海外最热！东南亚买房要赚钱必须这样做

　　文丨大胡子说房团队

　　对于中国人来说，投资千万条，买房第一条。不管是出于投资观念的更新，还是因为国内的限购政策，还是因为国内的房价门槛越来越贵，总之现在越来越多人将目光放到国外房产。

　　而近几年，因为房价的下跌，海外税的征收，原本最火热的英美澳的热度在消退。而一带一路下的东南亚成为了近几年中国人投资的热点，而投资东南亚，泰国一定是一个绕不开的选择，毕竟至少在旅游上它早就已经成为了最受欢迎的旅游国。

　　带你认识一个真实的泰国

　　1.泰国大选会造成怎样的影响

　　几天前的3月24号，泰国刚刚结束大选投票，最终大选结果预计要5月份才会公布。

　　大选是一件国家大事，毕竟政治稳定才能经济稳定发展。但是对于大选的结果，说实话我不太关注。为何？因为泰国的高层频繁变动已经成为了这么多年来的一个家常便饭了。

　　泰国自1932年施行君主立宪制以来，已经举行过26次大选，这次是第27次，80多年来平均两三年换一次，泰国人民都司空见惯、习以为常了，上面是谁当政就谁当政，只要王朝还是这个王朝，经济该怎么发展就怎么发展。

　　同样，也不用担心大选的结果对泰国楼市的影响。就拿过去10年来看，泰国经过两次权力变动，分别是2011年英拉当选泰国总理，2014年泰国陆军司令巴育发动政变，但泰国的房价还是稳步上涨。

　　2.  2018年泰国经济发展成绩

　　从2015年开始，泰国的经济增长态势越来越好。到2018年泰国GDP达到16万亿铢（5048亿美元），GDP增速达到4.1%，增速连续4年上涨，创下近5年新高。

　　而且还有一点非常重要的是，泰国的货币泰铢也随着泰国经济的发展而持续升值。经济增速从2015年开始加快，泰铢也随着经济加速发展从2015年10月开始，兑人民币持续升值近4年了。

　　而在2018年，表现也不错，从年初0.1995到年末的0.2109，泰铢兑人民币汇率直接上涨了5.7%。这个效果和美元兑人民币差不多。

　　泰国还有一点做得非常好的是，它的民众幸福感很强，去过泰国旅游的朋友应该能感受得到。当然光这么说是很虚的，毕竟幸福感这个东西是很主观的。但是我可以用两个很客观的数据来反应下，那就是它的失业率和通货膨胀率都很低。

　　2018年5月，泰国的失业率只有1.2%，在低失业率国家排名中，泰国排名第4，是世界上失业率最低的国家之一，失业率不到发达国家的1/3。而且泰国的通货膨胀几乎可以忽略不计，2018年泰国全年通胀率才1.07%。

　　泰国本来消费水平就低，钱越挣越多，物价又几乎没涨，买房又有国家大力支持贷款，所以对于很多泰国人来说是没什么生活压力的。

　　3.一带一路下中国对泰国的投资

　　随着 “一带一路”政策推进，位于东南亚核心位置的泰国起到很关键的作用，和咱们国家的经贸和投资来往也越来越频繁。

　　很明显可以看到中国对泰国的投资在迅速增加。2018年，中国对泰国投资总额达到554亿泰铢(约17.4亿美元)，同比增长2.2倍。

　　同时，越来越多的中国企业也紧随其后，阿里巴巴、百度、腾讯、京东、中国人寿(601628)、招商银行(600036)、中信证券(600030)、大新保险等中国各个行业的领军企业都已经进驻泰国。而且投资不小，像阿里巴巴投资22亿人民币的智能数字中心，京东与泰国当地集团共同投资5亿美元的电商公司等等。

　　投资当然也离不开房地产，去年泰国已经成为最受中国买家关注的海外购房目的地，有统计显示2015年以来中国买家在泰国房产上投资超过100亿美元，相当于日本和新加坡的总和。仅2018年一年，流入泰国楼市的中国资金就已经达到23亿美元（约156亿人民币）。

　　除了投资，中国的游客也在大量涌入泰国这个美丽的旅游国家。2018年来泰国的中国大陆游客达到1035万人次，创历史新高，同比增长7.44%；为泰国创收5807亿泰铢（约合1240亿元人民币），相当于泰国每30块钱的GDP，就有咱们中国游客贡献的1块在里面。

　　同时，泰国处于中国—中南半岛经济走廊的中心位置，是泛亚高铁网的交汇点。等到泛亚高铁贯通，就可以直接连接整个东盟国家，北至老挝，中国，南至马来西亚，新加坡，东至越南，柬埔寨，西至缅甸，将大大促进整个东南亚区域的贸易和经济一体化。目前中泰铁路已经开工，预计2022年可以全面通车，开通之后，早上从云南昆明坐高铁，晚上就能到泰国曼谷。

　　目前，泰国已经进入稳定快速的发展通道，国家发展的基本面良好。投资最关键的就是看基本面，如果一个国家的基本面OK，那么它的房产才有投资价值。而问题的关键来了，泰国也不小，热点城市那么多，究竟哪里最有投资价值呢？

　　泰国最有投资价值的区域

　　1.最有投资价值的城市

　　?（1）泰国多个热门城市如何选？

　　投资一个国家，第一步首先要选对城市。投资泰国的热门城市有很多，首都曼谷，旅游热点清迈、芭提雅、苏梅岛、普吉，这些城市我们应该怎么选呢？大家最熟悉的就是泰国的旅游，所以我们先从旅游城市开始。

　　清迈，环境很好，作为一座山城，森林覆盖率达到70%，自然环境很优美，气候相对凉爽，是泰国的避暑圣地。

　　清迈并不繁华，经济发展情况一般，生活节奏很慢、很轻松，更适合养老，虽然号称仅次于曼谷的泰国第二大城市，但实际上清迈和曼谷的差距相当于中国一线城市和三线城市的区别。而且山景的旅居价值远不如海景，泰国旅居都是冲着海去的，这就跟我们去海南买房一定得买望海或靠海的房子是一个道理。所以清迈更适合养老，但不适合投资，这里的房子很容易会变成不动产，也就是很难转手。

　　对于芭提雅，作为泰国典型的禁赌不禁黄的地方，男同胞应该很熟悉吧。越战期间这里是美国海军的重要驻扎基地，美国大兵在此寻欢作乐，形成了今天泰国最丰富的夜文化。

　　芭提雅看似人流很大，但实则价值并不高。芭提雅的海在泰国来说并不优质，水质偏黄和浑浊。那为什么芭提雅能吸引这么多游客，归根到底在于黄色产业，但如果买房，尤其是全家人的那种旅居度假，你愿意住在这里吗？难道你带着家人，有老有小来泰国度假要带他们逛红灯区？说白了，芭提雅的整个居住气质很低端，支撑不起高端的旅居养老市场。

　　苏梅岛，进出只能通过坐船或者坐飞机，而苏梅岛机场又是个小机场，所以这里交通不便，但也保留着很好的原始风味。但这里从2014年开始就不再批建公寓，整个市场上以别墅为主，属于小众市场，不适合投资。

　　普吉岛，是泰国最大的岛屿，位置上靠近赤道，属于典型的热带气候，再加上又是个美丽的岛屿，海水和沙滩质量是泰国最好的，在泰国的地位相当于咱们的海南岛。普吉岛是全球的避寒和度假圣地，是泰国旅居养老价值最高的地方，休闲度假当然很好，但并不是最纯粹的投资型城市。

　　最后来讲曼谷。曼谷是泰国的首都，同时也是泰国绝对的中心城市，曼谷一个城市就贡献了整个泰国49%的GDP，全泰国90%的外贸货物在此进行吞吐，占据全国60%的高校，70%的优质医院。

　　泰国7000万人口，曼谷就超过1370万，占了全国1/5。曼谷也是泰国唯一一个有地铁的城市，连泛亚高铁也是交汇在曼谷。简而言之，一个曼谷等于半个泰国，其实讲到这里就很明显了，我想不用我说大家也应该知道，整个泰国投资价值最高的城市就是曼谷。

　　?（2）曼谷楼市的表现

　　一方面曼谷总人口有1400万人，而在泰国持有工作签证的大约200万外籍人士，很大一部分也都在曼谷。

　　另一方面，曼谷是全球最大的旅游目的地。去年曼谷的国际游客总数2700万人次，相比2017年的2000万，整整上涨了约700万，涨幅达到35%。有这么大的流量支撑，哪怕分一点流量到房产那都是一个很恐怖的数额，买房也好，尤其是租房的需求会非常庞大。

　　这就导致了过去10年，曼谷地价连续上涨，平均年地价涨幅8%。而这两年，地价上涨得尤其之快。2017年曼谷的土地价格涨幅高达12.5%，2018年的涨幅更是高达32.6%。

　　2018年，曼谷公寓的平均售价从13万泰铢/㎡上涨7.6％至14万泰铢/㎡。其中，市中心涨幅最高。市中心平均房格飙升10％至23万泰铢/㎡，曼谷临近市区和市郊外围面积增加7％至11万泰铢/㎡，而外围仅增加1％至7.3万泰铢/㎡。很明显这里就可以看到，曼谷的房子越靠中心，升值潜力越大。

　　而曼谷的租金回报同样很高，尤其是在大量外籍人士的支撑下，曼谷租金收益率在东南亚所有城市中能排前三。目前曼谷公寓的租金回报率约5.8%，相当于纯靠租金收益，17年就能回收成本，而泰国房产是永久产权，而且没有房产税，你可以一直持有下去。

　　?（3）近几年城市轨道交通建设成为曼谷一大重点

　　曼谷是全泰国唯一一个有地铁的城市，曼谷的地铁有BTS轻轨（因为在天上，也叫作天铁）、MRT地铁、机场快线3种，都属于曼谷的轨道交通线。

　　曼谷是世界出名的“堵”城，堵车的堵，公交车经常一个小时都移动不到5公里，所以地铁是曼谷人非常重要的通勤线。

　　在去年12月6日，BTS素坤逸线南向延伸段正式通车后，曼谷已经有137.5公里长的轨道交通线路，98个地铁站。到2020年，曼谷将再新增48个车站和88公里长的线路。根据目前的规划，到2030年，曼谷将拥有466公里长的公共交通线路和286个车站，到时候将和伦敦不相上下。

　　在一带一路推动下，中国中铁(601390)将中国速度带到了这里，曼谷的地铁线路规划和建设明显加快了速度。根据最新工程进展预计，到2021年，曼谷将会再建好7条线路。

　　2.曼谷最有投资价值的区域是哪个？

　　?（1）中心城区11个区的简单介绍

　　曼谷中心城区主要有11个区，我从最中心区往周边来给大家介绍，首先是中心区的核心的5个区域，是曼谷地段最核心，发展最早也是房价最贵的区域，房价基本要4-5万人民币/㎡，而且有些板块还不一定有在售项目。

　　Central Lumpini 中央伦披尼：这里是曼谷最顶级的稀缺地段，是曼谷最老牌的市中心。这里公寓均价基本都在30万泰铢也就是6万人民币/㎡左右，是整个曼谷房价最高的区域。

　　Silom / Sathorn 是隆/沙吞：曼谷最老牌的CBD，也是曼谷的金融中心区，被称为“泰国的华尔街”。

　　Pathumwan 巴吞旺：老区之一，是曼谷市中心的购物商圈，聚集了大量的顶级购物中心。

　　Sukhumvit 素坤逸成熟区：外国人扎堆的一个区，是日本人、韩国人集中的一个片区。也是曼谷最大的住宅商业区，占据了曼谷市区面积的31%。这里的商业密度很高，中间4-5个轻轨站，几乎每个站出来都有一个大型高端的购物商场。是近两年曼谷市中心公寓供应量最大，也是近两年成交最火的。

　　Rama IX 拉玛 9：是曼谷的新CBD区，根据曼谷城市布局需要，往北发展将是未来曼谷城市建设的主战场。所以拉玛9这个片区，被定位为曼谷新的金融、文化中心。而且这个片区也是华人聚集度最高的片区。

　　接下来是6个围绕刚才4个核心板块周边的潜力发展区域：

　　Outer Sukhumvit 素坤逸外围：素坤逸板块外溢发展起来的板块，离曼谷最大的机场素万那普不远，是新老CBD的承接区。

　　Late Sukhumvit 素坤逸发展区：这里已经不属于曼谷真正意义上的市中心，但是因为轻轨线的不断延伸，住宅和商业也不断向南扩展。轻轨虽然是有了，但是周边的配套的远不如市中心完善。

　　Bang Sue 邦苏：这里有一个叫邦苏站的站点，即是地铁站也是高铁站。现在这里正在改造，以后将会是泛亚高铁东、中和西线，三条高铁线路的交汇点。

　　Rama III 拉玛三：这个区域当前是没有地铁的，主要为曼谷当地人居住的片区，也几乎没有公寓供应。

　　Riverside 湄南河畔：河的两边发展差距很大，河东岸已经开发差不多了，是整个曼谷五星级酒店最聚集的地方，泰国王的大皇宫也在这里。河的西岸和南岸，因为开发时间比较晚，开发得也比较慢，配套和地段都不太好。

　　Thonburi 吞武里11个区：与CBD是隆/沙吞区一河之隔，而且还通了地铁，但是周边配套比较差。

　　?（2）近年来发展最好的区域

　　有一个区域必须单独拎出来和大家聊，就是刚才和大家提到的：曼谷新CBD拉马9。

　　曼谷的发展规划是往北走，而随着泰国在2004年开通地铁线路，政府要扩建素坤逸周边区域，就以Rama 9为中心建立新的CBD。

　　东南亚最高楼，世界第三高楼，规划在建的super tower就在拉玛9，高达615米、共125层。听说去年项目公司被全球最大的华人集团正大集团收购了50%多的股份，项目在重新规划中，不知道重新规划后会不会有更好的变化。

　　围绕在这个super tower周边有很多大型商场和高档办公写字楼、比如商办大楼“G Tower”,大型写字楼第九塔等。也有很多大型企业总部落在这里，比如著名连锁超市Robison、泰国证券市场总部、联合利华亚太企业总部、华为东南亚总部等，新CBD现在已经成规模了。

　　现在这里已经是曼谷公认的第二个商业中心，也是各大外企的商业中心、证券交易所和使馆中心。中国大使馆也位于该区域，所以这里华人也特别多。

　　拉马9的人流量能排在曼谷前三，加上成熟的生活配套和周边的商业覆盖，所以这里的租金回报也很高，平均区域的租金回报率能维持在5-6%。同时房价的涨幅也相当惊人，从3年前的2万人民币/平米涨到了现在3.5万/平米，3年涨幅75%。

　　所以，这个区域，是这一刻是曼谷性价比和发展潜力结合得最好的一个区域，是在曼谷买房你绕不开的一个对比和选择。

　　区域大家了解完了，那在曼谷买房有什么标准呢？

　　曼谷买房的3个核心准则

　　做房产投资，不管是国内还是国外，都会离不开两大问题：风险和收益。这就和大家选地段、选项目有很大关系。那么接下来我要给到大家3条挑选项目的标准。

　　1.楼盘一定要挑选核心区

　　曼谷买房更认地段，核心区最贵的楼盘卖到60万铢（约12万元）/㎡依然有人抢着买，而边缘区1-2万/㎡却要卖很久。

　　这和曼谷的城市和土地情况有关，曼谷市区并不大，真正的市中心是中央仑披尼、是隆、 巴吞旺、素坤逸和拉玛 9，所以这些核心区就会成为未来中心中的中心。

　　其次，泰国的土地属于私有制，没有“强拆”一说，必须得到地皮上100%的居民同意才能拆迁重建，所以市中心的土地资源相当稀缺，供应的公寓也很少。现在基本上市中心这几个区，尤其是地段最中心、面积又小的仑披尼、是隆和巴吞旺，几乎已经没有新房可卖。新盘一推出，很快就会被一抢而空。

　　由于曼谷的核心区属于稀缺的资源，加之便利的交通、密集的人口，所以这里的房子不愁卖、不愁租，出租率能达到90%。所以核心区的房子不仅租得最好，房价也是涨得最快的。

　　所以，只要资金允许，在曼谷买房毫不犹豫选中心区，也就是刚才给大家提到的那5大区域。

　　2.一定要选离地铁超800米的楼盘

　　曼谷的拥堵指数不亚于中国的北上广深，所以地铁是非常重要的交通方式和出行工具。尤其是对于在曼谷工作的外籍人士，一方面是拥堵，一方面是大家未必有车，所以地铁出行对他们来说就非常重要了。

　　有没有地铁会严重影响到你后期房子的转手，而最直接就是影响到你当前的租金回报率，离地铁远近租金差距会非常大。而且曼谷通了地铁的区域也才占了10%左右，所以更加凸显地铁项目的稀缺性和价值性。

　　但是要注意，曼谷对于地铁房的要求很严格。因为泰国很靠近赤道，又在海边，全年有一半时间热季和雨季中度过的。由于气温高、湿度高，在炎热的阳光下走800米就已经很难受了。

　　所以在曼谷人心目中，基本上步行距离800米以上的压根不算地铁房，离地铁500米以内最好，那就是租房和买房的黄金地段。而曼谷很多所谓的地铁房，全都在巷子深处，走一公里以上，以曼谷那个气温，这些房子是很难卖不动、租得的，即使卖出去租出去一定是要牺牲很大的利益。

　　所以曼谷买房的第二大标准，选择离轨道交通800米内的项目。

　　3.租金回报率低于5%的项目不碰

　　曼谷是一个高租金回报的城市，对于投资曼谷房产来说，租金回报率是一个重要参考标准。

　　实际上，曼谷好地段的房子租金是很可观的。一方面，曼谷现在很成熟，是东南亚商业密度和交通便利度仅在新加波之下的排第二的城市。

　　其次，曼谷聚集了中欧美日韩很多外资公司，且人家都已经形成了自己的地盘，像日本人和韩国人就集中在素坤逸成熟区。欧美日韩这些发达国家，有很好的员工福利，它们公司给到员工的住房补贴很高，去到1-2万个/月的比比皆是。基本可以覆盖租房成本，所以这些外籍人士花高价格租高品质的房源是很轻松的。

　　最后，曼谷有很多国际学校，整体教育质量也很不错，教育模式跟英美接轨，所以很多外国人都冲着这里的学区房而来，为以后出国留学做铺垫，我自己就有好几个朋友就将小孩子送到曼谷读小学初中，后期再转送到英美读高中大学，这种对学区的需求就产生了很大的租房需求。

　　但是泰国的学区房跟中国不一样，没有对应学校的说法，这里所谓的学区房，纯粹是指靠近好学校的房子。所以只要你的房子靠近一些好的国际双语学校，完全不愁租。

　　如果你的房子租金回报率达到5%，意味着你的房子哪怕只通过收租也能20年收回总成本。而且泰国的房产还是永久产权且无房产税的，20年以后，每一年的租金都是你的纯利润。更何况，如果你要转手，还会有泰国房价的高涨幅收益。

　　而如果租金回报率低于5%，就意味着要么是你的房子买贵了，总价太高，拉低了租金回报；要么就是买错了，租金租不高，甚至租不出去。

　　那我们怎么才能知道这个楼盘的租金回报率啊？其实，现在泰国的二手买卖和租赁市场已经是很成熟了，你完全可以到小区楼下或周边的中介店去调研下你所买房子大概能租出的价格。如果你的项目即符合刚才的两点：位于核心区且在地铁800米内，又有5%以上的租金回报，请立马下手，这种项目是超优质标的，很快就会没有。

　　通过我对泰国尤其是曼谷市场的公寓买卖观察，符合以上3种条件的项目，往往刚放出来很快就卖完了，甚至是泰国当地人比我们外国人还买得多。而那些条件不好的项目，才会一直卖一直卖，卖了很久我还能看到中介的朋友圈还在宣传这个楼盘信息。

　　总之，泰国是东南亚发展最成熟的国家之一，不管是经济发展还是整个国家的成熟度上都有很大的投资优势，尤其是作为旅游第一大热门国家，更是给泰国带来了最大的客流量。

　　近几年，泰国经济稳步恢复和发展，在中国一带一路的资金推动之下，成为了东南亚不可忽略的一个点。总体而言，泰国房产属于稳中求胜的那一类。

　　即使不考虑投资，泰国生活配套齐全便利，气候舒适温暖，物价水平相对低廉，作为旅居养老自住也是一个好选择。而且很关键一点在于，泰国房产是有永久产权且无房产税的，你可以永久持有，代代传承，光放着出租就是一个稳定的现金流来源。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。