大摩“评测”14家开发商，4家位列“首选推荐”

　　中国楼市本轮调控，作为我国地产史上力度最大、时间最长的一次，已持续28个月。在这一轮史无前例的调控中，楼市降温已成大局。不少机构都愈发关注中国房地产行业走向和开发商未来的“命运”，其中也不乏国际知名机构。

　　新年伊始，国际知名投行Morgan Stanley（简称“大摩”）就发布了覆盖14 家中国内地房企的研究报告。其中，旭辉、中海、碧桂园、华润、新城、龙光、龙湖、世茂、万科9家房企股票获得“Overweight”（增持）评级，旭辉、新城、龙光和万科H更是被列为“首选推荐”。

　　大摩研报称，本次评级中推荐的开发商，主要是踩准了以下几个方面的机遇：

　　布局一、二线城市复苏机会

　　报告指出，一二线城市持续的人口流入催生强劲的住房需求。目前，一二线城市需求大都受到限制政策打压，而随着市场趋冷，地方政府可能逐渐放开限制政策，从而带来市场复苏，惠及一二线城市有较多土地储备的房企。而在三四线城市，随着棚改货币化安置政策的收紧，以及一二线城市需求溢出的减少，复苏会来得更晚一些。

　　根据大摩的研报统计，中海、龙湖、万科、旭辉等房企在一二线城市土地储备占比超过80%，将成为本轮复苏的主要受益者。

　　持续的高业绩带来收益增长

　　业绩仍然是衡量房企发展的不二法门。2018年前11个月，研报覆盖的14家房企合约销售额平均同比增长了38%，大摩预计这一水平将在19年下降到18%左右，同时房企业绩也将进一步分化。例如，龙光、新城、旭辉等将朝着25-30%以上的增长努力，而龙湖、万科将将增长目标设定在了10%以内。相应的分化也将最终体现在房企的收益上——虽然受到交付时间影响有所延后。

　　在紧缩信贷环境下融资能力

　　大摩认为：“拥有稳健的资产负债表对开发商来说至关重要，尤其是在房地产市场低迷时期。”对比研报覆盖14家公司的平均归属权益净负债率，万科、中海、华润中海等保持在50%以内的较低水平，而新城、富力的该项负债率则高于150%。

　　另外一个体现财务健康的关键指标，是短期债务占总债务的比例，这一数字在过去一年也有所上升。具体来说，旭辉、中海、龙湖的短期债务比低于20%，短期偿债压力较小，而雅居乐、碧桂园、新城、龙光等企业短期债务比则高于30%，短期偿债压力较大。

　　从融资成本的角度，国企仍然优势尽显，在18年年中普遍维持在5%以下的水平，民企中仅有龙湖（4.5%）、万科（5.1%）、和旭辉（5.3%）融资成本较低。而在2018年10月以来，雅居乐融资成本已达9.5%，龙光也高达8.75%。

　　旭辉、新城、龙光和万科“首选推荐”

　　基于以上因素，大摩给出了四家“首选推荐”的房企。

　　其中，旭辉作为小市值房企首选推荐的理由为：一二线城市高质量土储、高业绩增长、低融资成本，以及较低估值。龙光作为中市值房企推荐理由除了高增长外和低估值外，还有其在粤港澳大湾区的土地储备。万科作为大市值房企，除了以上原因，还因为其蓬勃发展的多元化业务而受大摩推荐。

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