金辉2021年报中未来的“确定性”

　　营收稳步增长，三道红线绿档、加权平均债务成本进一步下降。在行业波动的大环境下，一直保持自律的金辉控股维持了业务的稳步发展。

　　此外，在行业流动性备受考验的当下，金辉控股的财务稳健也获得了资本市场的好评。截至业绩发布，三大国际评级机构均维持金辉控股长期发行人主体评级不变：标普B+，展望稳定；穆迪 B1，展望稳定；惠誉B+，展望稳定。发布业绩后的第一个交易日，金辉股价上涨4.16%至4.26。

　　金辉紧随年报之后发布的月度公告显示，经营继续稳步前行。2月合约销售金额约30.5亿元，合约销售面积约21.5万平方米。截至2022年2月28日止两个月，累计合约销售金额约73.7亿元，累计合约销售面积约49万平方米，合约平均售价约为每平方米15000元。

　　财务稳健 游刃有余

　　在如今的房地产新局面下，回顾金辉2021年业绩表现，两大方面表现尤为突出，或者说，这两大亮点也是企业决胜未来的关键。

　　首先就是稳健的财务，去年，在三道红线、两集中等调控政策影响下，整个房地产行业的经营性现金流及融资性现金流同时收紧，房地产企业遭遇到了严重的流动性危机。这表明，财务失衡成为去年至今的包括大型房企在内的市场主体继续生存的最大羁绊，所以，财务稳“命脉稳”，业界皆为认同。而金辉牢牢把握住了这一点。

　　根据财务报告，金辉控股净负债率为88%，现金短贷比为1.2，剔除预收款项后的资产负债率为68.5%，三道红线”全部绿档。值得一提的是，金辉自上市后的年度财报，三道红线都延续了绿档的优势，自律性显而易见。

　　在保持三道红线纪律性的同时，金辉还在进一步降低有息负债规模。截至报告期末，金辉有息负债总额同比下降1.82%。同时一年内到期债务为167.9亿元，同比下降13.03%，于有息负债总额中的占比仅31.81%，同比下降了4.1个百分点。融资成本上，从上期的7.47%下降至本期的6.58%，降低0.89个百分点。

　　除了总量规模上降杠杆外，金辉债务结构仍在优化中。截至报告期末，其中银行占比达61.8%，CMBS占比10.1%，美元债占比8.6%，境内债占比12.8%，信托等其他非标融资进一步压缩到6.7%。合联营担保进一步压缩，从55.1亿到14.3亿，同比降低74%。

　　金辉财务的稳健，至少能够说明两个问题：第一，正是因为受益于销售端的良好去化、投资端的审慎以及持续健康的运营，良性循环下，金辉的财务才能保持健康稳定；第二，经营稳健，财务健康、偿债能力强劲，上述特征也是金辉能够获得三大国际评级机构“展望稳定”评级的重要原因。

　　当然，稳健的经营也使得金辉在“凉凉的土地市场”上游刃有余，对未来获取土地做出合理和坦然的规划。2021年度金辉共新增30幅土地，共计规划建筑面积389.5万平方米，涉及到13个一线、强二线重点城市，包括北京、宁波、绍兴、泉州等，长三角和东南区域是金辉控股拓展的重点。亿翰智库测算，2021年金辉新增土地储备的地货比是0.4，逆势低位加仓有利于保障公司项目未来利润率的增长。

　　截至报告期末，金辉全口径总土储超3319万平方米，其中97.7%位于强二线及核心三线城市，为未来持续稳步高质量发展奠定基础。

　　 多元业务助力未来确定性

　　未来的路径和出口到底在哪里？恐怕这成为所有房企最大的心声。2021房地产业绩会上，不少房企也表达了未来要走新路的决心和规划。

　　新路怎么走，金辉也自有打算，且在此前也早有所布局。金辉的路径可以用“经营”二字来总结，即除开发业务外，经营层面将会花更多的心思。

　　那么，在经营方面，金辉在过去一年，做出了哪些成就呢？

　　财报显示，除维持房地产销售主营业务的健康有序经营外，金辉还在报告期内持续完善商业、酒店、办公以及综合等多类型物业的业务布局，进行业务多元化布局。商业租赁收入金额3.97亿元，同比增长18.2%。

　　在商务园区方面，北京金辉时八区项目于2021年4月正式亮相，项目定位为智能制造产业园区，并以5A甲级硬件，与已形成规模的望京CBD、中关村(000931)产业区、丰台科技园等区域，共同构成北京城市级产业链。

　　在酒店业务板块的拓展上，2021年2月，福清金辉喜来登酒店开业。10月，金辉与雅高集团达成协议，合作开发打造上海北外滩地标级酒店——金辉索菲特。同时，西安金辉喜来登酒店等也都在筹备过程中。

　　在展望未来时，金辉也表示，将持续完善住宅、商业、酒店、办公以及综合体等多类型物业的业务布局，助力城市配套服务升级，推动城市美好发展。

　　亿翰智库认为，疫情不断反复导致线下活动受阻，但是金辉租金收入处于稳定的增长，同比增长18%至3.97亿元，若疫情活动能保持相对稳定，再加上公司住宅业务贡献稳定的收入增长，商业等其他多元业务的布局或是金辉未来业绩增长的关键之一。