3.15楼市曝光台：新型骗术，是如何将老中青三代人一网打尽的？

　　90度地产曾先后调查过“买房人胜诉追不回房款”和“海南万宁强拆报道”等维权事件，如今业主群里时常还会响起提示音，维权或是无果，或是执行遥遥无期。

　　和消费者求告无门形成鲜明对比的，是骗术、欺诈手段的不断升级。在房屋租赁、使用、交易的过程中，出现了针对不同年龄、不同群体的定制陷阱，消费者可谓防不胜防。这些新手段为何会出现？又该如何应对和破解呢？本期我们共同讨论一下3.15楼市的维权之道。

　　以房养老？以铺养老？小心套了房子就跑

　　什么是“以房养老”？简单讲就是拥有房屋完整、合法产权的老人，把自己的房产抵押给金融机构或保险公司，以获取长期、持续现金收入的反向抵押方式。“以房养老”最核心的初衷是变固定的大宗资产为持续、稳定的现金流，用于提高老人晚年的生活质量。但骗子们正是利用老人的这一点期许，下套圈走老人的房子。

　　据某不愿透露姓名的网友提供的消息，最近北京又发生一起打着“以房养老”幌子的骗局。具体操作是：

先用高收益诱骗老人用房子进行抵押贷款；再将抵押后的资金转入自家投资公司账户；同时按月返还老人投资收益，一两万起步，最高可达数万元。

　　最初的几个月，一切都看似正常。可没过多久，投资公司就宣布破产，负责人也人间蒸发，涉及的上千套房子抵押出的几十亿资金已经不知去向。当房屋抵押的债主催房主还钱时，老人们这才发现问题，但投资公司已人去楼空，摆在老人面前的似乎只有两条路：要么眼睁睁地看着房子被收走，要么替投资公司扛下烂账继续还款。

　　用“以房养老+骗局”的在百度搜索，可以检索出271万条信息。由于房产抵押涉及金额普遍较高，动辄数百万，所以相关的新闻标题，普遍触目惊心：比如“北京60多人陷入“以房养老”骗局，涉及175套房产”、“47户老人被骗上亿元，仅2户追回房产”等。

　　以铺养老的套路，和以房养老非常相似。都是暴利诱惑在先，套取房款在后。以江西某地的无良小型商铺开发商为例，他们会把总价50万左右的商铺推荐给不懂投资的老人，承诺代其出租、管理，合同以10年为期，约定每年返给业主年租金5万元和8%的投资回报率近4000元，相当于一年回报54000元。

　　可实际上按照建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房）。果不其然，投资商铺的老人半年收到包租的租金仅有400元。开发商解释是“合同有写，返给业主的租金是我们租出去的实际租金，目前商铺尚在发展期，如果租金太高，没办法招商”。这其实是一种变相的资金套牢，因为按照半年租金收益400元计算，业主收回房款需要200年，相当于这辈子都没法回本。

　　和开发商、中介见招拆招 魔鬼藏在细节里

　　人到中年，完成了早期的积累和沉淀，下半场的话题往往与房有关。无论是从开发商手里买新房，还是通过中介买二手房，都是一个格外需要小心、谨慎的过程。仅以小小的“车位”为例，买新房的小悦和二手换房的Alex，都在经历着各自的苦恼。

　　青岛女孩小悦，毕业后举全家之力，在青岛某名为“朗园”的项目购入了一套两居。当时项目正值首次开盘，为吸引购房者关注，推出了开盘当天成功选房的客户可享受3万元购入一个车位使用权的优惠活动。

一看只需预付3万元就可以得到车位，很多业主在签购房合同的同时也交了“车位预付款”。当时大家并没有意识到，收据上标注的“诚意金”三字意味着什么。

　　如今到了该交付车位的时间，开发商表示车位有限，还需重新摇号。全体想要车位的业主都可以参加：此前没交“诚意金”的业主如果摇到号，将以6万元的价格支付并得到车位；此前交纳了“诚意金”的业主，如果摇到号，就能拿到车位，摇不到号，就退还当年3万的预付款。交纳了“诚意金”的业主们，认为摇号存在很大猫腻，开发商当年的行为是虚假宣传，并表示不接受退款，希望能按照约定给予车位。而目前开发商规定的“摇号”已经结束，尚未出“结果”。面对业主的多方维权，开发商也没有回音。

　　家在帝都的Alex为了置换，将自己与父母位于望京的两套房都卖掉，购买一套总价在1500万左右的房。即使是在房价高企的今天，这套房子也不算便宜。离谱的是，中介经手向Alex出售的地下停车位，位置并不在Alex所住的单元。

　　每次开车出门，Alex都需要先下到自家单元的一楼，再穿过小区的院子，找到车位所在那个单元，重新扫门禁卡、乘电梯到地下车库取车。每趟下来，都得多折腾几个来回。而这个不在自家单元楼下的车位，中介在购房过程中未做任何提醒和说明，在购房合同中也没有任何的披露。律师指出，“此次纠纷中介存在明显套路，隐瞒关键信息，导致购房者陷入误区。是明显是欺诈行为。”

　　要相信每一份礼物，都暗中标好了价格

　　青年人普遍思维活跃，容易接受新鲜事物，按说对骗术的抵御能力会更强一些，可有时候也禁不住层出不穷的手段和忽悠，在“租金贷”和“租金抵房价”这类新生事物上栽了跟头。

　　据媒体不完全统计，2018年全国共有11家长租公寓爆仓，其中多家机构和“租金贷”有着千丝万缕的关系。“租金贷”最常见的套路，是在租户选择付款方式时，推荐他们办理“押一付一”或“分期付款”的手续，将房租和押金与网贷机构/信贷公司绑定，机构将租期内的全部房租一次性转给租赁企业，成为租户的债权人，租户则按月还款，支付被垫付金额的本金和利息。

　　“租金贷”从本质上来讲，就是把“缴租”变成了“还贷”，在原有的房东、中介、租户三方合同基础上，再加上一方网贷机构/信贷公司。此时如果公寓方利用早收晚付的租金扩张规模，一旦经营出现问题，容易引发上下游的多方纠纷。最倒霉的还是租户，交了房租没地方住，为了征信没有污点，甚至在搬出租住地后还需要接着还贷。

　　和“租金贷”相比，“租金抵房价”是一种相对隐蔽和暧昧的温柔陷阱。在投资扎堆的地方，这种情况尤为常见。小S三年前在老家买了套房，房屋总价100万，办了三年的15万租金抵房款，总房款就按85万算，开发商开的发票上写的也是85万。如今家里出了点儿事，想卖房应急，却发现如果按85万的总价算，交易契税要多出来不老少。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发商的这种行为存在很多值得商榷的地方。

　　首先，不排除是通过租金来诱导购房者签约，但其实这个房产项目本身就是值85万元，前面的15万元的租金收益可能就无形中被开发商获取了。

　　其次，类似限定了3年的空档期，要警惕3年后不能交付房屋等风险，比如说房子没有改好，或者说房子因为出租，导致建筑结构被认为改造了。

　　最后，开85万元的发票某种程度上是开发商自己想避税，所以把交易价格做低了，同时他还变相的把租金收益做高了。

　　文至此处，只想叹一句“维权之路，道阻且长”。无论是租房、买房还是卖房，都要擦亮眼睛，核对细节。不该沾的便宜不要沾，莫名其妙的好处不要贪，因为你很难想象，这背后藏着多少见不到人的黑幕。此外，出问题的房企和中介们也应当反省自身，虽说逐利是商业的本能，但太昧良心的钱还是不赚为好，否则后续也是要面对消费者的一腔怒火和不断维权的。

　　一起好看

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