙吉祥素食馆、鲍喜、焰遇、晓火铺等，可以看出餐饮大多为本土品牌。

另外，各个楼层都有不同程度的空铺存在，整个动线较为流畅，但场外的主干道建设路似乎对时代天街不太“友好”，只有通过十字路口的地下通道可以贯穿过来，整条建设路并没有设置横穿的斑马线，这就给项目引流设置了较大障碍。

滇西商务中心是下关的城中村改造项目，是大理本地知名的天城集团开发，总建筑面积53万平方米，其中商业板块12万平方米。

整个项目被划分为4个分区，A区为综合性业态，已经开业运营，品牌级次较低；B区主要为酒店，目前已经有IHG旗下的智选假日酒店在营，其他位置正在招商中；C区于去年竣工，未来将会有京东电器以及奥特莱斯进驻；D区目前有2万方，应社会需求，在做临时的过渡市场，提供市民便利，之后将会打造成夜市、娱乐城。

值得一提的是，在A区的负一楼还有一个新紫云购物广场，于2017年开业，实则为当地的一个批发市场，专业做小商品批发。

这四大商业中心，约35万方商业以不同的物业形式，不同的业态构成，加之周边的教育、酒店、住宅、交通等配套共同构建了建设路商圈，这也是大理市商业最繁华的地带。

30万客群常驻北市 爱琴海6月迎来开业

随着城市的扩容，北市区的楼盘开始逐步增多，30万常住人口在这里汇聚，于是乎另一座商业体——爱琴海购物中心即将呈现。

大理爱琴海购物中心约6.5万平方米商业体量，目前招商工作已经接近尾声，预计将于今年6月25日整体开业。

业态组合上会沿袭爱琴海模式，集合奢侈名品、日常购物、美食餐饮、亲子培养、休闲娱乐等多元业态，定位于“都市年轻潮流聚集地”，消费辐射范围延伸至周边3至5公里。

目前已知的有温莎KTV、万达影城、KKV、唯品鲜生、登康贝比、天空之城、DQ、三叶草、耐克、阿迪达斯、星巴克、大渝火锅、必胜客、肯德基、北疆饭店、九锅一堂等品牌进驻。据了解，有30+品牌为大理首店。

满江片区开发正酣 万达广场明年开业

商业的发展有赖于城市空间的布局，而城市的空间又受限于地理条件的限制。就如昆明，往北继续发展受到长虫山一带阻隔，往南延伸就被滇池限制。

大理市也如出一撤，地形极其独特，受到苍山、洱海的限制，没有多余的土地利用空间。古城区因海西地区的保护政策，被限制进一步开发，下关城区承载能力日趋饱和，满江片区才进入开发大势中。

目前，满江有众多项目正在开发或已纳入规划，商业开发量大，满江较早接纳的定位是大理的商贸物流中心，因此已建成的相关项目较多，后随着住宅项目增加，商业设施需要跟进完善，已有万达广场之类的大型商业中心开发建设当中。

大理万达广场效果图

据了解，大理万达广场占地为147亩，总建筑面积约50万平方米，总投资40亿元，将打造成集大型购物中心、高端酒店、高端写字楼、精品商业步行街、高品质住宅为一体的城市商业综合体。

根据计划，项目工期为4年，预计将在2023年10月建成一座13万平方米的购物中心、1座五星级国际酒店、6栋商务公寓及13栋住宅。项目建成后可以容纳300余户商家入驻，提供就业岗位5000余个，每年产生税收1亿元以上。

大理市的商业进程在城市自身迭代中不断成长，一批全国知名商业也看重这片价值高地，先有昆百大，后有爱琴海、万达等纷纷下沉进入，同时来自全国的品牌也汇聚进来，连同着当地的商业体以及原创品牌，共同繁荣着这座风光之城。

未来，商业的荟聚，加之文旅的大批量覆盖，大理的商业一定会是立体化、多元性的，辐射的客群也将从当地市民扩大到旅居人群，实现生活方式多样化。