住房“养老”钱从何来？ 这个小区用上市场的力量

张一帆/供图 翟超/制图

证券时报记者 张一帆

“住房养老金”成为近期的热搜词。住建部8月26日发声，房屋养老金的公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立；个人账户就是过往的住宅专项维修资金。总结来看，住房养老金将不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

目前“住房养老金”制度的细则尚待进一步披露，22个试点城市的成果也有待揭晓。然而，房屋为何需要“养老”？何以住建部将住房养老金制度视作“解决群众急难愁盼问题”的重要手段？一系列与大众息息相关的话题，已经成为坊间热议的焦点。

近两年，与万科物业合作，完成一项项微更新、微改造的南京市滨江奥城观澜苑（下文简称“观澜苑”），是近年来数以万计完成城镇老旧改造的小区之一。存量房时代，用有限的资金来源完成小区改造，高效地提升居住体验和房地产资产保值，或将成为每个小区业主的必修课，也是物业公司进一步发展的新机会。

房屋也要“养老”

房屋也要“养老”？这一全新的话题让不少人诧异，但事实上，以老旧小区改造为名义，房屋养老一直在很多居民身边进行着。

在观澜苑小区，监控设施改造近期刚刚完成，全新安装的258个高清摄像头，覆盖了小区的角角落落。同时，大部分楼栋都安装了高空抛物摄像头，更有力保障了住户安全。这只是观澜苑近年来发生的改变之一，一系列的微更新、微改造让这个小区焕发新生。

“把坑坑洼洼、砖块松动的人行道改造成平整的柏油马路；车库改造工程的地面磨光、墙面翻新，显著地提高了停车秩序；还有小区中心年久失修的水池景观，改造成上千平方米的大草坪，成为了业主们活动的中心。”回顾这些年观澜苑的一系列积极变化，观澜苑业委会主任史磊言语中满是欣慰。

严格来说，建成于2008年的观澜苑至今楼龄16年，并不算是“老小区”。但是，初始烂尾楼的经历让观澜苑存在一系列“原生问题”——消防、电力未完工验收，监控、设施设备、地下车库施工质量待改善。微更新、微改造是观澜苑业主们必须面对的课题。

数以万计的老旧小区改造项目正在全国范围内开展。住房城乡建设部最新数据显示，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，在上半年全国新开工改造城镇老旧小区达3.3万个。住房城乡建设部部长倪虹介绍，2019年以来，我国开工改造的城镇老旧小区惠及了4434万户、约1.1亿居民。

存量住房时代的加快到来，正在对老旧小区改造工作提出更高要求。任泽平团队测算的数据显示，二三四线城市中，房龄大于25年的住房占比大约为四分之一，而一线城市这类住房的占比超过36%。“到2040年，预计将有近80%的房屋成为‘老小区’，或将存在墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等问题，影响居民生活体验。”任泽平说。

事实上，老旧小区的及时改造，不仅关乎民生，更关乎房地产这一国民主要资产的保值增值。万物云董事长朱保全认为，物业管理（PM）的价值就是为业主实现资产的保值增值，物业管理与资产服务一脉相承，并且是资产服务的基石。

开源迫在眉睫

房屋养老，是妥妥的民生工程，但是工程需要的钱从哪里来？如何才能不增加百姓的负担？

目前，我国老旧小区改造的经费来源主要是三个方面，一是小区的公共收益，二是专项维修资金，三是政府补贴。

以上文提及的观澜苑监控设施改造工程为例，该项目造价50多万元，全部来自小区累积的公共收益。“我们小区每年产生的公共收益大概100万元，主要来自停车费、广告费用、商家摆摊费用，其中最主要、最稳定的收入来源是停车费。不过享受停车服务的绝大多数也是业主本身，业主们占用了小区的公共资源自然应该为小区更新支付费用。”史磊说。

专项维修资金虽然是一笔专门用于住宅共用设施设备的维修、更新、改造的款项，但是往往是业主们在万不得已时才会考虑动用的选项，存在“不敢用，不好用”的情况。数据显示，截至2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%，四川资阳交存维修资金提取率不足1%。

购房人往往在办理房屋入住手续前，按所购买房屋的建筑面积及单位面积费用缴纳商品房维修资金。一般单个住宅小区，归集资金规模为600万元至900万元，这一规模也就是专项维修资金的上限，每年的增量只有一点利息，一旦用完了再想让业主重新掏钱募集，难度非常大。

事实上，根据华创证券去年的研报，在观澜苑所在的南京市，建成投入使用15年以上的房屋中约30%的房屋未归集维修资金，同时还有28%的小区维修资金的余额已经低于10万元。

另一方面，房屋专项维修资金提取效率也比较低。按史磊的经验，提取一次专项维修资金起码要花三到六个月，如果涉及招投标流程就更长。史磊说：“如果有电梯更换等必须要提取房屋专项维修资金的事项，我们要先向街道办申请，再通过街道办复核，征集超2/3业主参与，过半人数同意授权，以及一定的公示时间，才能动用房屋专项维修资金”。

政府补贴政策则与当地政府的财政水平有关，目前往往更倾向于楼龄超过20年以上，且没有物业管理、没有所属产权的小区更新改造。

同样以南京市为例，该市发布的《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》明确改造范围是：2000年底前建成的住宅小区；2005年前建成的，基础设施配套不全、功能缺失、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈、需改造的部分住宅小区。该意见拟定的财政支持方案，多数情况下也提出了实现“资金平衡”的要求。

逐渐深入的存量住房时代，却面临着较为有限的改造资金，这也就是为什么，住建部将“房屋养老金”视作解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一。

“截至2022年底，中国城镇既有房屋中，建成年份超30年的占比接近20%。需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

从募集端，住建部目前已经明确表示，房屋养老金公共账户按照“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。“从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。”住建部相关司局负责人强调。

而在房屋养老金后续的使用端，具体细则不明晰，专项维修资金的老路明显不合适。中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅就认为，房屋公共部位的公共安全问题，往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。如何实现公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。

微型类PPP模式

在开拓住房改造资金来源的同时，市场化主体正在通过机制体制创新、科技技术引入等手段，提高住房养老的效率。

去年，在观澜苑实施的道路更新项目，项目投资规模超过百万元，已经超过观澜苑一年的公共收益规模，仅以观澜苑自身之力难以维持。然而这一项目却最终成功落地，解决了观澜苑业主们多年头疼的顽疾，万科物业以模式创新的介入，在实现商业利益的同时，让不可能变成了可能。

记者了解到，观澜苑业主大会与万科物业达成了新三年的公共收益分配方案。按照协议，业主方与万科物业应按照7:3的比例进行公共收益分配，但是由于物业承诺以垫资形式帮助修路，业主方决定在合作前三年仅收回一成公共收益，剩余九成转为归属于物业，用于支付工程资金。

分析人士向记者表示，这类似一种微型的类PPP模式，即由物业公司投资建设基础设施，随后由业主向物业公司授予特许权，最终物业公司通过项目的经营运营实现投资回报。在这个过程中，业主方享受了基础设施快速建设带来的便利，物业方也获得了订单和可预期的现金流回报，是一种双赢。

“即便如此，我们业主做过测算，如果以单个工程为衡量标准，施工方以这个价格会出现亏损的情况，但是万科物业方面通过规模化的效率经营，实现降本增效，很可能在这一改造项目中实现了盈利。”史磊告诉记者。

南京万科物业管理有限公司第一分公司总经理张立志表示，在南京滨江奥城观澜苑项目中，万科物业重点打造了设施翻新能力，自有团队、自建能力、自购材料，联合业主使用社区公共收益和政府补贴资金投入，以低于市场价格30%的高性价比展开业务，实现了对项目公区环境的系统性改善。

单个工程项目的盈利当然并不是万科物业的最终目标，小区改造品质提升，带来了“高满高收”的效果。万科物业方面提供的数据显示，2023年观澜苑项目物业费收缴率同比提高2.2个百分点，客户满意度在一年半时间里提升了16.9个百分点至80.9%。同时，周边项目的业委会也前来参观，助力市场团队获取周边的项目，年饱和收入达到数百万元。

对于物业企业来说，需要更多参与到“构建全生命周期房屋安全管理长效机制”的机会，并能承担更大的责任。回看维修资金使用难的内因是维修资金没有被“使用好”，而纵观滨江奥城整个案例，使用的维修资金量并不大，却撬动了大量的改造，或许值得业内借鉴。

先投入再回报，在竞争逐渐激烈的物业管理市场，这一思路已经成为常态。

“我们在今年下半年会继续加大现场服务的投入。越是在经济复杂的时候，每个业主的心都是更加复杂和焦虑的，越是在这个时候，越是巩固客户关系和巩固服务品牌的时候。”朱保全在8月底召开的半年度业绩说明上表示，“后续会通过持续的现场投入来获得客户的认可，使得客户在如今复杂的经济环境下保持较高的付费意愿。”

与此同时，在老旧小区升级改造的过程中，不少物业公司逐渐在融入科技元素以实现进一步的提质增效。

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