【公司】富力、负债率高达180% ！

　　新年开工，许多人还未回到工作状态。售楼处气温依旧寒冷，而开发商的融资部门却忙得热火朝天。

　　随着新年地产债的兑付高压到来，一时指望不上销售回款的房企们，纷纷选择借新还旧。

　　据中原地产研究中心的数据，2019年1月份，有数十家房企对外公布了70多个融资方案，总计金额超过1635亿元，大部分的募集资金都是为了偿还到期债务。而去年11月房企融资规划就已经上千亿，12月融资规划也达1600亿元。

　　房企的偿债压力有多大？据恒大研究院数据统计显示，2018下半年至2021年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模为0.9万亿元。

　　房企融资的本质就是希望借到更便宜、更长远的钱，来还即将到期的债，避免债务违约暴雷。

　　好消息是，去年末房企一度超过10%的融资成本已经开始下降。随着楼市调控政策度过最严格的时候，政策底显现，房企融资难度有所降低。从1月份的发债来看，大部分房企的融资利率低于9%，成本有所下降。

　　不过，这样的好消息并非对每一家房企都适用。一些经营缺乏亮点或者负债率过高的中小房企，依然只能以较高的代价获得借新还旧的机会。而此时融资利率水平，最能看出一家企业的信用水平。

　　高增长的代价

　　近日，正荣地产公告称，发行2.3亿美元2021年到期年息9.5%的优先票据。而在1月份，正荣地产已经宣布额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。

　　标普评级授予正荣地产拟发行的美元优先债券长期债项评级“B-”，认为若正荣地产将本次发行所募集资金用于偿还信托贷款等短期融资，公司的资本结构将会略微改善。但因其拥有大量短期债务，发行不太可能对公司信用状况产生显着影响。

　　正荣集团总裁黄仙枝曾坦言，规模和负债很难兼得。作为一家在去年实现上市，并成功冲击千亿规模的高增长房企，正荣长期饱受负债率过高的困扰。

　　根据去年的半年报，正荣地产的净负债率由2017年底的183.2%下降到171.8%，可依然处于行业高位。

　　正荣地产原CFO谈铭恒曾多次提出将净负债率降至100%以内的目标，不过直至去年11月正荣地产公告宣布谈铭恒的辞职，这家房企负债率仍旧没有显著改善。

　　随后，正荣地产董事会委任从新城控股挖来的副总裁陈伟健担任公司的财务总监。

　　正荣所面临的融资成本高企的问题，是一批高增长房企的典型问题。过去这一轮享受到规模暴增的房企，都将在今后3年逐渐偿还其成本和代价。

　　在楼市中，没有规模就会失去话语权。但即便中型房企的规模达到了千亿级别，由于其对于高杠杆操作的依赖，导致资金链紧绷，使之在严厉调控面前，要承受更大的压力。

　　可以说做大了，企业并没有更安全。尤其是市场环境偏冷的情况下，落在企业身上的就是回款压力和融资压力。

　　在2019年，摆在新任财务总监面前的首要难题是，如何在正荣地产依然“要规模要增长”的前提下，实现企业负债状况改善，以优化目前的融资结构。

　　错失机会的挣扎

　　如果说以正荣为代表的黑马企业，是在高杠杆与高增长的矛盾间来回试探，那么富力则代表了错失黄金时代的老牌房企，在资本市场上的困兽之斗。

　　开年1个半月，富力三次宣布发债，分别是1月18日，拟发行2022年到期之3亿美元优先票据，年息率9.125%；1月15日，拟发行短期融资券，计划发行规模为7亿元，发行上限为13亿元；1月4日，拟发行2021年到期的本金额5亿美元优先票据，年利率8.75%。

　　过去这一年来，富力疯狂发债融资额高达800亿元。而与去年的融资利率对比，2019年富力的融资成本和难度并未降低，尽管去年底富力宣布达成了1300亿元的销售额。

　　作为曾经“华南五虎”的领头虎，如今富力不仅在规模上远远落后于同为“五虎”的碧桂园和恒大，而且并未因此而走向稳健型企业的道路，资金压力一直伴随着富力。

　　从2012年到2017年，富力的经营性现金流余额连续六年为负。截至2018年三季度末，富力可用现金余额为192.24亿，而短期借款有180.8亿，现金只能勉强能覆盖短期借款。2018年，富力的负债总额已将近3000亿元。

　　根据2018年中报显示，富力地产的净资产负债率已经攀升至187.5%，利息高达43.77亿元，甚至比期内的净利润还要多3个亿。

　　面对这样的经营现状，富力地产的融资难度高于普通房企就不难理解了。不仅是融资成本更贵，更有多次融资计划取消的情况。

　　从去年2月份至8月份，富力地产取消发行一次10亿元中期票据，取消一次10亿元超短融发行计划。即使是在相关政策较为支持的住房租赁专项公司债领域，富力的一笔60亿元公司债券也两度失败。

　　可以说，2019年以富力地产为代表这类房企，其融资前景，并不乐观。

　　毕竟，近来已经有和昌地产、宝龙地产、阳光100、当代节能置业、合景泰富等多家企业的发债项目被中止审核。

　　房企强烈的融资愿望和现实之间，如果拉开差距，对于企业的资金安全将产生重大影响。届时，暴雷违约，就在前方。

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