回老家买房，如何避免被收割？

　　临近年底，不少人都抑制不住回家过年的欲望，开始掰着手指倒计时了。

　　同样抑制不住的，还有回老家买房的冲动。

　　前段时间，腾讯房产做了一份调查，调查结果挺有意思：

　　调查结果显示，32.5%的人倾向于置业强二线城市，而有置业三四线城市倾向的购房者比例更是高达41.7%！

　　确实，与北上广深相比，二三四线城市的房价没那么高，生活压力也没那么大，对于预算不够的购房者来说可谓十分具有诱惑力。

　　但是，在今年的经济寒冬之下，回老家买房还靠谱吗？而回老家买房，又如何避免成为一株被盘剥的韭菜？

　　这都是购房者要面对的难关。

　　01

　　前两年，回老家买房确实是个不错的选择。

　　在2016年-2017年期间，应该是二三线城市房价涨得最疯狂的时候。

　　从2016年10月份开始，二、三线城市房价的环比增速超过一线城市。

　　即便是不少二三线城市被买到限售，仍然控制不住自己：

　　2016年9月调控潮之后，京沪房价同比大幅下降，限售城市的房价增速也依然维持在15%以上的高位，超过70城全体增速5个百分点。

　　除了价格，楼盘的销量也很可观：

　　2016年二线城市销售增速高达30%以上，远超一线。2017年以来一线城市地产销售同比大降至-20%甚至更低，二线城市的销量增速缓慢降至0%左右，而三线城市9月以前则仍维持在10%以上。

　　我老家在广东的一座沿海小城，我眼睁睁看着房价从几千一平，涨破一万，再涨破两万。而且还得靠抢，不抢根本买不到。

　　2017年，我老家排队等买房的人们

　　为什么沉默了那么久的二三线楼市，会突然在2016-2017年间爆发呢？

　　这里有两个重要背景。一是那段时期正值股市低迷，在资本市场遭遇挫败的人们纷纷将钱撒向了楼市；二是大水漫灌，导致钱大量流入了房地产。

　　在这样的背景下，人们发现，房地产才是最保值的投资品。而仍处于房价洼地的二三线城市，正是人们最好的“储钱罐”。

　　在这样的背景下，加上北上广深等一线城市强势带动，二三线城市也在一夜之间崛起，成为楼市中最亮的星。

　　02

　　在经历了一轮疯涨之后，人们发现了一个问题：

　　这些房子虽然卖出去了，但是没人住啊。

　　根据2017年底的统计数据，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。此外，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。

　　为什么出现这种情况？因为前两年在二三线城市买房的人，大都是投资客。

　　也就是说，过去那两年，二三线城市的住房需求并非刚需制造的，而是投资溢出来的。

　　投资外溢带来的房价上涨，就像咖啡表层的奶泡一样——缺乏有力支撑。

　　进入2019年之后，二三线城市的楼盘更要面对以下两个难题。

　　一，人口

　　部分二三四线城市房价的长期快速上涨并不具备人口基础。

　　我国劳动年龄人口在2013年就已见顶，虽然近年二胎放开、农民工回流等因素增加了部分城市的人口流入，但据统计，最近6年里我国约15%的新增人口都集中在一线城市。

　　2018年，更出现历史性的拐点：中国人口开始负增长。

　　可以预见，未来人口老龄化、劳动人口减少、男女比例失衡等问题未来还将继续加剧。

　　而二三线城市，本身楼市需求就不大，也不是人口流入地区，还要遭受生育率下降的“暴击”。

　　失去了人口支撑的二三线城市，加上已经高饱和的楼市，前路艰辛。

　　二、棚改

　　前两年，棚改为三四线城市提供了不少“购房指标”：一方面是被拆迁者需要购置新房，二是多出来的补偿款变成了投资需求。

　　不过，2019年开始，棚改政策全面缩紧，目的就是为了给二三线城市的楼市降温。

　　今年，三四线城市房价上涨的幅度将随着棚改政策的变动变缓，再加上一二线城市楼市寒潮的影响，三四线城市难再像之前一样暴涨，有轻微下调的可能，但总体还是以平稳为主。

　　总而言之，如果你是出于投资的目的想回老家买房，我建议你还是先冷静一下。

　　03

　　有人说，道理我都懂，但是我的钱包逼迫我做一个热爱家乡的好青年，我该怎么办呢？

　　如果真的有需要在二三线城市买房，应该怎么买？买哪里？才不会被当成一棵绿油油的小韭菜呢？

　　以下几点请各位记住并做好笔记，期末考试要考。

　　1，城市

　　买强二线城市>三四线城市>五六七八线城市

　　买家乡省会＞家乡地级市＞家乡县城

　　2，区域的选择

　　相信有回乡置业需求的，都是预算不够的年轻人。那么，对于年轻人来说，城市的哪些区域才是置业的最佳选择呢？

　　一般来说，很多人可能会把目光放在市中心，但是对于年轻人来说，我反而不推荐市中心置业。

　　毕竟市中心发展已经成熟，已经透支了未来的房价预期，未来增值空间较小。

　　而对于年轻人来说，升值这一属性更加重要。

　　那么，如何选择升值空间较大的区域呢？

　　记住一句话：

　　二线城市，选择有地铁的、有产业支撑的。

　　三线城市，尽量选择靠市政府、靠成熟区域的。

　　3，尽量买地铁房

　　二三线城市相对于一线城市来说，地铁房的升值空间更大。

　　不同于一线城市密密麻麻的地铁线路，二三线的地铁线路往往十分有限，因为稀缺，所以上涨空间更大。

　　地铁房的涨价，公认的往往有3次。

　　第一次，地铁规划出炉。

　　第二次，地铁开始建设。

　　第三次，地铁正式通车。

　　看到这里，有些机智的小同学可能会觉得，地铁规划阶段买地铁盘是最好的。

　　其实，由于地铁规划随时有可能发生变动。所以，如果想买地铁盘，选择国家发改委已经批复或已经开建的地铁沿线楼盘，价值相对来说是最大的。

　　当然，也不是建在哪的地铁都有入手价值。

　　二线城市，地铁的最大通勤距离大概在20KM左右，转换成时间单位，大概是从市中心搭乘地铁大概1小时左右的范围。而三线城市的最大通勤距离还得再打个折。

　　毕竟1小时左右的通勤时间，基本上是二三线城市的极限。

　　而超出这个安全距离，地铁盘的价值也会打折扣。

　　4，往大了买

　　有不少年轻人想的是，先买个小户型上车，后期再置换。

　　但是，二三线城市相对一线城市，小户型比较难出手，而且出租回报率也不高。买了小户型，结个婚生个娃就不够住了，后期置换还得给7成首付，压力更大。

　　所以，能尽量一步到位就一步到位。

　　最后，希望大家在新的一年，都可以选到自己满意且喜欢的房子。

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