为何众多金融机构将这家房企评为成长型发展商首选？

　　上市房企陆续开始披露2018年业绩，在整个房地产行业增速放缓的背景下，那些保持高速增长的房企备受关注。

　　3月17日晚，中国奥园集团股份有限公司（以下简称为“奥园集团”）发布财报，业绩指标亮眼。财报显示，2018年，奥园集团地产板块录得合同销售人民币912.8亿元，完成全年目标人民币730亿元的125%，同比大幅增长100%。

　　不仅如此，奥园集团在追求规模创新高的同时，仍旧保持了极高的利润水平，真正做到了有质量的增长。根据财报，2018年奥园集团营业额为人民币310.1亿元，同比增长62%；毛利润同比增长88%至人民币96.3亿元，毛利率约31.1%。净利润为人民币29.4亿元，同比增长51%；核心净利润为人民币30.7亿元，同比增长63%。

　　奥园集团的高质量发展不仅受到社会各界的高度认可，各大金融机构也给予充分肯定。摩根大通、美银美林、德意志、尚乘集团、招银国际、安信国际证券、星展等在内的十余家金融机构陆续发布30多篇研报，首予及重申奥园集团“买入”评级，调升奥园集团目标价，最高达10.82港元。

　　站在千亿门槛的起点上，奥园集团未来的发展潜力巨大。在业内人士看来，奥园集团是极具成长力的企业。金融机构发布研报认为，奥园集团是增长最快的粤港澳大湾区主要发展商，甚至是成长型发展商首选。

　　销售额912.8亿元 超额完成全年目标

　　近年来，房地产行业整体销售增速逐步放缓。根据统计局数据显示，2018年行业销售额整体增速仅为12.2%，在这样的背景下，能够保持平均水平以上销售增速的房企可谓是实力的体现。

　　3月17日晚，奥园集团发布2018年财务报告，销售业绩增长强劲。财报显示，2018年，奥园集团地产板块录得合同销售人民币912.8亿元，完成全年目标人民币730亿元的125%，同比大幅增长100%。 2016至2018年合同销售年复合增长率达89%，为内房增速最快之一。2018年合同销售权益比亦保持85%的较高水平。2018年12月实现合同销售人民币173.9亿元，再创单月销售新高。于2018年12月31日，已签约但未确认的合同销售约人民币1100亿元。

　　不仅如此，奥园集团在销售规模创新高的同时，仍保持了极高的利润水平，真正做到了有质量增长。

　　根据财报，奥园集团2018年营业额为人民币310.1亿元，同比增长62%；毛利润同比增长88%至人民币96.3亿元，毛利率约31.1%。净利润为人民币29.4亿元，同比增长51%；核心净利润为人民币30.7亿元，同比增长63%。同时，董事会建议派发末期股息每股人民币36分（相当于42港仙），派息比率达40%，保持稳定宽裕的派息政策，回馈股东及投资者的支持。

　　据易居研究院智库中心研究总监严跃进观察，真正实现盈利的房企并不多，房地产行业的限价政策导致房企利润减少，有些房企甚至出售项目资产已达到盈利目的，凭借竞争力带来盈利的房企很少。

　　按照严跃进的划分，奥园集团属于盈利能力强劲的少数房企之一。

　　奥园集团的高质量发展获得了社会各界的高度认可，目前已囊括“福布斯2018 年亚洲最佳上市公司50强、《财富》2018 中国最佳董事会百强等诸多荣誉。在中指院刚刚发布的《中国房地产百强企业榜单》上，奥园集团位列第26名，在成长性和运营效率方面，奥园集团更是名列前茅。

　　对于奥园集团的业绩表现，国内外各大金融机构也给予充分肯定。摩根大通、美银美林、德意志、尚乘集团、招银国际、安信国际证券、星展等在内的十余家金融机构陆续发布30多篇研报，首予及重申奥园集团“买入”评级，调升奥园集团目标价，最高达10.82港元。

　　在星展看来，奥园集团销售增速高于其他中型房企，收入增长及利润率被低估；奥园集团保持一贯拿地策略，城市更新项目进展良好。基于这种判断，星展认为奥园集团股价上行空间大，首予“买入”评级，调升目标价。奥园集团在资本市场的地位进一步得到提升。

　　在业内人士看来，奥园集团是极具成长力的企业，这意味着奥园集团未来的发展潜力和能力极大。摩根大通发布研报认为奥园集团是成长型发展商首选，进入业绩爆发期，首予“买入”评级，目标价9.00港元。美银美林认为奥园集团2019及2020年合同销售可实现每年增长25%至人民币1400亿元。

　　成长型发展商这一评价背后是摩根大通对奥园集团的肯定，包括发展全面，成长路线清晰；植根粤港澳大湾区，积极布局全国；受益于强劲的合同销售增长，奥园集团2018至2020年核心净利润的年复合增长率达42%，优于同行，盈利可见性高。尽管行业毛利率趋降，摩根大通认为奥园集团土地成本较低，防御性较强。

　　站在千亿的起点上，奥园集团未来要向着更高的目标激越前行。3月18日，奥园集团董事长郭梓文在业绩会现场表示，2019年销售金额在2018年的基础上增长25%的目标。这意味着2019年销售额大约1150亿。

　　会上，奥园集团副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉杨进一步补充到，奥园集团在2019年的可售资源为1900亿元，只要去化率60%左右就可以达到新一年的合同销售目标。

　　聚焦粤港澳大湾区 奥园集团竞争力显著

　　成长力是一种能力和潜力，为企业持续带来利润和规模。在房地产增长乏力的下半场，成长力无疑是对房企的最高评价。

　　被冠以“成长型房企”之称的奥园集团在持续获利和高质增长方面有何特质，这是外界最关心的点。本文尝试从三个层面分析，首先是奥园集团的战略布局，即聚焦粤港澳大湾区；其次是支撑奥园集团销售扩张的基础条件，也就是获取项目的能力；最后是奥园集团的现金流情况和融资能力。

　　首先，在战略布局层面，奥园集团坚持区域均衡布局，拿地策略主要分布在一二线城市，以及二线核心省会城市，重点聚焦粤港澳大湾区，布局「9+2」城市群，已获纳入恒生沪深港通大湾区综合指数。粤港澳大湾区国家战略的实施使奥园集团在土地储备、城市布局等方面的价值得到进一步突显。

　　财报显示，截至2018年12月31日，奥园集团拥有198个项目，分布70个境内外城市，土地储备总建筑面积达3410万平方米（权益比80%），总货值约人民币3650亿元，足够满足未来三年左右的发展需求。

　　此外，奥园集团在城市旧改项目拥有丰富经验，目前在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目，规划总建筑面积约980万平方米，预计可售资源约人民币1452亿元。2019年，预期位于广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备，可为未来提供可售资源约人民币660亿元，带来额外的销售增长动力。

　　其次，在战略布局的基础上，奥园集团获取项目的能力很强。一个事实是奥园集团在大幅增加土地储备的同时，仍然保持较低的拿地成本。

　　财报显示，截止2018年12月31日，奥园集团土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约仅为人民币2167元，其中324万平方米为已竣工物业，1505万平方米处于在建阶段，1581万平方米为持续未来发展土地。

　　深耕粤港澳大湾区长达22年，奥园集团竞争优势显著，较低的土地成本背后是奥园集团一直坚持的“收并购”策略。据悉，奥园集团80%以上的项目都是通过并购来的，奥园集团的企业文化很包容，这也是并购成功的重要原因。

　　“今年奥园集团预计拿地款为400亿元。我们仍然会增加土地储备，途径包括并购、城市更新项目转化以及公开市场招拍挂。” 在3月18日举行的2018年业绩发布会现场，郭梓文如是表示。对于具体指标，奥园集团副主席兼行政总裁郭梓宁透露，今年奥园集团将增加一两千万平米的土地储备。

　　另外，城市旧改项目极大降低了奥园集团的土地成本。一个例子是珠海翠微村，奥园集团的土地成本（含补偿）每平方米只有八九千元，若通过招拍挂拿地，土地成本将是2.5万到2.9万元。

　　土储是销售增长的基础，现金流是房企增加土储的先决条件。奥园集团贯彻稳健的财务管理，现金流充裕，债务结构不断优化，信贷评级持续调升，融资空间很大。

　　财报显示，截止2018年12月31日，奥园集团净负债率为58.9%，处于行业合理水平；总银行结余及现金约人民币396.2亿元，流动性充裕。继2016、2017、2018年先后获惠誉、穆迪及标普三大国际评级机构上调企业信贷评级及展望，奥园集团于2019年2月再获穆迪调升评级展望至“正面”，充分反映各界对奥园集团综合实力的认可。

　　同时，奥园集团重视开拓多元化融资渠道，境内外融资能力突出。2018年，奥园集团成功发行三年期境内公募及私募公司债人民币39亿元；并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元，平均成本低于7%，优于可比同行。

　　2019年，奥园集团率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，全额使用国家发改委批出的10亿美元外债额度，成功发行全新三年期及四年期美元债，进一步延长债务期限。

　　注意：本文中的核心净利润已扣除投资性物业公平值收益、汇兑损益、衍生金融工具公允值变动收益等非经常性损益及其对应的税金。

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