盛松成：未来房价将总体趋稳

　　和讯网消息 2019年1月5日-6日，2019中国首席经济学家论坛年会在上海举办，本届年会的主题为《大国博弈下的中国抉择》。 中国首席经济学家论坛理事、中国人民银行参事 研究院院长盛松成发表题为《未来房价将总体趋稳》的演讲。盛松成认为，未来我国房价将总体平稳，这个未来不是明年、后年，希望是十年、十五年。

　　谢谢主持人，尊敬的夏主席，连理事长，尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家中午好！

　　我很感动已经快12点了，大家还在等着听我发言。如果我的发言辜负了大家，我请大家吃饭。如果我的发言大家觉得有启发，我们两平。

　　刚才我们夏主席谈了整个宏观形势，立意非常高，面也非常全，谈了目前情况和未来的可能发展。我觉得对于我们的启发意义很大。他其中也谈到了房地产，我就从一个角度专门讲房地产问题。我的基本观点是，未来我国房价将总体平稳，这个未来不是明年、后年，我希望是十年、十五年。具体我现在开始分析。

　　不久前召开工作经济会议指出，构建房地产健康发展长效机制，坚持房子是用来住不是用来炒的定位，因城施策，夯实城市主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。我特意用黄色标出房子用来住不是用来炒，这是一个大定位，其他的非常重要，但是是在这个大定位下面具体方针、政策、措施。

　　我从四个方面进行我的发言：第一，我们这次房地产调控力度空前、成效显著；第二，我国房价只涨不跌预期处在转变临界点上；第三，目前我国房价平稳或者是小幅度下跌是好事情。第四，坚持房地产调控不动摇。

　　首先，本轮房地产调控力度空前、成效显著，调控不断升级，房地产市场整体降温。我们是从2016年3月份开始，从上海开始的，2016年10月份全国全面开始。为什么？大家知道930新政是2016年9月30日出台的，10月1日实行全面调控，21个城市全面收紧房地产调控，在此之前已经有房价暴涨。2017年来房地产政策进一步升级，限价、限售、限商、限贷、限购，“五限”政策持续加码，一线城市调控力度空前史无前例。2018年房地产调控不断加码，全国调控次数高达400次，有人说405次，有人说450次，都是400次以上，我用400次，比2017年增加80%。

　　我们调控结果是什么？结果是房地产市场整体降温。首先，房地产库存下降。到去年11月份，我国商品住宅待售面积23454万平方米，这个库存规模回落到2013年水平。什么意思？这次去库存实际上是从2015年年底和2016年年初开始的，目前已经回到2013年水平，计划周期只有两个月。库存按照今年1-10月份每一个月平均销售面积计算，实际上只有两个月库存。这个库存计算是非常麻烦非常困难。比如完全造好，发了预售证可以卖，也有造一半差不多造完了。我是用比较狭义计算，就是已经能够卖的，而没有卖掉的，也只有两个月了，说明库存这一次成绩显著。

　　我在2018年10月、11月连续发表两篇文章，一个是《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》，另外一个是《目前我国房价平稳或小幅度下降是好事》。目前我们变化处于微妙时期，各种议论都会出来，放松调控议论开始出现，新闻里面播放某一个地方放松多少，后来又出来辟谣说不是。当然我觉得根据情况变化实行略微微调是可以的，但是大方向不能变。这是国家统计局70个样本，不可能所有的城市都抽样，一线城市房价基本上零增长附近波动已经有一年，北上广深是一线城市。二三线城市房价增长率是5%、7%附近稳定比较长时间。有一段时间二三线城市涨得很快，这次有一个突出特点，三线城市猛涨，涨得比一二线还高，这是中国20年来房地产市场和15年来房地产调控没有过的。因为98房改就市场化了，真正调控是15年。我们是基本上非典以后真正开始调控，因为这个时候房价开始上涨，一开始不存在这个问题，也不存在全国大面积调控。这表明目前我国房价相对平稳，房价不可能绝对平稳，总是有小波动。但是由于最近20年来我国房地产调控多次摇摆不定，有的时候一两年调控一次，有的时候两三年调控一次，这个调控是指方向，在这个调控当中有的时候是放松，有的时候是卡紧，所以总共才15年，但是我们的房价调控是越调越高，这是客观事实。所以在老百姓(603883,股吧)心目当中，不相信房价会下跌，这是预期。这个预期如果形成了，一旦要改变它是非常困难。而且这个预期对于我们的房地产调控政策实施落实是很危害的。

　　现在我们已经到了一个临界点，就是大家预期开始发生变化，为什么发生变化，就是刚才讲到的，由于我们这次调控政策不仅仅是时间长，而且力度大，史无前例。如果从2016年3月份开始到现在算，大家算一下已经快三年了，这个力度调控下，使得大家刚刚感觉房地产有可能平稳。在中国我跟很多人说过，中国是房价上涨容易下跌难，就像股市下跌容易上涨难。所以对房地产要特别小心它的上涨，一放松马上上去。我们好不容易经过艰难的调控，这个调控当中我们是付出成本，其中包括GDP也受到一定影响，这是毫无疑问的。但是我们咬住牙调控下来，现在到了比较平稳的时候，这个扭转房价只涨不跌预期，现在正当其时。

　　同时目前房价平稳小幅度下降是好事情，为什么说是好事情？因为统计出来数据，总体还在上涨，但是涨得很少，个别地方下降。这是一个好事情，首先，有利于化解房地产泡沫，总体看大家都知道，中国房地产泡沫确实比较大，房地产泡沫可以有很多衡量指标。有人说用空置房，用租售比，我觉得有道理但是不够全面，因为中国人的房产概念，租售比，空置房概念不能和美国相比，这是两回事，但是有一个指标基本上全世界统一，就是房价收入比，多少年收入可以买一套房子，这个基本上可以比。我们国家这方面特别高，一般国际公认都在10%以内或者是左右。但是我们国家房价收入比，核心城市在20%以上，部分城市超过30%，这是什么概念？这个概念不仅仅远远超过刚才讲的一般国际水平，而且还超过了日本当年楼市泡沫，90年代的时候，和美国2007、2008年国际金融危机的时候，房地产泡沫破裂时房价收入比，当时房价收入比还比我们低得多，我们现在房价收入比比他们房地产泡沫破裂还高了一倍以上。

　　第二，我们通过长期的房价稳定，使房价涨幅低于收入和GDP涨幅，房价收入才逐渐回落，才避免美国、日本、中国、香港曾经发生房价暴跌式调整。这个黑色部分是我们国家房地产调控唯一可以选择道路，也将创造全世界房地产调控平稳发展历史奇迹。解释一下意思，泡沫大家都承认，怎么办？泡沫在市场经济条件下，几百年来房地产历史只有一种方法，就是市场自我调解突然下降，就像2007、2008年国际金融危机，就像当年日本、中国香港，它可以一年下降15%、17%、18%，三四年可以拦腰一刀，所有国家都是这样的，你们说中国可以吗？你们在座各位觉得可以吗？你们同意吗？中国不能走这条路。我们强调市场在资源配置中起积极作用，这是对的，但是在房地产调控上我们一定要加上一句话，这就是政府手还是需要的，当然这个手要调控的准确，不要调控不准确。所以，我觉得我们中国房地产调控或者说我们去泡沫，我们不叫做去除泡沫，我们叫去泡沫，我们有一个办法。第一，保持房地产价格长期的平稳，小幅下降或者小幅度上升。通过我们收入和GDP增长速度，增幅超过它。现在GDP增速6.7，还有一点现在我们有一个现象，就是居民收入增速往往超过GDP增速，要么差不多，要么是高0.1个百分点。中国20年前从来是收入增速低于GDP增速，但是我们现在是倒过来，高一点，这是好事情，说明我们经济质量提升，也说明我们财富效应增长。

　　我的观点是，只要我们长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，我们的房价收入比就砍掉一半，只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展，这个方法全世界没有过。中国能否成功，我相信能够成功，为什么？因为中央讲了“房住不炒”，这个办法会创造历史奇迹，也可以使中国平稳发展，因为房地产再涨上去，涨到天上这个后果不用说。

　　我们现在不让它涨就是不让它跌，很多人不明白这个道理。如果现在让它涨到天上，涨到20万，以后会跌到10万，这个你是受不了的。今年房价会下跌吗？问我这个问题人越多我越高兴，以前是没有的，我研究货币金融，当然也研究房地产，大家问我还会涨吗？涨多少？现在有人问我会跌吗？这是好事情，说明大家预期到有可能房价下跌。我告诉他们，今年房价不会大跌，最根本是我们的土地是国有的，我们的政府调控能力是特别强的，而且一开始大家还看到，这一次地方政府调控责任是加强的，而不是像别的国家，比如美国、日本想买就买，想卖就卖，这个土地是他私人，政府不能管控。我们能够管控，我们还可以调控，我们还可以约谈二手房中介。这是不要说政府手伸得太长，这个事情上政府没有做错，必须这样做。所以在我们国有土地制度下，政府对房地产市场有很强调控能力，今年房价不会大幅度下降，关键取决于政府决心。

　　坚持调控有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其他行业，促使资金更多流向实体经济。什么意思？在中国利润率最高是两个行业，一个是房地产行业，一个是金融行业。我反复说过一句话，硬件一定要做好，硬件不做好会影响20%效果，现在你们看得非常清晰，房地产业，金融业，普通工业，基本上房地产业、金融业利润比普通工业高3倍。普通工业是房地产业和金融业利润1/3，有人会说这是毛利率，什么是毛利率，很多没有扣除。确实房地产业和金融业，要交的税收扣掉是比一般行业多，但是尽管这样，哪怕全部扣除，房地产业和金融业还是最高。房地产业利润率哪来的？说到底是靠房价上涨来的。如果房价不上涨，它的利润率肯定下降，为什么我们最近房地产业、金融业，都感觉日子很难过，因为你们已经好日子过惯了，你们知道实体经济日子更难过，事实情况就是这样。所以房地产要始终想好以前那样一种好日子，不可能再持续了。

　　接着请大家看，我说明年房地产不会大跌，我有一个依据，房地产投资平稳，为了供应不会少。我们2018年1-11月份，固定投资增长5.9%，这是经济下滑的因素之一，其中最主要是基础设施投资，基础设施投资下得很快，已经下去一位数了。但是房地产投资没有少，我们要相信国家统计局数据。国家统计局数据房地产投资同比增速9.7%，比去年高了2.2个百分点，意味着2019年房地产供应不会少，因为去年的投资反映到今年的供应。

　　最后一个问题，讲一下警惕三四线楼市风险，我在一年前2017年10月份就发现这个问题，我的题目是“中国未来房地产风险可能在三四线城市”，为什么？我国最近20年来房地产市场化，只有最近一两年首次出现三四线城市房价大幅度上涨，市场热度反超一二线城市，增速很高。无论是新建商品住宅还是二手住宅同比增速，三线城市都是非常高的，远远超过一线城市。哪怕到了现在刚刚过去2018年11月份，还高达8.1%同比增速。为什么？因为我们的调控是对一线城市压得很厉害，很厉害之后这些房地产企业要活下去，他就找地方，就有大量资金流向三四线城市，三四线城市地方政府很愿意配合，再加上一系列政策，三四线城市房价2017、2018年快速上涨，为什么预防风险？因为三四线城市一分为二，如果离中心城市很近这个不怕，人口、产业都不怕。但是中国县有2200个，其中相当大一部分是远离中心城区，人口是向中心城区，向北上广深集中，这是没有办法，全世界解决不了问题，任何体制下，任何人都解决不了一个问题，就是人口会向大城市集中，所以如果三四线城市人口流失，而现在房价搞得很高，最后结果在上海15万不是泡沫，在三四线城市15000都可能是泡沫。这个概念大家理解了吗？所以要非常注重三四线城市风险。

　　最近住建部提出2019年房地产市场稳地价、稳房价，稳预期，稳目标，促进房地产市场健康发展。现在和未来较长时期都应该在大方向上，坚持调控政策不动摇，巩固调控成果，不要半途而废重蹈覆辙。我们有15年调控历史了，哪怕付出一定成本，比如说经济增速受到小幅度影响。但是我预计未来房价不会大幅度下降，也不会报复性访谈。有人在两个月前说，现在房价是最低的，再不买就会后悔，明年房价大幅度上升，这个是不会的。因为中央已经定调，只要我们认识清楚问题，一定不会让它再犯，所以预计明年房价不会大幅度下降，也不会报复性反弹，而是总体平稳，这种平稳趋势将会延续多年。

　　谢谢大家，供大家参考。说房价是很危险的，我说的话只代表个人观点，不构成投资建议。这是首席经济学家经常讲的，我是第一次讲，我不写报告，不构成投资建议，仅供大家参考。

　　主持人：您演讲总结一句话，今年开始到未来房地产市场肯定是稳定的，因为中央调控决心在那里，房住不炒，土地国有，就是稳的意思。院长用数据告诉我们，中国房地产的稳是有理有据的，谢谢院长。

　　中国经济会怎么样，一切是稳，房地产稳了，中国经济也不会差到什么地方。下午还有其他环节继续探讨中国经济和全球经济。人民币汇率2019年不会跌还会上升，给您一分钟时间讲一下。

　　盛松成：人民币汇率是我长期研究的，以前我在司长位置上不轻易说，现在我已经不是调统司长，我希望大家不要觉得我是央行代言人，但是很多人说你永远割不掉这个。怎么办？实际上是我个人观点，我觉得有过两次，大家是否记得2016年的时候，12月份我们人民币兑美国汇率跌破6.91，这个时候非常危险，我在2016年的12月7日我第一个站出来讲，我们要稳定汇率预期。2017年是上升的，当时并没有贬值的基础，完全是由于羊群效应，汇率和股市不同，汇率做的人少羊群效应更容易。我以前发现过一个现象，我请教做汇率的人，做期货的人，倒过来他们经常请教我，为什么？因为实际上他们对于未来把握不当，他们想知道未来，然后具体操作是他们。我们2018年一直到4月份是升值，2018年4月份开始下降，这次下降有很多因素，一直到11月份我们的汇率跌到6.95-6.98，甚至是离岸短期突破期都有，马上回来了。这个时候很多人都出来说话了，很多著名经济学家都说几个观点。第一，点位不重要。第二，汇率改革机制最重要。第三，现在是人民币汇率形成机制改革最佳时机。我觉得这三个观点站不住，后来我发了一篇文章《我国目前稳汇率比汇改更重要》，里面提出了一个观点，七不是一定要保，而是坚持尽可能不要破七，我说了很多理由。我讲一两个理由，一旦破七，很多人不明白，他以为汇率就是购买力评价，经济因素决定等等之类，实际上汇率很多，短期汇率是市场预期，一旦破七，本来做多人民币现在不做了，本来做空人民币做得更多，马上7.1，7.3都会来。有的人说往下跌，跌到8都不怕，反正会回来，那房价上涨到50都不怕，反正会回来。这是不可取的，为什么？因为如果6.8-6.9，这个时候0.1，你要维稳，只要可能50-100亿人民币，一旦破七再维稳，可能是一百亿、两百亿、三百亿人民币。所以这个关口能守尽可能守住，实际上没有花多少成本守住了，事实证明我们国家采取方针是正确的，到今天为止都是6.8左右。

　　主持人：所以今年会往七靠近还是往六靠近。

　　盛松成：到现在有人还在说今年年底可能破七，我不敢预测，因为经济变化太多了，“黑天鹅”出来你怎么预测？正常情况下不会破七，而且人民币还有可能升值，由于国内外各种因素，我不详细讲。我估计今年不仅仅不会破七，总体人民币还有升值可能。

　　主持人：留一个悬念，明年在这个舞台继续探讨。谢谢盛院长，不管汇率问题，或者是房地产问题，都特别敏感，从今天开始请在盛院长谈这两个话题说以上观点只代表盛松成观点，不要再说央行代言人，或者是房地产代言人。谢谢盛院长。