【香港直播(9) | 融信中国】2019双降以维稳，2020回归快增长——2018年度业绩发布会全文纪要

　　亿翰速评

　　作为行业内高成长企业代表，融信中国凭借此轮周期领先的战略布局、踩准城市节奏、深耕高效城市、发挥合作效能，成功跻身千亿阵营，三年复合增长达到85%，利润水平改善、杠杆结构优化，为企业未来三到五年发展奠定了较好基础。

　　2019年，融信主动调低了年度销售目标，1400亿的年度销售目标仅较2018年微增15%，并且在投资上也保持相对谨慎态度。重点聚焦于推进双降工作（降成本、降杠杆）以保持企业在稳定中前进，随着2019年调整工作的有序推进，2020年，融信将再度回归高增长企业行列。

　　一、2019贴标平稳，2020回归高增长

　　2018年，融信一如既往实现了销售业绩的高速增长，全年合约销售金额1219亿元，同比增长73%，超越全年目标，合约销售面积约562万平米，同比增长136%。

　　2019年，规模的快速增长似乎不再是融信的第一核心诉求，相对往年销售业绩翻番的增长，1400亿的销售目标略显保守。对此，管理层表示2019年更希望融信的标签是平稳，2020年及之后或将再度回归规模增长的快车道。

　　二、重仓一二线，聚焦长三角，土地成色优质

　　公司坚持“1+N”布局战略，1是核心一二线城市，N是环绕核心城市的卫星城市。截止2018年，总土储2542万平米，权益面积1292万平米，集团土地储备约80%的土地位于一线和强二线城市，其中43%位于长三角，31.7%位于海西区域。一二线优质土地储备与企业产品的高溢价为未来利润水平做出一定保障，但从整体上看，土地储备总量与其他同规模房企相比略显不足，未来如何补充优质的土地储备将成为企业面临的一大难题。

　　三、着力降杠杆，80%-90%为正常水平

　　伴随着集团整体规模迅速扩张，整体债务规模不升反降，净负债率从2017年末的159%，大幅降至105%，虽仍高于行业水平，但改善明显；总资产负债率维持51%的健康水平，现金短债比优化，整体风险可控。虽整体情况优化，但从结构上看，企业1年内债务规模占比有所提升，融资成本7.1%,略显偏高，在下行周期，如何进一步优化债务结构、释放增量空间成为关键。

　　杠杆、规模与利润之间往往很难平衡，2019年，融信着力于降低企业的成本，包括营销成本、财务成本等，而且致力于将企业杠杆率降至合理水平，放缓了拿地节奏，2019年土地投资预算仅200亿元，净负债率目标为70%-90%。对于杠杆率的规划，管理层如是期待“今年我们新增200亿的土地，大概相当于给我们同规模企业拿400亿的土地，这种情况下我们计算，到年底我们的净负债率大概能在80%附近，所以说我希望我们的标签是平稳，不是非常好也不是非常坏，净负债率太低也不是好事，80%-90%属于比较正常的水平”。

　　随着各项降杠杆工作的深入推进以及业绩的逐步兑现，融信的评级也将得到一定调整，融资的难度也将出现一定程度的下降，这都将为企业未来健康发展扫除障碍。

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　　2019年3月22日，融信中国2018年业绩发布会在香港顺利举行。

　　业绩发布会全文如下：

　　管理层：

　　一、2018业绩亮点

　　?跨越千亿

　　●合约销售金额达1219亿元，按年增长73%，超越全年目标

　　●合约销售面积约562万平米，按年增长136%

　　?稳降杠杆

　　●净负债率从2017年末的159%大幅降至105%

　　●总资产负债率维持51%的健康水平

　　?盈利增长

　　●毛利润达81亿元，按年增长61%；调整后毛利润率约29%

　　●归属母公司核心净利润为25亿元，按年升116%

　　?首次派息

　　●首次宣布派息每股0.365港币

　　?信用提升

　　●2018年6月，获境内信用评级机构中诚信确认主体信用评级[AAA]，为最高等级，评级展望[稳定]

　　●2018年8月，获国际信用评级机构穆迪及标准普尔同时上调评级展望至[稳定]

　　?深耕布局

　　●深耕已进驻的八大核心城市群，在已有的城市布局上，一线及强二线城市土地储备货值占比为80%，2018年合约销售中75%以上来自一二线城市

　　●战略市场体量继续增长，2018年杭州合约销售约403亿元，上海约219亿元，福州约119亿元

　　?品质至上

　　●坚持品质地产，实现高溢价

　　●2018年销售均价为21672元/平米，在行业中处于领先地位

　　二、财务表现

　　?成长能力

　　报告期内，集团实现合约销售金额1219亿元，2015-2018年年复合增长率85%；实现营业收入343.67亿元，2015-2018年年复合增长率67%；总资产2034.44亿元，2015-2018年年复合增长率80%；总权益为356.18亿元，2015-2018年年复合增长率75%。

　　?盈利能力

　　报告期内，集团实现毛利润80.65亿元，2015-2018年年复合增长率44%，毛利润率为23.5%；净利润34.72亿元，2015-2018年年复合增长率35%，净利润率为10.1%；归母净利润25亿元，2015-2018年年复合增长率22%，归母净利润率为7.3%;EBITDA为70.81亿元，2015-2018年年复合增长率42%，EBITDA利润率21%。

　　?偿债能力

　　报告期内，集团净负债率105%，较于2017年下降了54个百分点；扣除预收账款后的资产负债率51%；资产有息负债率31%，较2017年下降10个百分点。

　　?债务结构分析

　　报告期内，总借款625亿元，按到期期限来分，长期借款占比60%，不可回售短期借款占比32%，可回售短期借款占比为8%；按种类分析，抵押贷款占比78%，无抵押贷款22%。2018年加权平均融资成本为7.1%。

　　?流动性充沛

　　现金及银行存款为249.96亿元，现金短债比1.01倍；截止2018年12月31日止，总授信额度超1400亿元，未使用授信超850亿元，其中80%为银行授信；利息覆盖倍数2.34倍。

　　三、业务营运

　　?清晰的战略和区域布局

　　●形成八大城市群，截至2018年末，覆盖全国39个城市，总土地储备2542万平米，权益土地储备1292万平米。

　　●聚焦一线及强二线核心城市，一线及强二线核心城市土储占比超过80%，南京现有5个项目，上海12个，杭州27个，福州24个。

　　●1+N战略布局：1指核心一二线城市，N指环绕核心城市的卫星城市（具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划）。

　　●深耕长三角城市群，聚焦其他高效城市：以上海、南京、杭州为中心城市，在邻近有高铁、快速公路连接的卫星城市寻找高利润、快周转的项目。

　　●首进山东市场：青岛是山东省副省级城市和准一线城市，国家沿海开放城市和经济中心城市，项目所在地为西海岸新区，是有黄岛区和胶南市合并而成的新区，也是第九个国家级新区。

　　●布局中西部省会城市：目前在成都重庆有3个项目，土地储备47.41万平米，在郑州有6个项目，土地储备218.11万平米，在西安、兰州、西宁、银川有13个项目，土地储备总面积约231.63万平米。

　　?优秀的产品能力

　　●专注中高端改善住宅：具有“公馆系、中心系、世纪系、澜系、府系”这五大产品系列，多元化的产品线因地制宜，客户满意度行业领先。

　　●在品质地产主战场杭州脱颖而出，优秀产品线铺向全国。

　　?行业领先的销售增速

　　●2015-2018年合约销售复合增长85%，2018年合约销售金额达1219亿，合约销售单价为21672元/平米。

　　●2019-2020继续稳健增长。

　　?土储优质充足

　　●总土储2542万平米，权益面积1292万平米，按权益面积划，43%位于长三角，31.7%位于海西区域，中部、西部、京津冀和成渝分别占比为13.4%、6.2%、1.9%和2.8%。

　　●超过80%位于一线、二线城市，2018年新增24个土地项目，新进入青岛、嘉兴、湖州等6个城市，新增土地成本为5183元/平米，平均土地成本为6356元/平米，土地成本/销售均价为29%。

　　●2019年全年推盘135个项目，全年可售货值约2000亿。

　　四、发展策略

　　?聚焦：深耕一、二线核心城市，布局八大核心城市群；坚守中高端精品战略，聚焦高品质改善型住宅。

　　?平衡：企业层面，规模、利润、杠杆之间的平衡，需要稳步降杠杆，保持充足流动性，审慎拍地和通过合作开发减少资金压力；行业层面，增量与存量的长期平衡趋势，短期内聚焦增量，适度参与存量。

　　?轻资产：项目合作，优势互补--通过资源协作达到项目利润最大化；企业合作，管理输出--互利共赢。

　　问答环节Q&A

　　1、第一个是今年在稳杠杆方面有没有明确的目标。第二，我们从销售增长方面来看，今年能突破1000亿，未来我们是否可以突破，比如说2000亿，然后我们2019年大概能实现多少的增长？第三个，今年也是第一次分红，往后在分红方面有没有可能会提升？

　　答：增长方面的话，我们对规模，包括名次没有刻意追求。增长方面我们有明确的目标，今年我们给规模定的低一点，目标是1400亿。未来目标暂时没那么明确的去提，但我想说按照正常的发展的话，在我们2019年之后，还会保持行业比较好的增长。

　　关于分红，我们在2018年公司也去做分红了，但是分红的比例不满意，觉得还远远没达到他想给投资者分的比例，我们总共分了5.12亿，占我们核心净利润是21%，为什么分的比例没达到要求，主要是因为当年有一个指标限制，只能分以往年度利润的20%。2019年本年的分红的话，肯定不会受到影响。刚刚老板也说了，我们2018年的利润在2019年会体现出来，把它的基数在2019年进行分配。

　　关于净负债率，我们2019年的目标是70%到90%，然后我们在近三年内会降到行业比较好的水平。

　　2、各位管理层好，我们关注到今年公司的财务数据，尤其是我们的整个杠杆比率有很好的调整，而且今年的评级也从展望调整至[稳定]。下一步公司这边对于后续的国际评级有没有什么相关的考虑，想了解详细。

　　答：2018年公司在境内的话也是获得了[AAA]的评级，两大专业机构同时上调评级展望至[稳定]，我们应该是一家在国际跟境内的评级分离最大的一个公司。最主要的关注目标，其实也是大家今天关注的目标即杠杆。在降杠杆上面，由于公司正在发展，没办法把我们原来的杠杆率从159%将至较低水平，我们需要一个逐步的过程，要兼顾公司各方面的发展。所以我们只能说公司也无法去考虑和干预国际评级的结果，但是我们一定会去做好有质量的发展和平衡的关系，就是对大家关注的降杠杆，我们会在兼顾公司长期发展策略情况下，采取很好的措施去保证完成。所以我想在降杠杆方面，那么我相信评级它是会综合的考虑，包括对公司未来经营策略，其他指标等情况，都会综合考虑。我觉得公司在均衡发展会走得更远，我们也希望国际评级有一天能够快速回到我们公司，认为我们应该在我们目前的水平。因为这个确实分离太大，我们也很困惑。

　　3、有三个问题想要管理层，我们2018年合约销售表现特别好，1200多亿。 想问一下这1200亿，接下来会在几年时间内以大概怎样的合同比例正式确认成为我们的收入。第二个看到今年2018年的毛利润率和净利润率都有所回转，这是一个不错的趋势，想问一下公司，2019年有没有毛利润率的目标或者净利润率目标，可以给我们一个参考。第三个问题就是在2017年收购的海亮公司，然后2018年收购的青岛公司，我们有收并购的举措和趋势，但是刚才有看到也说这两个收购带来的毛利润率可能有一点拖累全公司整体表现。想问一下，是什么原因导致收购的公司毛利润率可能不是很理想？如果这种趋势会在接下来继续的话，公司有没有什么举措去提高收购公司的表现？

　　答：就是说1200亿是一个全口径，应该并表口径实际上是750亿合约销售，目前来讲公司未结转的并表口径内的合约销售金额应该是830亿元。第二个问题也就是说2019年的毛利润率情况，我初步判断应该是不会低于2018年的23.5%。第三个问题并购带来的毛利率影响，实际上这里面并购有两种情况，第一种情况，实际上就是他并购的土地与市场上新获取土地基本一致，对毛利润率没有带来其他影响。但并购海亮这个因素，是因为它有很多已售未结转货值，已售未结转部分相当于毛利润率是0。所以说，整体来讲，主要是受已售未结转部分影响致使毛利润不高，但并不代表它的盈利能力不够，其实它本身盈利能力毛利润率在25%以上。实际上到2018年它的毛利润率有所回升，应该是在12.3%左右，什么概念？就是因为他过来之后，我们一部分新的销售所产生的毛利润有所提升，应该讲以往的并购影响在2019年会逐步降低。所以说大家要理解并购有两种因素，如果是纯净利润的话，我相信不会有这个情况，但是并购已预售产品可能会带来类似的影响。青岛项目没有这个问题。

　　4、2018年咱们买地这一块好像比较少，大概200亿，按1200亿销售额来看，我们的拿地比例在中型开发商中应该算是较低的，长期来看，我们在2020或是在2021年，销售规模是不是不会增长太快？

　　答：在当前市场背景下，地拿的多不一定是好事，如果明年房企不涨的话，以目前的价格开盘，项目要亏5%-10%，我们现在开始用一二级联动拿地。

　　5、三个问题，第一是管理层说到2020目标达到2000亿，如果是再往后扩张，公司未来还是会以一个比较快的速度扩张，还是其实达到2000亿的目标，属于公司比较合适的位置？第二个问题就是在目标比较明确的情况下，公司觉得土地储备水平应该维持在什么样的水平？最后一个是管理层提到会继续增加派息比率，也会降杠杆，然后同时也会要追规模的扩张，这三点其实本身是矛盾的，如果在发展的过程当中，必须要选择放弃一项，那会优先放弃哪一项？

　　答：我觉得我们土储能保证三年的发展是没有问题的，但在中国你说你要去预测五年以后，十年以后的事情，其实有点太虚了，因为房地产行业对政策的依赖性是比较大的，不管是在融资方还是投资端，这两个要素其实主要还是来自政策层面。所以我想就是我们讲的是目前能够看得见的东西会更好一点。

　　今年我们新增200亿的土地，大概相当于给我们同规模企业拿400亿的土地，这种情况下我们计算，到年底我们的净负债率大概能在80%附近，所以说我希望我们的标签是平稳，不是非常好也不是非常坏，净负债率太低也不是好事，80%-90%属于比较正常的水平。

　　6、两个问题，一个是刚才也听到管理层提到了很多关于一二级联动项目的问题，能否详细介绍一下这几个项目的情况，包括后几年的销售额计划。第二个问题是看到今年在苏州是第一次拿地，然后因为融信感觉对于像杭州南京上海这些能级比较高、经济发达的城市用一种比较深耕的策略，然后想请教一下未来对苏州的布局的计划？

　　答：一二级联动的时候，15年跟当地政府签的协议，所有拆迁费用全部由我来出，全部拆完拿出来挂牌，它挂出来别的企业可以拍，但是拍的钱绝大部分给我们。所以这种情况下，我们比较占优势。

　　我们对于城市布局的策略一直都是深耕，只要进去了，后续就会持续深耕，不会在一个城市只做一个项目。

　　7、一二级联动这一块今年有没有业绩贡献，还有之前做的一些旧城改造，其实跟现在的项目业绩贡献比例会有多少？ 对19年的业绩会有什么影响？

　　答：今年的销售我大概判断在100亿，明年会贡献较高。因为如果1月份拿的地，大概十月份才能销售，但是明年全年都能销售。我刚才不是说杭州在卖的项目都是亏损的，而是说如果现在去开盘，基本上都亏5%-10%，不是说现在的项目都是亏损的。

　　8、第一个还是想问问一二级联动，想问问一二级联动出售，我们现在像大部分都在招拍挂，然后再拿回来土地，我们会不会有一些其他方法去变现，比如说有些房企，它们会直接出售一部分，这样可以提早变现，我们是否有这个想法？第二点就想问问资本债务结构，能不能说说我们今年有什么债务优化的计划，或者拓宽融资渠道，包括境外银团。第三个问题一个报表上的问题。我看到我们今年负债降的蛮多，然后还有永续债我们也降了。但是少数股东权益有一个增长，想问问背后的原因是什么？

　　答：关于资本结构调整。今年的话应该是公司定调为战略工程，调整债务结构，我们短债是248亿，对整个流动性的压力是挺大的。我们在年初也做了一些小的安排，我们持续会做一些债务的优化，主要是长债换短债。怎么做到呢，第一个我们已经在通过一些流动性好的资本市场产品去置换一些短期的产品。其实形成这个原因大家也知道，在2018年，整体的融资环境来看，投资对3年及3年以上的产品是没有投资意愿的，所以导致这个结果，确实也出现了阶段性的略有上浮。

　　我们还希望降成本，大家也提到了我们今年的融资成本是7.09%，比起一些差不多规模的企业来讲，我们应该高过不少。一方面表示公司还是有降低成本的空间；第二个的话，我们内部要把利润提上去，继续把财务稳健性做好，然后在合适的窗口做好整体投资安排。其实，我觉得投资特别讲究策略，不是说为了追求规模，现在去拿地，有时候拿到的是叫有毒资产。

　　所以公司应该在整体上会去做很多的组合拳，去把公司带向更健康的方向，然后能够取得较大提升。

　　那我们也特别的相信境外的三家评级机构，它会看到公司的努力，同时，也会看到公司为了长期的质量，我们也抱着很大的希望，这个是讲到资本结构上面。

　　那么，第二的话是讲得小股权益。小股权益，其实是公司的策略上一直在讲的，其实也是整个行业的模式，收并购的话，他不会收百分之百股权，但是不管他留下多少，他一定有不少小股权益存在，这是第一点。那么我们收了西华集团、包括海亮也是一样。那么第二个的话是在新的土地上面，在部分的地上也会有一些不同合作，这个也会有一些小股权益。所以这是一个正常现象，公司去年整体来讲的话，我们少数股东权益并没有增加一个绝对数字，增加的绝对量是很小的。

　　9、有两个问题想问一下，第一个就是假设融信2020年达到2000亿规模之后，他们对未来3到5年的话，公司长期来讲，在中国房地产市场中的地位如何？然后另外一个就是接着刚刚问题，就是说公司在拿地方面对权益比方面有什么目标？

　　答：今年主要目标是把债的利率调低，期限拉长，这对解决融信明后年的发展很重要。我们接下来也会报企业债，目前在全国内可以报企业债的民营企业应该就两三家，我们就其中之一。因为公司债期限很长，大概7到10年。这次年报出来，境外评级应该有调整。如果不调整，我们半年报，他就一定会调整。

　　10、第一个是我们公司其实在2016、2017年的时候合约销售增长非常强劲，都有超过一倍的增长，但是我们今年收入的增长是13%，而且同时我们刚刚管理层也提到，我们未结转的收入大概是830亿左右，想问一下我们未来结转的节奏大概是怎样的？

　　答：结转节奏我大概可以透露一下，19年结转大概在500多亿左右。

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