金茂用时两年从千亿进入两千亿第一梯队 凸显企业战略增长优势

　　继2018年突破千亿门槛后，仅耗时两年，中国金茂（以下简称“金茂”）便突破了两千亿门槛，由此也进入房企第一梯队行列。金茂发布的财务报告显示，2020年实现销售金额2311.0亿元，同比上升44%，业绩目标完成率达到116%，增速和目标完成率均位列TOP20房企首位。

　　值得一提的是，2016至2020年，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%销售额增速，已连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

　　业绩背后，体现着金茂的战略增长优势。2020年，金茂“双轮两翼”战略优势强劲释放，长效、稳健、强劲发展能力得以印证。近年，金茂聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式——两驱动指规划驱动和资本驱动，两升级指城市升级与产业升级，坚持高品质精品路线，不仅能在坚持“房住不炒”的政策导向下给市场提供高品质住宅产品，同时以产业综合实力深度参与国内高质量发展为导向的城市运营，从而展现了双曲线并行的战略发展均衡性、稳健性、可增长性。

　　2021年，金茂设定了2500亿元、2022年3000亿元，并在十四五规划中设定了规模翻一番的中长期目标。观察2020年报，金茂已通过构建土地储备、现金回款、城市运营、人力资源、科技服务、绿色战略的强大战略底盘，进一步提升了企业在“十四五规划”新发展时期的综合竞争实力和增长优势。

　　战略性增长

　　对于金茂2020业绩的增长，亿翰智库总结分析，主要原因有两点：

　　第一，推盘集中，总可售货源较2019年上升32.3%至3035亿元。且因受疫情影响，公司加大促销力度，促销方式多样，包括线上认购、直播带货、降价优惠等。金茂的业界口碑及产品质量位于行业领先地位，因此保证充足的货源供应的同时叠加适当的促销活动，达成了较好的销售反馈。

　　从各项目销售情况来看，金茂全国多个住宅项目销售火爆。年报显示，2020年，金茂在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。其中，北京、上海的单城签约销售额超过200亿元。

　　北京颐和金茂府首开销售50.6亿元；

　　南京河西金茂府四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元；

　　深圳龙华金茂府取得了一年70亿元的优异成绩；

　　三亚金茂湾蓄客85天，认筹1670组，首开房源全部售罄；

　　龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军；

　　金茂北京国际社区首开20分钟售出814套，3个月累计热销1256套。

　　第二，金茂“双轮两翼”发展步入成熟期，城市运营项目进入业绩释放阶段，截至2020年年底，金茂布局的城市运营项目贡献销售额485.3亿元，占比21%，较2019年的14%有了较大提升，是支撑公司业绩增长的第二条曲线。

　　截至目前，中国金茂累计全国布局27座城市运营项目

　　典型热销战绩如下：

　　张家港智慧科学城2020年连开连捷，更是在9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录；

　　青岛中欧国际城实现网签20.1亿元，在青岛2020年上半年多项数据排名领先；

　　无锡江阴霞客岛生态城首开热销600套，打破当地2020年首开销售套数纪录；

　　上海之窗智慧科学城22秒售空274套；

　　福州滨海金茂智慧科学城首开当日拿下福州长乐区2020年开盘销冠；

　　武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套房源。

　　业绩保持稳健增长之外，金茂同时狠抓销售回款。年报显示，2020年，金茂全年回款2098亿元，年度现金回款率再次超过90%。

　　央企智慧

　　2020年，疫情影响加上三道红线政策的出世，极其考验房企的环境适应能力和经营智慧。财务公告显示，金茂以“三道红线”全部绿档状态，实现了“零踩线”安全性稳增长，财务和资本结构安全、合理与健康，凸显了新时期央企的市场化适应能力。

　　金茂资金优势进一步凸显。报告显示，金茂2020年杠杆比率进一步下降至41%。作为央企，得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其2020年年度融资成本下降至4.42%，其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65%，25亿元中期票据利率低至3.1%。

　　在融资成本保持低位、负债情况良好的前提下，金茂在土地市场拓展的方式采取了“多渠道”扩充土储的方式。

　　在土储结构上，截至2020年年末，中国金茂已进入51个城市进行持续深耕，实现了全国核心城市的均衡布局，进一步优化了自身的土储结构。数据显示，金茂新增二级项目土地储备中，87%位于核心一二线城市，较2019年提升了8个百分点。在聚焦一二线、深耕现有城市的基础上，2020年全年金茂总计合理新增土地储备1417万平方米。

　　亿翰智库表示，2020年国内货币流动性收紧，城市间的分化持续，一二线城市拥有较为稳定的市场基本面，是公司业绩增长的基础。

　　在土地储备总量上，截至2020年年末，金茂总土地储备增长至9511万平方米，能够继续支持中国金茂未来五年的稳健发展。

　　在双轮两翼战略支持下，金茂城市运营项目发展迅速，并持续为公司提供低成本的土地资源，2020年城市运营项目为企业贡献了44%的二级开发项目，建筑面积达505.8万平米，但总成本却仅占28%，为288.4亿元，平均土地成本低至5702元/平米，土地成本较低可有效保障公司盈利的实现。至2022年，金茂将实现60%的新增土地储备来自于城市运营，而土地成本的降低将助力企业保持更好的盈利水平。

　　创新驱动

　　今年政府工作报告中提出，“十四五”期间，将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

　　在此宏观背景下，金茂的城市运营优势将得到进一步发挥。

　　在城市运营上，金茂的模式是，通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势，并多元化的资源引入，构筑“城-人-产”新生活方式，由此，金茂不仅成功培育出公司的第二增长曲线，也为中国城市化提供了升级发展的关键助力。

　　此外，十四五”规划还把创新驱动提高到了前所未有的高度，这意味着科技创新将是未来的长期主线。围绕着科技服务创新发展，金茂通过持续的技术迭代，为客户提供科技赋能的品质住宅；并运用物联、移动互联、大数据底层技术等，形成智慧社区、智慧生活、智慧运营三位一体的智慧物业管理体系，创造更加卓越的品质服务。

　　在绿色科技方面，中国金茂绿色战略竞争力持续提升，荣获“2020年央企绿色开发竞争力NO.1”。截至2020年末，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识共计219个，并在绿色智慧能源(600869,股吧)上广泛布局，已落地10个区域智慧能源项目、2大数据中心。

　　对于未来，年报中金茂表示，将坚持“城市运营商”战略定位，推动“双轮两翼”升级，公司将继续发挥城市运营经验，坚持以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，推动城市升级与产业升级，以城聚人，以城促产，助力政府打造城市新核心。公司在不断深化城市运营模式的同时，持续提升开发及持有核心业务的经营效益，将两翼内涵升级为“科技+服务”，短期以“科技引领”和“服务创新”为抓手，助力各业务发展，未来两大抓手逐步固化为公司的科技板块和服务板块，打造行业核心竞争能力。

　　中国金茂控股集团主席宁高宁表示，金茂将乘势而上开启奋斗新征程，在签约销售金额跨入2000亿规模的新阶段后，提出了坚持科学至上，坚持城市运营的发展理念，未来五年，金茂将在全新“双轮两翼”战略指引下，强化科技创新，狠抓提质增效，构建公司十四五发展新格局。

　　近期，国泰君安公开表示：当前高地价是全行业的难题，金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企，未来利润率将领先于行业，同时考虑到公司具备多元化降杠杆手段，脱颖而出在即。

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