股事：房地产已死！

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　　股事：房地产已死！

　　（2019-04-20）

　　——股事

　　最近一则有关消息刷爆网络，“鹤岗市，一套7楼的46平毛坯房，总价1.5万，折合一平米326元，一万多买一套房”。这个四线地级市，二手房居然创下300多元/平米的售价，租客在冬季甚至只要缴纳取暖费就可以免房租。

　　据报道：该市今年 3 月份住房均价为 1240 元/平方米，其中九州兴建小区周围仅为 300 元/平方米，320 平方米的复式高层只要 15 万元。

　　看着这消息挺震撼的，紧接着媒体就开始开始从各方面解释，要说明这个楼价之所以和目前全国动辄几千元、几万元一平米的楼价缘何差距如此之大。

　　终结解释的原因大概有：

　　1、鹤岗市是个煤炭大市，2010-2012年煤炭大跌前，鹤岗市依靠煤炭经济快速发展，在2006年到2012年GDP从130亿跃升到358亿，六年GDP增长三倍。

　　2、经济繁荣时期，鹤岗市居民收入也很高，鹤岗市煤炭工人当时月收入超过1万。

　　3、2009年叠加上“四万亿”，鹤岗大肆举债开发房地产，建设“鹤西新城”。

　　4、经济景气，信贷大宽松，房地产泡沫快速膨胀，2009年鹤岗向阳区的房价一度涨到每平米6000元。

　　5、2012年的棚改计划，使得鹤岗房地产泡沫进一步膨胀到极限，房地产存量严重过剩。

　　6、鹤岗市城市化率达到80%，走在全国前列，已经完成城市化的目标。

　　7、鹤岗市人口净流出，人口流失严重。

　　8、三百多一平米的房价是比较偏远、位置不好的区域，是顶楼。

　　无论怎样，300多一平米的房价和曾经的市区最高6000元/平米相距甚远，我们从鹤岗市房地产市场的发展看到了内蒙古鄂尔多斯(600295)市的身影，似乎是鄂尔多斯市的再现。鄂尔多斯曾经因煤炭而发了大财，曾经的落后小城一下子满大街跑的都是世界名车、豪车，几十万的车都拿不出手，人均收入一度超过香港，结果也是大肆举债搞房地产开发，康巴斯鬼城就是那时候造就的。

　　泡沫破灭一地鸡毛，鄂尔多斯和鹤岗市虽然有其特殊性，比如产业相对单一，都是依托煤炭发展经济。但是，我们还是能够从鹤岗市房地产市场现状看到一些趋势性的东西，可以看到三四线城市房地产今后的趋势，看到全国房地产大大趋势。

　　我们至少可以总结出：

　　1、经济是房地产发展的基础，经济增长才是房价持续走高的最根本动力，只有经济快速增长，居民收入快速提高，房地产才会有人买，才会有刚需，才会不断推高房价。

　　一旦经济增速下滑，尤其是居民收入增速下降，高房价就失去了基础，房价下跌和崩塌是迟早的事情。

　　我们现在经济增速全面下降，面临失速风险，年底政府才逆转货币政策开始宽松救经济，稳经济成了头等大事。在某种意义上，救经济，就是保房价。

　　同样，这几年居民收入由于民企倒闭潮和裁员潮、失业潮而持续低迷，更严重的是前两年居民被大幅度加杠杆负债，居民部门负债率从2008年的18%左右，攀升至2017年额50%。根据 BIS 测算，中国的居民杠杆率（居民贷款余额/GDP）在 2018 年三季度末达到 51.5%，2018 年末居民杠杆率为 53%。

　　居民资产负债率则从2008年的5.91%攀升至2017年末的10.46%。

　　根据国际货币组织定义，当居民杠杆率大于 30%时，该国中期经济增长将会减缓，超过 65%时会影响金融稳定。

　　与高速加杠杆相对应的是，居民存款增速从2008年到2018年，短短10年间，从18%下滑到了7%左右。

　　2005-2018年13 年间，国内住户贷款余额/住户存款余额，即存贷比由 22%上升45pct至67%。

　　偿债比率是指住户部门当年应还债务本金与利息之和与住户部门可支配收入的比值，是用来衡量居民偿债压力的。根据国际经验，当偿债比率 接近 12% 时，就会产生挤压消费的趋势，而超过 15% 时，则意味着风险正在酝酿。

　　2017 年末，我国住户部门偿债比率为 9.42%，2018 年我国住户部门偿债比率继续提升 0.8 个百分点至 10.21%。

　　从居民收入情况和负债现状， 我们就可以看出房地产赖以生存的购买力基础。不要听媒体成天宣传房地产形势一片大好，哪儿的房价又涨了多少，这些都是暂时的、局部的、表象的。

　　房地产泡沫已经失去了购买力基础，失去了经济基础，现在的房价仅仅是浮在空中靠政府勉力冰冻和托住的幻想，当经济基础逐步下降，居民收入持续萎靡，或者因为全球性经济大萧条的来临，房地产泡沫轰然崩坍就不可避免了。

　　鹤岗市300多元/平方米令人震撼的房价，也许会从个例演变为趋势。它给了我们怎样的遐想和警示呢？

　　2、棚改退潮，记得去年股事曾多次强调，三四线城市的房地产仅仅是得益于前两年第二线城市房地产上涨的带动辐射作用，最重要的是因为棚改货币化，棚改将从去年开始退潮，三四线城市的房地产行情也将退潮。

　　据公开信息，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个， 其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。

　　虽然前救经济房地产管控有所放松，但是，该退潮避免。2018年全国各类棚户区改造开工626万套，而2019年、2020年的棚改计划均保持在460万套，比去年有明显下调。

　　3、由点及面，三四线城市今后几年房价下跌渐成趋势，而一二线城市虽然在人口流动性上占有优势，属流入状态。但是，当三四线城市房价普遍下跌，并且成为趋势之时，必然和2016-2017年的一二线带动三四线城市房价上涨形成鲜明对比，将来三四线城市房价下跌将反过来对一二线城市房价形成拉动作用。

　　4、鹤岗300多元/平米的房价已经颠覆了人们对房价的认识，很多认为房价只涨不跌的人，估计会有所感悟。虽然媒体纷纷解释这个白菜价的房价，但是，那些几万元一平米的楼价的业主，是否有人会感到某种不安呢？

　　鹤岗超低房价不由得让我们想起两年前马云说的一句话：再过十年，楼价只值一根葱。

　　5、中国房地产目前已经处于顶部末期， 将要开启下跌的大周期，过去政府靠操控土地供应来操盘楼价，靠宽松放水和给居民加杠杆来给房地产接盘，以及经济增长给房地产泡沫托底的基本面都不复存在了，人类历史上最大的资产泡沫——中国房地产泡沫行将开启同样是人类历史上前所未有的大回归旅程，而这个回归旅程很多人将用一生来见证和实践。

　　6、春江水暖鸭先知，房地产企业都在收缩战线，回笼资金，今年一季度，房地产开发企业土地购置面积则继续大降超三成，同比下降33.1%。

　　比如房企龙头恒大地产，其净负债在过去的5年翻了两翻，负债高达780亿美元，其净资产负债率超过150%，现在三四线城市房地产已经向下，如果一二线城市在今后2-3年房子也卖不动，房价下跌。像恒大这样的负债远超净资产的房企，会瞬间垮掉，而真正倒霉的是银行。这才是政府保房价的目的所在。

　　目前的通胀正在挤压刚刚松开的货币阀门，下半年通胀上行趋势已经确立，一旦已经高企站在70美元每桶的国际油价，或因突发因素而大幅度上涨，那么，房地产泡沫赖以存续的宽松流动性和低成本资金条件，有可能就不存在了，房地产目前虚假的繁荣也将逆转为普遍向下的趋势。

　　政府目前全力做多股市，这也不允许房地产市场火爆，政策是不允许资金再次脱实入虚的，所以，房地产市场已经在缓慢步入冬季了。

　　7、昨天刚结束的中央政治局会议，在前两次会议没有提及的前提下，再次提及“房住不炒”，同时，也是前两次未提的“坚持结构性去杠杆”这次又被提出来了。

　　这说明，在年底适度宽松后，经济暂时趋稳，管理层就立马要开始适度收紧货币阀门了，其中原因更大可能是“猪的飞翔”，是对通胀的预期而提前做出反应了。

　　8、那些指望政府重启房地产来稳经济的人，一定会失望的，政府不会也无力重启房地产行情，房地产走上漫长的回归之路了，再过两年这个趋势会看的更清楚。

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