【香港直播(22)丨美的置业控股】生于寒冬，香自苦寒，2019从容走向1000亿——2018年度业绩发布会全文纪要

　　亿翰速评

　　宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来，正是美的置业的鲜明写照。2018年是美的置业登陆资本市场的首年，上市之时也正是资本市场最寒冷之时，也正因此，美的置业练就了极强抗寒术，更耐寒，更抗冻。2018年，美的置业取得了优异的业绩表现。合约销售金额高速增长，城市布局优化，土地储备优渥，财务结构稳健，负债水平、融资成本保持低位。

　　2019年，美的置业坚持“房地产+产业”的复合型战略，并为自己定制了1000亿目标，在充足优渥的货值加持下，相信1000亿目标可以从容实现。

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　　2019年3月29日，美的置业2018年业绩发布会在香港顺利举行。

　　业绩发布会全文如下：

　　管理层：

　　一、业绩亮点：布局升级，高质增长

　　回顾2018年，合约销售金额达到790亿，同比增长56%，2015-2018年复合增长率为92%。会计结转的销售均价稳步提升，同比增长15%。

　　从去年整个销售来看，主要集中在二线及以上的城市，以及珠三角、长三角比较优质的强三线城市。790亿销售额中，长三角、珠三角已经超过了一半，长江中游占比20%。

　　2018年美的置业新进13个城市，如苏州、郑州、南宁等，新增土地总成本505亿元，新增货值1994亿元。截止2018年12月31日，美的置业已布局15个省48个城市205个项目，土地储备总量4507万平米，土地货值约4600亿元，平均土地成本2337元/平米，占2018年销售均价的比例为23%，盈利空间充足。4507万平米的土地储备中，其中长江中游、长三角（布局52个项目）、珠三角的面积分别为1007万平米、986万平米、994万平米（粤港澳大湾区布局48个项目，土地储备796万平米），西南和华北分别为808万平米、712万平米。

　　按城市等级划分，美的置业的项目主要分布于二线及以上城市以及发达区域的三四线城市，4600亿的总货值中，二线及以上城市占比65%，珠三角、长三角三四线城市占比8%，其他地区三四线城市占比27%。

　　二、财务表现：结构优化，提质增效

　　2018年实现结转收入301.2亿元，同比增长70%。除了收入提升外，盈利能力同样显著提升，全年实现核心利润32.84亿元，同比增长75%，毛利润率32.7%，较2017年提升5.1个百分点，核心利润率10.9%，较2017年上升0.3个百分点。

　　股东回报方面，2018年每股盈利3.08元，派息比例40%，维持行业高位。截至2018年末，资产总额达1773.19亿元，同比增长57%，权益总额235.84亿元，同比增长94%。2018年净负债率为97%，较2017年下降22个百分点，货币资金265.33亿元，占资产总额的比例为15%，现金短债比为1.6倍，短期无偿债压力。

　　2018年，美的置业依然保持非常有竞争优势的融资能力和融资成本，加权融资成本5.91%，负债结构合理。信用评级稳步提升，目前境内主体评级为AA+，银行及金融机构已批复未动用的信用额度为342.3亿元，已获境内公司债券发行额度50.6亿元。

　　三、发展策略：做精主业，多元协同

　　美的置业2018年随机而动，把握了拿地窗口。2018年进一步加速推进城市更新项目的跟进， 截至2018年底，集团在佛山、昆明共9个城市更新项目，总规划总建筑面积233万平米，主要是更新难度比较低的商住项目。预计2019年将有5个可以转为土地储备，规划面积132万平米。

　　2019年进一步优化区域布局，主要加强大都市经济圈、二三线等中心城市布局，在原有布局基础上，结合国内八纵八横高铁线路规划去优化区域布局。继续执行区域深耕策略，专注五大核心经济区，进一步渗透已经涉足的经济区以及巨大发展潜力的周边城市。

　　美的置业坚持“房地产+产业”的复合型战略。产业战略紧密围绕跟主业相关的产业链条，其中智能化产业是“两翼”之一。在产品端形成了完整的产品生态，提供一站式智慧家居解决方案；研发端，美的置业成立了智慧生活研究院，研究院领军人物为国家科技进步二等奖获得者、国务院特殊津贴专家、教授级人物。他主要承担整个美的置业未来智慧核心产品研发，智慧产品平台规划、相应智慧产品标准制定、智慧产品管理体系建构；而作为一体化实施和运维的实施主体，美的置业旗下美家智能科技公司在2018-2019年共实现智慧家居布局55个城市117个项目，交付约3万套。

　　另一“翼”是建筑工业化，这也是和主业强关联的工业化新增长领域。截至2018年12月31日，美的置业已经获得三个建筑工业化产业园区用地，分别位于徐州、镇江和南安。其中首家位于徐州的装配式工厂计划2020年6月投产。此外，2018年与英皇卫浴合资成立整体卫浴公司，今年4月还将与合作公司在日本成立装配式内装产品研究中心，以日本先进技术和材料，结合国内需求，研究高品质卫浴产品、家居整装产品，为国内用户提供更美好的生活、更优质的产品。

　　美的置业积极推行五+N新工艺建造体系，不断提升产品品质。通过技术革新和工业应用，解决了传统建筑质量通病，整体提升了建筑效率和居住品质，通过工业化和装配化产业布局，形成产品与产业的联合优势与协同效应。由于工程品质快速提升，2017、2018年获得省、国家多项质量奖项，包括国家优质工程奖，土木工程詹天佑奖等等，各省市质量金奖。在产品力铸造方面，美的置业也屡获国内外大奖，包括法国双面神国际设计大奖、德国红点奖、IAI设计奖、日本东京IDPA国际设计大奖等等。

　　四、业务展望：稳健上行，长效发展

　　政策层面，2019年我国房地产市场将进入一个新的发展周期，政策面坚持因城施策，城市成为未来制定政策的主体，房地产政策实现从“控”到“稳”的转变，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，预计2019年房地产市场保持平稳健康发展。

　　所有房地产公司面对的都是相同的政策环境。优质、成熟的房地产公司，不仅在暖春能够蓬勃发展，寒冬也能够强劲生存。美的置业保持稳健、扎实的作风，自我定位为“马拉松型选手”，“无论是什么样的政策环境下都坚定不移地走稳健长远发展之路”。

　　对行业的展望方面，美的置业判断现在一二线城市人口流入量越来越大，拥有强大经济产业支撑，将同时分享人口数量和质量带来的红利，未来房地产市场在一二线城市将持续活跃，而且集聚度越来越高。以广深港为核心的粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成渝城市群以及长江中游城市群，将成为房地产潜力发展重镇，这也是美的置业重点布局区域。

　　公司提出“智慧地产制造商”的定位和“房地产+产业”的复合型发展战略。在不少房企都在喊“去地产化”的时候，美的置业明确提出做强做精房地产开发及服务主业，主要从四个方面入手：第一、持续优化五大核心经济区布局，特别注重对高潜力城市渗透，扩大深耕城市领先优势；第二、把握城市群及城市分化、轮动投资机会，聚焦二线及以上城市布局；第三、发挥实业背景和资源协同效应，以产业、城市更新、商业、文旅等多元方式，以更低的价格获取优质项目；第四、继续提升产品力和服务品质，进一步扩大智慧(601519)健康人居品牌影响力。

　　同时，积极布局与主业高关联性的新增长领域，打通上下游产业链，实现“一主两翼”纵向一体化发展。智能产业化方面依托旗下智慧生活研究院、科技公司，始终保持在一体化实施运营产业链核心环节领先优势，协同相关的领域头部企业，打造更加丰富完备的终端产品生态圈，构筑从研发设计到生产、施工、运维管理全产业链服务能力；布局绿色装配建筑产业基地，深入拓展包括整体卫浴、整体厨房、整体内装在内的核心产品市场竞争力，通过产业协同和产城融合，为房地产主业赋能。

　　问答环节Q&A

　　1、请教美的置业今年业绩目标是怎样的？实现这个业绩目标会有什么难度跟障碍？

　　答：2019年目标是保持稳健增长基本原则。我们去年10月11日上市以后更加注重各项指标平衡发展，从规模、负债率、利润率方面坚持平稳发展原则。另外，根据手里储备土地资源、资金，效益、产品力等等几个方面，2019年不管市场行情怎么变化、政策面怎么变化，我认为我们还是比较从容的。年初初步定下目标，整体销售合约规模要达到1000亿，达成这个目标比较从容，不会有太大障碍。

　　2、想问一问公司现在土地储备超过了4500万平米，其实下一阶段公司会不会有进一步扩张的计划，比如向一线、二线城市去发展，或者有其他的计划？

　　答：我们土地储备目前货值4600亿，至少支持公司未来三年发展，我们认为有信心。我们已经进入五大区域48个城市，未来主要方向也是围绕五大区域48个城市深耕为主，并且在城市结构上做一些优化升级。我们的原则是机会性进入一线城市，强力进入和深耕二线、强三线城市，这是我们房地产主战场，四线我们会审慎地判断。

　　3、今年年初公司跟股东就进行了一次68亿元增资，未来还会不会有类似增资的计划？

　　答：刚才你说到今年增资，不是我们上市主体。我们上市主体在境外。国内还有国内的架构，是国内的主体做了一个增资。至于还会不会，我们也要看我们未来发展，看我们需要。

　　4、有关债务这块问题，我看到加权平均利率较上年有所抬升，管理层说未来拓展多元化融资渠道，成本这块未来优化有什么计划？

　　去年净负债率大幅下降，我们做了哪些工作来降低杠杆水平？未来有什么计划？

　　刚刚提到要针对二线和强三线城市继续发展，我看到目前在一些龙头房企对一二线城市和三四线城市市场前景预期是有分歧的，有一些龙头企业觉得应该广布一二线城市，避免进入三四线城市，管理层怎么看？

　　答：去年融资成本的确不高，加权融资成本只有5.91%。但是相对2017年还是有所上升，这其中有几方面原因：第一，2018年是非常特殊一年，整个行业融资成本都很高；第二，2018年我们把上市之前股东的直接担保解除了，借款偿还了，主要靠美的置业主体自主信用融资，而即便没有用股东的征信，我们融资成本也非常低。

　　我们非常有信心美的置业净负债率会进一步得到改善，而且我们也朝着这个方向努力。公司有丰厚的土储，至少满足三年开发。随着结转速度提升、交付加快了，净利润率会充分释放出来。我们现在主要聚焦在二线以及强三线城市，相信2019年公司在去化回款方面会有更好的表现。

　　城市策略方面，各家企业策略不一样，有的坚持一二线，而我们是深耕二线、强三线。为什么不同？这跟每个企业成长基因、发展路径、未来比较优势密切相关。

　　5、今天美的置业涨幅超过9%，领跑了地产内房股，股价达到20港元/股，管理层如何看待这个股价？对于未来股价是否有信心？对于管理层，目标心中的股价大概去到多少？

　　答：股价问题市场决定。有可能我们发布的业绩与市场预期一致，市场认为比较好，所以今天股价表现较好。今天的股价我认为是市场对美的置业的认识和判断。未来股价我真的没有办法预判和掌握。我只能说，凡是买我们股票的人，我一定尽我最大努力给他一个良好的业绩。

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