证监会原主席肖钢：鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与REITs

4月16日消息，2022清华五道口全球金融论坛15日至17日召开，会议主题为“行稳致远，金融助力高质量发展”。全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢发表演讲。

肖钢指出，要鼓励地方和企业拿出更多的优质资产来参与REITs。现在试点了以后有一种情况发生了，大家积极性还不是很高，很好的资产还舍不得拿出来，当然原因很多。他认为要扩大REITs的规模，才能使产品的品种起到应有的作用。

同时，他还表示，要进一步摸清项目的底数，建立分类的项目库，做到应该进入这个库的“应入尽入”，落实项目的申报条件，压缩项目的申报周期，现在申报周期太长了。

“因为大家知道我们的项目都是在各个地方，各个地方的发改委还要协调，因为它有的企业项目不是在一个城市，是在几个城市，我们现在的规则是按省，每个省发改委要审核，跨省协调的时间就长了。要开展分类辅导的服务，做好示范的引领，这是一个方面。我觉得当前存在的试点当中的问题是怎么样鼓励地方政府、地方企业拿出优质资产来进到基础设施的REITs库里面。”肖钢表示。

以下为嘉宾发言全文：

尊敬的各位嘉宾，女士们、先生们，大家下午好。

很荣幸能够参加清华五道口全球金融论坛，根据今天这一场论坛的主题，我想就基础设施的公募REITs问题谈一些自己的思考和认识。

大家都知道我国“十四五”规划明确提出要“推动基础设施领域不动产投资信托基金，就是REITs的健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，从这里开始公募REITs已经提升到国家的战略层面了，因为是“十四五”规划是我们国家最高的经济社会发展的规划，这个意义非常重大。

自去年基础设施公募REITs上市交易以来，总体市场运行平稳，也取得了显著的成效，受到了市场的广泛认可，应该说试点项目的示范效应良好。同时也应该看到我们在试点当中也还存在一些问题，由于我国公募REITs处于扩大试点的阶段，还需要深入地总结实践经验，进一步研究完善相关法规，优化运行机制，加强投资者的教育。

下面我就讲几点建议，下一步怎么来推进REITs的发展。

第一，研究修订相关法律或制订单独的法规。大家都知道REITs是不同于企业传统融资的，它是通过将企业的资产出表进行真实销售，并且破产隔离，因此REITs和企业传统的融资相比是一个结构性的融资，也就是直接融资的一个品种。REITs本质上是资产的IPO，我们讲上市公司是公司的IPO，REITs是资产的IPO。企业出售它的资产获得的融资其实不仅仅是一个融资的作用，当然是有融资的作用，但不仅仅，而是像一个上市公司一样，它的资产上市了以后就获得了一个基础设施资产的资本运作平台，类似上市公司上市以后可以在资本市场不断地运作，给它提供了这样的平台。同样资产上市了，也为资产提供了资本的运作平台。

这个资本运作平台远远超出了资本市场本身。前端可以吸收多元化的投资，在资产还没有建设的时候或者要建设的时候就可以吸引多元化的投资。后端通过公募REITs的退出，上市了可以收回资金进行再投资，这就是“十四五”规划特别强调的存量投资和增量投资的良性循环。而且收回来的资金再进行投资，持续扩募，吐故纳新，形成管理资产的规模优势。如果就一个资产、两个资产谈不上规模优势，通过公募REITs就会形成规模优势，这样有利于提升基础设施的运营效率和技术的水平。

REITs性质上是属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，本质上是证券，但不是股票，也不是债券，也不是资产证券化，既然是证券就要依托《证券法》将REITs作为一个独立的证券品种制定专门的法规。这样才能确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。要单独搞一套。目前采用“公募基金+ABS”的方式是符合现行的法律可行方案，有利于及早地启动试点，破冰前行。因为法律没改，采取别的方式不合适，启动不了，现行的模式确实有这个好处，能够尽快地启动试点。但是带来的问题是产品结构层级过多，法律关系复杂，运行和监管成本增加，市场主体的职责界定和协调难度增大，要针对试点当中存在的问题完善相关的法律，作出新的制度安排，从而优化产品的设计，简化产品的结构和交易的结构，健全监管的办法。

第二，优化运行机制。REITs有一套运行机制，涉及的问题很多，我这里就运行机制想讲三点。

一是要鼓励地方和企业拿出更多的优质资产来参与REITs。现在试点了以后有一种情况发生了，大家积极性还不是很高，很好的资产还舍不得拿出来，当然原因很多。我觉得要扩大REITs的规模，才能使产品的品种起到应有的作用。要进一步摸清项目的底数，建立分类的项目库，做到应该进入这个库的“应入尽入”，落实项目的申报条件，压缩项目的申报周期，现在申报周期太长了。因为大家知道我们的项目都是在各个地方，各个地方的发改委还要协调，因为它有的企业项目不是在一个城市，是在几个城市，我们现在的规则是按省，每个省发改委要审核，跨省协调的时间就长了。要开展分类辅导的服务，做好示范的引领，这是一个方面。我觉得当前存在的试点当中的问题是怎么样鼓励地方政府、地方企业拿出优质资产来进到基础设施的REITs库里面。

二是要促进基础设施专业营运能力和资本运作能力的有机结合。因为这是REITs的一个非常重要的特点，REITs这个产品有没有价值，它的价值创造主要来源于资产组合的运营管理和资本结构的管理，因此它具有天然的产业和金融融合的特点，产融结合的。对于我们国家来说这是一个非常新的领域，因为我们的产业领域是具有丰富的资产运营的管理经验，这个没有问题的，我们搞高速公路的、搞铁路的，很清楚，但是缺乏资本运作的能力。我们的金融机构，包括公募基金、证券公司是有比较强的资本运作能力，但是对资产的管理缺乏尝试，各行各业差的很大。对于我们国家来讲怎么把两者结合好是新的探索。我们在试点当中发现问题，怎么样既要落实好基金管理人的职责，又充分发挥好原始权益人的战略管理和专业运营能力，这是一个难题。我觉得今后的REITs试点要着力解决这个难题。在这个基础上建立扩募机制，只要建立了高效透明的扩募机制，才有利于盘活资产存量，做大做强产融结合的平台。

三是要进一步推进形成市场化的评估定价体系。我国基础设施长期以来是依赖债务融资进行的。债务融资是收回本金且按照一定的利率收取利息。而公募REITs是股权性的产品，所以权益性的产品怎么样寻找定价的锚，怎么定价？尤其在中国这个市场，我们很多基础设施是有特定使用的权利，我们的土地性质是国有的，不是私有的，所以我们国家基础设施的定价不仅涉及到资产的性质，资产所在的区域位置，更重要还涉及到土地的性质，当然还和资产的运营能力密切相关，所以定价是按照什么方法来定价？我们在试点期间也讨论了很多方法，现在也在实验，但是我觉得实践还不够。比如有的用收益法，有的用净资产价值法，有的用现金流贴现法，还有的用相对估值法（高速公路比高速公路、高速铁路比高速铁路的相对估值法等）。我觉得这是未来需要经过一段时间来探索的，最后要形成一个市场的定价体系，因为这个不是政府说了算的，这个一定是市场定价。市场定价最主要是两个方面，首先是原始权益人愿不愿意发行，因为像上市公司一样，我是控股股东，我每一股要发多少钱心里是有数的，发便宜了我就不发了，发贵了投资者不买，所以市场定价的权衡最终是市场博弈的结果，就是原始权益人愿意发，投资者还愿意买，这就是市场定价的均衡点，我们现在还没找到。你发得太低了，原始权益人不干，凭什么把这么好的资产就贱买了呢？我每天照收息还可以借钱，因为我现金流好，不需要走REITs这条路，但是卖贵了投资者不干，这需要长时间的摸索。

最后强调加强投资者教育。公募REITs去年试点以来我们投资者确实还不成熟，对投资标的的认识不是很清，我觉得既不同于股票投资也不同于债券投资，也不同于公募基金的投资，这是特殊的公募基金，公募基金+ABS，其实未必是大量投资者现在熟悉的公募投资，我觉得REITs投资不同于公募基金投资。基础设施的公共REITs底层资产是运营稳定的基础设施，价值的波动一般比较小，不可能是大的波动。另外每年强制分红的比例比较高，因此相对股票投资来讲应该说是相对稳定的。但是投资者也不要寄希望于项目的运营收入和未来的现金流持续大幅度的增长，这个不太可能，因为基础设施的运营有时候还可能会大幅度下降，比如说遇到疫情，所以很难大幅度的增长，运营能力增强会有一些持续增加。跟股票不一样，股票有可能发生大的波动，投资REITs是不太可能的，因此我认为投资REITs的风险和收益属于中等水平。

跟一般公募基金相比也有很大的差别，一般公募基金主要是投向二级市场的股票和债券产品，当然未来公募基金也可以投资公募REITs产品。它是以股息、利息投资组合带来的资本利得作为主要来源，而公募REITs收益来源主要是底层资产经营收益和资产增值，而且是封闭型的基金，和一般的公募基金还有很大的不同，不能随时申购和赎回。因此当前还要进一步加强宣传力度，切实加强投资者的教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs平稳健康发展。谢谢大家。