从坑了炒房团的燕郊，看哪些县城的房值得买？

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　　大地回春，惊蛰已过，苏醒的除了虫子，还有房价，比如那个曾经被腰斩的燕郊楼市，据说正在悄悄回暖。

　　猫哥上周去了一躺，一过燕郊的检查站，到处都是卖房的销售在路边拦车发传单，熙熙攘攘很热闹，这种场景很久不见了，四处都在传扬“燕郊楼价要翻身”的消息，死气沉沉的市场又有了一点活气。

　　统计数据也显示了涨价的趋势：

　　新房价格去年7月的成交均价是16350元，现在中介说售价24000元的新房也有人买了。二手房从去年10月的16722元涨到了现在的19696元，涨了近18%。链家燕郊去年12月共成交二手房150套左右，而2018年7月份这个数字仅为30套左右。

　　对这种迹象最感欣喜的，是那些加杠杆炒房被套牢的。

　　想想当初的燕郊，仅仅用了不到半年时间，就从单价1.5万元到突破3万元，当时中介都快把燕郊吹上天了，对比当时北京市学区房动辄16万以上的天价，说燕郊房价3万元只是起步，七八万不是梦，于是每天都有大把的人来燕郊看房、抢购，那时候的燕郊是炒房客的乐园。

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　　猫哥有个中介朋友叫坤子，直到现在还身心俱疲。

　　他说：“干我们这行没有不倒腾房子的，就靠这个挣钱。2017年我们很多中介的月收入达到5万，业绩好的店长甚至有10万。我们一边催促着前来买房的顾客赶快签字，一边想着也给自己抢一套好户型的。后来看着房价10万、20万的上涨，我把挣来的几十万，全部投到了燕郊的楼市里，想着每套房再涨100万就卖掉，辞职去旅游。”

　　结局大家可能都知道了，泡沫必然是要破灭的，只不过破得太快了。

　　2017年6月，限购政策出台了，交满三年燕郊的社保才能买。这招釜底抽薪彻底消灭了燕郊的流动性，最惨的时候，每个月偌大的燕郊只有8套成交，想进的进不来，想出的出不去。

　　一时间，整个燕郊的楼市都垮了，中介门店关了，中介失业了，每个月4万的房贷成了压在坤子身上的一座山。

　　卖掉成了唯一选择，这是一个炒房客的朋友圈：

　　啥意思呢？简单地讲就是“房子免费送你了，只要继续还剩下的月供就行”，房价跌的太快，房主已经赔掉首付，月供完全就是倒贴，如果走到拍卖就真的血本无归还得进征信黑名单了，所以只好出此下策。

　　想想也是，贷款200万元，还二十年的话需要还310多万元，房价腰斩，首付亏得心疼，每个月还要给银行利息，总利息有110多万元，相当于给银行白打十年工。

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　　所以，对于“燕郊房价要翻身”这个消息，传的最起劲的就是中介和房主，中介是为了收入，房主是为了解套。

　　他们当初是怎么进来的呢？那时吸引他们购买的理由很充分。

　　? 行政副中心东迁，将带动北京40万人逐渐东迁。

　　? 地铁通车后，燕郊有望15分钟到通州副中心，30分钟进东四环，1小时内抵达新老机场。

　　? 高铁修好后，从通州发站，途经燕郊、大厂、香河，贯穿北三县。全程150公里，时速达到300公里/小时，全程仅半小时车程。

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　　这些看起来都是“燕郊一定涨”的理由，说到底，他们认为燕郊最大的潜力在于承接来自北京的功能、人口和产业的外溢需求。相比北京的一些区县，比如延庆、平谷、顺义，燕郊地理位置更好，一河之隔，通州5万，燕郊3万，你怎么选？

　　这些幻想最终都败给了调控措施，虽然现在又在嚷嚷涨价，但是高峰入手的炒房客距离解套还有很长很长很长的时间。

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　　燕郊是一个暴涨暴跌的例子。

　　每天都有很多人问猫哥，某某地方的房子是否值得买？其中不少地方都是县城，这是能理解的，县城数量庞大，贡献了最多的人口和活力，即便是在一二线城市讨生活，那个生养你的小县城仍旧是魂牵梦绕剪不断的牵挂，但是哪些县城值得买？确实是个问题。

　　过去两年，有些小县城的房价都赶上二线城市了，买了的暗喜，错过的焦虑。我们先来看看县城房价涨价的主要原因：

　　? 城镇化；

　　? 棚改；

　　? 返乡置业。

　　衣锦不还乡，如锦衣夜行。不过在返乡置业的人中，不少也是因为城镇化和棚改的缘故，棚改按规划在2020年结束，现在的力度已经小了很多，城镇化还将持续一段时间，但是最有消费能力的人早就买了房。所以，这几个理由能解释过去的上涨，但看不出对未来的房价有持续的支撑。

　　从买房的角度，我们可以把县城分成四种类型：

　　? 普通县城；

　　? 稀缺资源型县城；

　　? 政策利好型县城；

　　? “赚钱效应良好”的县城。

　　普通县城，就是那种经济一般，收入一般，人口不流入的地方，占比很大，碰上棚改这种利好，这些地方的房子也会涨，甚至涨的很猛，像胶东湾的一些地方，平均收入三千，鼎盛时期房价硬是炒过两万，但是这些地方没法持续，一个家庭几套房是常态，除了自己住，房租低租客少，流动性差，基本没什么投资价值。我们重点说其他几种。

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　　几年前，有个房地产公司有内部优惠，西双版纳的房子，不到4千。

　　猫哥想，为什么去一个离北京3000多公里之外的地方买房呢？就拒绝了。第二年去西双版纳看了看，周末核心城区堵车堵得风雨不透，一辆辆的大巴车只能挪动，下来的都是北京上海来的大爷大妈，旅游顺带买房。

　　这里有中国唯一的热带雨林，旅游资源丰富，当地官员说，我们都不敢宣传买房，生怕把房价炒高了，但是还是没用，几年功夫，这里房价轻松破万。当初推荐猫哥的房子，现价1万2，算起来，年化收益有25%了。

　　这里卖的就是资源，典型的“稀缺资源型”县城。

　　更典型的是大家熟悉的海南。房地产协会统计了下省直管县城的房价涨幅，前10名是这样的：

　　这十个县，都在海南…..

　　虽然中国海岸线很长，但只有一个海南，这里的海滩和气候对于老年人吸引力太大，买房家庭、候鸟式老人越来越多，所以在这些地方买房不用太操心保值增值和流动性的问题，缺点是数量太少，价格略高。

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　　“政策利好型”县城分两种。

　　▌第一种如燕郊，这是炒房客的最爱，因为涨得快，他们都希望利用信息差赚差价。

　　燕郊最早的炒房客有不少已经翻倍离场的，后来的一堆接盘侠被套牢了。最早去雄县的，也都奔着炒房去的。这些地方，除非你真有信息差的优势，否则，结果真不好说。

　　▌第二种就是看长期规划，更容易操作。

　　未来最大的城市规划是什么？

　　是以超大城市为中心的城市群。我们已经规划了19个城市群，其中三个已经步入正轨：粤港澳大湾区、长三角城市群和京津冀城市群。

　　城市群这个概念根植于产业集聚理论，认为城市越大，产出越高。在一个大型的一体化劳动力市场中，雇主更容易找到人，随着公司们聚集在一起，专门的供应链成形，知识也将更易传播。

　　城市人口增加一倍，生产率将提高2-5%。而中国的潜力更大，因为我们的超大城市人口密度不足，世界银行曾说，如果广州的人口密度与首尔相同，它将能在其现有的土地上再容纳420万人。

　　按规划，最大的5个城市集群的平均人口是1.1亿，有人口有政策，这里的房子安全性更高，上个月粤港澳大湾区的规划出炉，之后广州楼市就爆发了，像上周，番禺成交量是去年同期的7倍，南沙区同比涨了194%…..

　　在这个规划圈里买房，保值增值的概率更高。

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　　但是最靠谱的县城，还是那些有良好赚钱效应的县城。

　　理由很简单了，能赚到钱的地方，有人口，有就业，有视野、有机会。一个城市的房价，主要取决于当地高、中净值人群的数量，这样的地方怎么找？

　　最简单的办法，可以参考“百强县排行榜”，这个很容易找，总体来说，江苏、浙江、山东、福建数据扎眼，再次是湖南等地，这跟大家的印象应该是一致的。

　　综合来说，在那些有政策红利、主要利用市场竞争产生“赚钱效应”的县城买房风险都不高：第一层级推荐长三角和粤港澳；再次可以考虑两湖、成渝等核心都市圈。

　　依靠政策信息差获利，难度比较高，适合有手艺的人，此外的多数县城，刚需该买就买吧，投资需谨慎，尤其是现在还不知道房产税要怎么收。多出来的钱，现在可以考虑购买一些金融产品，稳定的复利比不靠谱的房子更值得信任。

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