直击万科股东会：郁亮称，房地产行业没有理由躺平

　　6月28日，万科在深圳大梅沙召开了2021年度股东大会、2022年第一次A股类别股东大会及2022年第一次H股类别股东大会。在此次股东大会上，万科管理层对于公司业绩、现金分红、战略定力、股份回购等多个问题进行了回应和解答。

　　除了上述问题外，万科管理层也提到了未来的工作目标，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，“从两三年的时间跨度来看，我们大体上是想实现三个效果，一是业绩一定要止跌回稳，把这种跌势给止住。二是开发要继续维持在第一阵营的行业地位。三是在行业里能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。”

　　谈市场形势：短期内市场已经触底，恢复仍需时间

　　年度股东大会正式开始后，祝九胜向股东汇报公司经营状况。

　　报告期内，公司实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%。权益净利润225.2亿元，同比下降45.7%。开发业务累计实现合同销售金额6277.8亿元，销售面积3807.8万平方米，在全国43个城市市场的排名位列前三，其中20个城市排名第一。物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业地产等经营业务的收入增速分别达到32.1%、68.9%、13.9%和20.6%。

　　2021年，公司财务和资金状况保持稳健，连续13年保持经营性现金流净额为正，期末货币资金1493.5亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍。净负债率29.7%，剔除预收账款后的资产负债率68.4%，现金短债比达到1.5，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”要求。

　　同时，得益于财务结构的持续优化，信用评级的持续稳定，三道红线的持续改善，在报告期内万科各融资渠道畅通，年末存量融资的综合融资成本下降至4.11%。

　　不过，调控加剧、规模见顶、业绩下滑、利润下跌、转型艰难，行业大缩表的背景下，万科形势同样严峻，净利润下降，销售规模负增长……如此之下，未来形势如何？

　　万科董事会主席郁亮表示，从上半年商品房销售情况大概可以判断，短期市场已经触底。因政府调整政策、疫情延迟需求回补及行业高峰力度的加大等上升因素，6月份环比有比较明显的提升。不过他也表示，恢复仍然需要时间。

　　郁亮认为，目前上升因素中除政策外，其他很多因素是短期作用，从底部慢慢往上走需要时间。同时，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段，所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

　　除对当下市场研判外，郁亮以前线考察为例给外界尤其是投资者传递自己“信心”，“如果放在社会中去，我们的行业一定不是最艰难的，所以没有任何理由躺平。”他表示，地产行业有两大优点，一是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。二是行业有千年的历史，常做常新、常做常有。面向未来，这10万亿的市场里面，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。

　　谈多元化：单一的住宅开发可能已不满足时代要求

　　提出“收敛聚焦”近三年后，在行业大缩表的背景下，万科2021年继续坚持“城市配套服务商”战略定位，在物业服务、物流仓储、住宅租赁、商业开发运营等多元业务板块实现有质量发展。

　　其中，在物业服务板块，万物云实现了社区+商企+城市空间的协同驱动，成为覆盖“住、商、城”的全域空间服务公司。2021年实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%；全国一、二线城市的在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，同比增长35.9%。

　　除外，物流仓储、住宅租赁、商业开发运营等多元业务已开始为万科贡献利润。2021年，万科管理租赁住宅的收入28.9亿元，同比增长13.9%，整体NOI5.25亿，较20年增长3.46亿。泊寓在2020年已实现了现金流层面的盈利。商业运营（含非并表项目）及物流仓储服务则分别实现营收76.22 亿元及31.6亿元，分别同比增长20.57%、68.9%。

　　此次股东大会上，万科的多元化问题也被多次问及。

　　有投资者询问，2008年我们看到的是专业的万科，现在看到的是逐渐多元化的万科，多元化业务收入占比达10%左右，未来3-5年多元化的占比幅度大概能到多少？

　　“对于万科来说，战略上的调整，尤其是2012年，基于单一的住宅开发可能已不满足时代要求，做城市配套服务商从大的趋势来说判断是准确的。”郁亮回应道。他解释称，人口结构、产业结构、城市发展形态乃至城市商品房存量均发生变化，靠单一的住宅开发肯定是不够的。不过万科开发经营服务板块结构今后应该不会有大的改变。

　　对于此，祝九胜也较为详细地阐释了万科在经营服务业务的战略规划，“万物云要持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%。物流仓储营业收入保持35%以上的增长，进一步完善仓网布局，领跑冷链业务，服务好客户，不断提高项目经营效率和效益。租赁住宅巩固租赁住房“产策、建造、运营一条龙”的能力优势，扩大租赁住房的管理规模，保持行业规模领先，保持运营效率的行业领先地位。印力要保持收入和项目营运利润增长，不断巩固轻资产拓展的优势，扩大新一代产品的竞争优势。”

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