智库丨地产股年内市值蒸发近7000亿元 年末政策利好促使间歇性上涨

　　中房智库研究员 付珊珊丨文

　　2018年接近尾声，地产股也在年关将至之时迎来一波接一波利好消息。

　　虽然受政策利好刺激，地产股十二月出现多次普遍性上涨，但整体上来看，地产股市值规模仍然在不断缩水。

　　根据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告数据显示，十二月百强房企市值总和为47194亿元，相比上个月百强房企总市值49338亿元减少2144亿元，月环比下跌4.35%。

　　从本月来看，地产板块整体波动较大。一方面，房地产行业黄金时代已过，行业大势处于下行区间，而另一方面，地产股目前的估值已处于历史低点，接下来有望迎来估值修复期，加上政策层面“因城施策”的刺激，地产股在这两股对冲力量影响下波动较大。

　　从全年来看，地产股先涨后跌趋势明显。年初，受业绩攀升影响，地产股迎来一波行情，但好景不长，尤其自五月以来，地产板块跌跌不休，仅六月百强市值房企市值总和就缩水5000多亿元。根据wind统计，年初至今，申银万国房地产板块跌幅25.17%，总市值规模减少6780亿元。

　　中金公司研究指出，未来，增长持续性好、财务稳健的一二线龙头，如招商蛇口、华润置地、龙湖集团等仍然是优选标的，预计政策积极变化带来的估值修复将主导地产股走势，因此也推荐优质高弹性标的，比如融创中国、旭辉控股等。

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　　政策边际松动 引发脉冲式上涨

　　目前，地产股走势依然是政策导向型，普遍性的涨跌背后一般都与政策利好或利空相关。本月出现的政策性消息多为利好消息，政策的边际效应显现。

　　十一月以来，房企面临的融资压力就已经有所缓解。多家房企融资审批通过也被业内解读为房企融资开始松动。进入十二月，更多的利好政策扑面而来，也刺激了整体下行的地产股脉冲式上涨。

　　12月11日，发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券，其中就包括资产规模较大的优质房企。受此影响，12月12日，地产股早盘集体拉升，华夏幸福(600340,股吧)、万科A、新城控股等个股涨超2%。12月13日，申万房地产指数再涨1.85%，保利地产(600048,股吧)等多家房企涨幅在3%以上。

　　12月18日晚间，山东菏泽传出取消住房限售措施的消息。受此刺激，A股房地产板块12月19日早盘应声冲高，其中鲁商置业(600223,股吧)率先涨停，中迪投资、荣安地产(000517,股吧)等也先后涨停。当日，沪深两市多数板块表现低迷，而房地产板块表现活跃独树一帜。

　　紧接着，今年中央经济工作会议中也为未来房地产发展定调，由“因城施策、分类调控”变为“因城施策、分类指导”。从调控变为指导，说明中央对房地产行业强硬的管控态度开始缓和，未来房地产政策将会出现边际放松。而菏泽、广州等地对房地产的微调政策都在印证未来房地产调控可能将会松动，逐渐由政府导向转向市场导向。

　　可以看出，地产股的波动，实际上也折射出当前房地产行业的波动，而后者对前者的作用也是“牵一发而动全身”。

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　　整体趋势下跌

　　根据中房智库统计，十二月，除了深深房A停牌而市值不变，34家房企市值环比上涨，另有65家房企市值环比下跌，下跌房企数量依然高于上涨房企数量，地产股整体仍然呈现下跌趋势。

　　数据显示，百强市值房企中月环比涨幅最高的三家企业依次是上实发展(600748,股吧)、力高集团和华人置业，涨幅均超10%；而跌幅超过10%的企业有7家，依次为市北高新(600604,股吧)、我爱我家、雅居乐集团、陆家嘴(600663,股吧)、浦东金桥(600639,股吧)、新城控股和城投控股(600649,股吧)。其中，市北高新、陆家嘴和浦东金桥是十一月上涨幅度较大的科创概念股，而本月却高居跌幅榜，说明企业仅靠概念支撑股价并不能长久，还应从主业发力。

　　环比跌幅较大的还有雅居乐集团。早在11月底，招银国际在其研究报告中就指出，雅居乐集团前十月实现合约销售783亿元，虽然同比上涨23.1%，但其前十月仅完成年度销售目标的71%。而近期市场降温严重，雅居乐很可能无法实现年度销售目标。销售放缓、目标价下调，也影响了投资者的信心，十二月以来，雅居乐集团股价多次下跌，总市值环比缩水13.86%。

　　相比中小型房企，市值规模大的龙头房企机会更多。根据中房智库研究员统计，十二月总市值超过千亿的房企依然是13家，新鸿基地产、中国恒大、万科A分别占据市值前三的位置。

　　在涨幅方面，千亿市值房企中，有5家房企市值环比上涨，8家房企市值环比下跌。其中，中国恒大和长和分别领涨和领跌千亿市值房企，涨幅和跌幅分别为9.49%、-9.54%。

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　　地产股年内蒸发近7000亿

　　今年以来，地产板块经历了整体先上涨后下跌的走势。

　　基于政策的宽松预期以及去年房企销售业绩攀升，年初地产板块迅速抬升；而此后，由于对房企资金安全性等一系列问题的担心，不少上市房企估值回落，此后遇上大盘阴跌，地产股也开启连跌模式，目前，地产股估值已经跌到历史低点。

　　根据中房智库研究员整理数据显示，以申银万国房地产板块来看，2018年初房地产板块总市值规模为26937.1亿元，而截至统计日（12月24日），房地产板块市值规模总和仅为20156.65亿元，已经跌去近7000亿元。

　　此外，wind统计显示，今年房地产指数从4286点下挫，到10月19日达到年内低位2707点，近期又反弹至3000点以上，但整体指数仍在下降。

　　以千亿市值房企为例分析，碧桂园和万科年内市值蒸发最多。从年初至今，碧桂园总市值由近3000亿元缩水至1726亿元，年内市值蒸发超过千亿；而万科从年初至今市值也已蒸发958亿元。如果以今年以来的市场最低点10月19日来看，当时的房地产板块已重挫8000亿元。

　　在中房智库研究员看来，2018年是充满变动的一年，而明年如果市场未有明显变动，房地产板块可能依旧会保持目前的形势，但由于现阶段处于地产股的估值低点，后期也可能迎来修复期。

　　此外，今年房企分拆物业上市成为一股风潮，未来许多房企孵化的新业务也可能陆续上市。

　　（此文章发表于中国房地产报09版）

　　流程编辑：刘凯

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