【调查】春节不打烊，房子卖得怎么样？

　　春节是举家团圆的欢聚，是忙碌一年的休整，也是继续前行的起点。但对地产人来说，今年春节与以往不同。走过了可能是“近年最差，未来最好”的2018年，2019年的春天格外“春寒料峭”。

　　根据克而瑞的分析数据，在开年第一个月，上至3家龙头房企，下至百强企业的整体权益销售额出现了同比下跌，表现好的企业增幅也并不可观。

　　为了在漫长的淡市中占据主动，2019年初房企已经开始了抢收的节奏，即便是春节也不例外。

　　网签开闸下的新房销售难

　　在北京，根据住建委网签数据来看，2019年1月28日—2月3日，也就是春节前的这一周，北京市商品房网签1137套，其中住宅网签440套，网签均价63945元／平米，网签金额45.03亿元。相比2018年春节期间（2018年2月12日—2月25日），两周仅128套的网签，已经实现了近10倍的增长。

　　2018年12月，北京的住宅网签量为5064套，2019年1月这个数字为5025套。

　　看上去，似乎是北京楼市去年年底的热销势头延续到年初，但实际情况并非如此。众所周知，北京楼市向来是政策主导的市场，其网签数据已经无法准确反映市场成交状况。

　　在2017－2018年房价“不涨”的目标下，北京市一方面执行“限购”、“限贷”政策，另一方面“限价”与“限网签”，直接卡住了高单价项目的“咽喉”，人为拉低了市场成交均价。使得从2017年开始，多个高单价项目的预售取证和网签严重滞后。

　　而这一政策风向在2018年12月召开的中央经济工作会议提出“六稳”后已开始转向。在“稳地价、稳房价、稳预期”新的目标下，政策的“闸”已经放开，大量网签滞后的房源正在迅速去化。

　　所以，在2019年1月28日—2月3日的网签中，既有在2018年11月就已售罄的金融街(000402)融府90平米房源，也有因高单价高总价网签滞后的远洋LA VIE。如果剔除已售房源的滞后网签，新房销售网签还能剩下多少呢？

　　开年以来，以北京为代表的一线城市新房成交下滑明显，据中国指数研究院统计，1月广州楼市成交面积环比降幅最为明显，达65%；北京降幅次之，超40%。19个主要城市楼市成交环比下降26.4%，同比下降4.4%。

　　据华创地产数据，在春节前那一周，4个一线城市新房合计成交78.1万平米，环比下降4.4%，较18年周均成交83.7万平米下降6.7%。

　　一位TOP10房企高管对房小评分析称，目前一二线城市仍在严格的调控之中，房价处于高位，市场观望气氛仍然较浓。而三四线城市返乡置业客户数量不如往年，既有经济不好的原因，也有房价较高、前两年透支较多的因素。而且，今年春节比较早，去年底的冲刺和今年初的公司总结年会对一月份的业绩均有所影响。

　　因而，春节前的高网签并不能代表市场的高成交，而各大新楼盘所面临的销售压力依然艰巨。

　　供需关系错配下的硬仗

　　这种压力背后横亘着一道障碍，就是市场供需关系的错配。

　　以北京为例，从2018年12月集中取证入市的项目来看，限竞房项目占比已超50%。

　　2018年12月预售取证项目

　　据分析机构统计，去年北京已入市限竞房整体去化不足4成，大面积户型去化好于90平米及以下户型。这与2017年后北京土地市场供给结构改变带来的市场供应错配不无关系。

　　贝壳研究院2018年三季度的经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比约为61%，首次置业群体占比仅为29%。毫无疑问，改善型需求已经成为北京楼市的成交主力，主力客群呼唤的是更大更好的房子。

　　而此时大量执行“70/90”政策的限竞房集中推出，必然出现90平米及以下户型的刚需产品供大于求的局面，事实上这在2018年已经得到了印证，甚至引发同区域限竞房的价格战。

　　截止2018年底，北京市限竞房存量2万余套，库存面积243万平米，按照2018年内月均的去化水平来看，去化周期为3.1年。

　　而华润、中海、金茂、首开、中铁等房企于2018年下半年所拿限竞房项目多数将于2019年进入市场。再加上等待预售证的永定府等限竞房项目，2019年限竞房潜供总量将达到约9.8万套，而整个新房市场年度潜供约15万套。

　　即使主管部门可以通过控制预售证下发速度，缓解库存上升过快的情况，但刚需购房者，这只有一套住房购买力的群体，在完成这波购房后，需要很长的市场培育期。

　　于是，北京楼市形成了一个矛盾的局面，广大改善型购房人真正需要的改善产品供应量在下降，而供大于求的刚需产品反而在大规模增加。

　　对于地产人而言，2019年已是一场避无可避的“硬仗”。对于购房人而言，2019年也并非随时都处于“买方市场”。

　　在北京楼市改善产品选择面越来越窄的当下，对于有着改善需求的购房人而言，此时一定要坚持产品为先的理念，综合考量项目，同时出手要快，尤其是不受五年“限售”的纯商品房，可以说是卖一套少一套。另外低密度纯别墅社区，总价区间较高，居住人群相对统一的城市大平层产品，也同样是稀缺资源。

　　对于刚需购房人而言，看似2019年限竞房可选范围很大，但如果想购买永定府、天恒四道口项目这类内城限竞房项目，还是要眼疾手快。从金融街融府小户型的开盘即罄也能说明，刚需客群对交通和区位的需求更强烈，而五环外那些交通配套条件不够好的限竞房，在2019年将全面进入“买方市场”。

本文首发于微信公众号：中国房评报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。