在这个热门城市买房，才是真的在当接盘侠

　　◎海外掘金（ID：gold1849） |  宇庭

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　　如果我老无所依，就送我去迪拜捡垃圾。

　　最近有不少读者朋友向掘金小分队打听迪拜房产，大致分为两拨人。

　　一拨人在问听说迪拜房子最近几年涨了很多，还有没有搞头啊？另一拨人则是在问，听说迪拜房子在降价了，是不是可以去抄底啦？

　　看起来第二波人消息更灵通一点，思路更超前一点，但其实都是一个字：赌。赌未来迪拜房子还会大涨，赌下一波接盘侠正在茁壮成长中。

　　本着对朋友负责，对读者负责的态度，掘金小分队好好研究了一下迪拜的房地产市场。感觉收获颇丰。

　　相比我们最近考察完的市场，迪拜的楼市完全就是海外投资的一部教科书级的案例。

　　1最会做营销的城市

　　谈起迪拜，“壕”的概念自然不必说。这个真得是富得流油的城市，在网络中营造出的形象，满足了我们对奢华的一切想象。

　　据说满大街都是超跑，连出租车都是玛莎拉蒂和兰博基尼。

　　（大概满街都是这样的，来源：图虫创意）

　　（谁也别拦我，我要去迪拜捡垃圾）

　　迪拜对全球第一有着迷之追求。上一次我们发现在基建上喜欢争当第一的国家是菲律宾。不过迪拜在这方面的追求，实力碾压菲律宾。（戳《这个东南亚国家对“亚洲第一”有蜜汁追求，正成为热钱最新涌入地》）

　　迪拜的富有，既不是前辈流血牺牲换回来的，也不是靠打砸抢烧换回来的，就是一夜暴富。

　　上世纪60年代迪拜发现了石油，当时探明储量约40亿桶，在那个年代相当于每人拥有150万美元的储油量。从此沙漠劳苦人民一夜暴富的故事从这里诞生。

　　70年代的迪拜，就建成了中东最大的港口和中东最大的国际机场。

　　现在，迪拜拥有全球最大的购物中心DubaiMall，还有全球第一座七星级酒店帆船酒店，世界第一高楼哈利法塔，以及全球最大的人工岛朱美拉棕榈岛，和最长的自动化无人驾驶地铁线路。

　　（哈利法塔，来源：图虫创意）

　　有钱就不遗余力搞基建，没钱就借钱搞基建。就连第一高楼哈利法塔，在2008年金融危机时一度停工，本来是想叫“迪拜塔”的，后来为了不让工程烂尾，牺牲了命名权找阿布扎比资助，才完成了这座八百多米的第一高楼。

　　迪拜的形象工程和宣传工作做得非常到位，吸引眼球和资金的效果也是杠杠的。

　　1993年，迪拜共有各类住宅10.54万套，到2000年，这个数字是14.54万套。不过到了2008年，迪拜的住宅数量就上升到了29万套。8年时间翻了一倍。2018年，这个数字高达62.14万套。

　　从90年代开始的二十多年，正是改变迪拜房地产市场的重要时代。

　　和中国一样，迪拜的房地产历史并不长。直到1997年，迪拜第一家房地产开发商伊玛尔Emarr才成立，不过只针对阿联酋国民。

　　真正为迪拜打开造富大门的，是2002年颁布的新的《房地产法》，允许非阿联酋国民在迪拜规定的区域购买房产。

　　摩根士丹利分析师曾分析说，2004年全球五分之一的塔吊都集中在了迪拜，参与当地的房产和基建。

　　2接盘侠在哪里？

　　迪拜是一座由10%的富人与90%的穷人组成的城市。

　　如果你了解迪拜的本地人有多少，就知道这个说法毫不夸张。

　　迪拜当地人的比例不到10%，剩下的大部分外国人是来自印度、巴基斯坦的劳工。所以，又有十个外国人养一个迪拜人的说法。

　　（2018年非阿联酋人口比例为92%）

　　作为阿联酋人口最多的城市，迪拜目前人口324.3万人，比江苏无锡城区的人口还少，本地人口不到30万人。但2018年迪拜已有的各类住宅总套数，是62万套。

　　这是一个完全由外国买家撑起来的房地产市场。

　　迪拜当地居民可以享受分配住房、工作的福利，享受免费教育、医疗和一系列社会福利。即便是家里没矿的本地人，靠着给外国人做担保，每年可以获得一笔不小的收入，妥妥的“睡后收入”。在这样的环境下生活的迪拜人，要么家里有大把的土地建别墅，要么压根儿就不用为买房子发愁。

　　而在迪拜工作的印度和巴基斯坦籍劳工，每个月工资不到5000人民币，还要省下三分之二的钱寄回家，这是一群既无购买力也无常住需求的人口。

　　如果用谷歌地图中打开迪拜的实景地图，结果会让你大吃一惊。这座建在沙漠中的城市，只有三分之一的土地上建有房子，其他地方是大片大片的黄沙地。

　　而迪拜最近几年建的高楼，大多集中在两个区域：DubaiMarina和Downtown Dubai。在这个水比油还贵的城市，哪里有水，哪里有绿地，哪里就是高楼集中的地方。

　　（Dubai Marina，那些地图上凸出来的就是一栋栋高楼）

　　（Downtown Dubai，世界第一高楼哈利法塔就在图中圆圈的位置）

　　随着油价的下跌，外国投资者对迪拜经济信心下滑并撤出迪拜楼市，迪拜的房价从2015年的峰值一路下跌。如果你在2015年前后入手了迪拜一套处于市场平均水平的公寓，三年时间已经从389万跌到327万，折价60万人民币。

　　（从2015年到现在，迪拜公寓价格跌了16%，房价中位数约327万人民币）

　　（从2015年到现在，迪拜别墅价格跌了18%）

　　这就是完全靠外国投资者驱动，没有足够本地刚需族的楼市。

　　掘金小分队在为大家探索新市场的时候，都会重点考察接盘的问题。没有设置好退出机制的房产投资，并不算一个完整的海外投资过程。

　　最近小分队刚刚从菲律宾的马尼拉考察回来，迪拜和马尼拉这两个都喜欢争做第一的城市，在房地产的问题上，很明显马尼拉要务实多了。

　　虽然外国人在这两个城市都不能买别墅，但迪拜并没有限制外国人的购买份额，而马尼拉则设定了最高40%的外国人购买份额，有些中高端项目甚至连外国人的国别比例都要限制，尽可能保证社区的多样性。只要是知名开发商的中高端项目，马尼拉的当地家庭更是蜂拥抢购。

　　这样一个本地人成稀有动物，完全看不到接盘侠的城市，完全挡不住中国买家横扫迪拜楼市。

　　仅在2018年前三个季度，中国投资者在迪拜楼市里就投资了17亿迪拉姆（约31亿人民币），迪拜土地局的报告显示，去年中国买家已经成为迪拜房产市场中排名第6的投资客，而在2017年中国买家还只排到了第15名。

　　大家都在幻想自己不会当最后一棒。

　　3宗教or排华问题

　　海外投资另外两个避不开的问题，就是宗教和是否排华。

　　此前掘金小分队无论去哪个市场考察，总会有读者留言，“我看你是忘了XXX排华的历史了吧”，“我看你是不知道XXX有多少穆斯林吧”。

　　可是过去两年扫货迪拜房产的中国人，怎么忘了这是一个穆斯林城市？不过相比其他穆斯林国家，迪拜的世俗化程度已经非常高，这或许给了中国投资者毫不顾忌地冲进迪拜楼市的勇气。

　　至于排华的问题，勤劳又机智的中国人，早些年出海淘金时都遭到过或多或少的排挤，最终依靠财富积累而立足于当地。除了美加澳这类发达国家外，东南亚和非洲也是中国人出海打拼的主要目的地。印尼、柬埔寨、越南、老挝、缅甸、菲律宾、泰国、马来西亚……近百年来未发生过大规模排华事件的，菲律宾、泰国算是其中两个。

　　仅去年一年，迪拜房价就下跌超过10%。而2018年，也恰好是迪拜住房数量增长最多的一年。

　　最近，又有机构借着2020年迪拜世博会的噱头，宣传迪拜楼市。

　　希望你抵制住诱惑，记住这个教科书级别的房地产市场，海外投资，选择有大量本地刚需购买力的市场将会让你轻松很多。

　　东南亚房产，我想买来住的，你却跟我说投资？我想拿来升值的，你却让我去养老？东南亚投资需求越来越多元化，但我们发现，现在的东南亚虽可涵盖大部分的投资需求，但良莠不齐的产品扎堆，真假难辨。我们怎么才能发现“黑马”呢？

　　4月13日，北京，智谷趋势总监张明义，用双脚丈量东南亚后的考察分享，与您来一场思维碰撞。欢迎长按识别海报二维码报名

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