买不起北上广深杭，中不溜秋的城市，能买吗？

　　上回聊到力哥去了中北地区的几座城市考察，重点讲了太原，今天继续。

　　先聊合肥吧。

　　每次有人问我对合肥或安徽怎么看，我都会回一个字：

　　中

　　不是中庸，而是中不溜秋，没有棱角，刷不出存在感。

　　安徽面积14万平方公里，不算大也不算小。

　　安徽人口6000多万，不算多也不算少。

　　安徽的GDP和人均GDP，同样排在全国中游。

　　安徽的地理位置也特别尴尬，不东不西，不南不北。

　　很多人把河南或湖北视为中国的地理中心，但其实这两省存在感一直很强，向来是中北地区和中南地区的中心，反而是隔壁安徽没啥存在感。

　　名义上，安徽属于华东，各种长三角的活动和制度安排都能插上一脚，但其实除了大徽京，长三角其他地区小伙伴并不怎么待见安徽，语言风俗差异明显，感觉玩不到一块儿。

　　江浙沪包邮区，没有安徽什么事。上海发快递，不同区域基准价不同，江浙沪都算“一区”，华北、华中、华南则是“三区”，西北、西南是“四区”，东北和青海内蒙是“五区”，新疆西藏“六区”。

　　而“二区”，特别尴尬，就是单独给安徽留的…

　　安徽内部也很尴尬，淮河和长江把安徽划分成三个不同的文化板块，正所谓“橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳”。

　　淮河和长江将安徽分成三个部分

　　皖北属于北方，是华北平原的一部分，历来和苏北、河南比较玩得来；皖南属于南方，徽商发源地，是江南丘陵的一部分，历来和浙江、苏南比较玩得来；而长江和淮河之间的皖中地区就很尴尬，南不南北不北。

　　比如合肥话就是典型的南腔北调，发音刚劲像北方，语音又偏南方，而现在受普通话影响，合肥话的特色也在不断消失，逐渐被“普化”，我在合肥明显感觉很多当地人说普通话已成习惯，这和郑州、太原等标准的北方城市还不一样。

　　最近网上有个很火的观点，叫“中国真正的差距不在东西，而在南北”，理由是各种经济数据上看，除了北京，北方城市和南方城市的差距越来越大，引起很多人共鸣。

　　这个说法不算新鲜，早几年也有“北方唯一拿的出手的城市就只有北京”一说。

　　中国太大，东西南北风俗差异都很大，但南北气候差异更明显，而东西则有N条东西向河流相连（长江、黄河、珠江、淮河），所以总体上看，南北差异的确比东西差异更大。

　　把南北文化硬攒在一起的安徽，这个矛盾特别明显。

　　事实上，清以前压根就没“安徽”这个概念，从汉唐到宋元，安徽省内这三个文化圈层， 历来是划分给不同地区管辖的。

　　到了明代，今天整个安徽和江苏省都被统一划入以南京为中心的南直隶（近畿地区）。

　　明朝南直隶

　　清代对行省制度作了进一步细化，把文化上不同的苏北和苏南、皖北和皖南攒在一起，变成安徽和江苏，背后有异族统治者防范同一文化圈层的汉人抱团造反的意图（原来的南直隶在经济上太强大）。

　　毕竟从三国时代起，皖南、苏南和浙江的小伙伴就一直玩在一起，历史上的“江左”、“江东“、”江南”都指这块人杰地灵，经济富庶，商业繁荣的地区。

　　吊诡的是，最早安徽省会居然设在南京（江宁），而江苏省会则设在苏州，要知道江苏省名就来自这两座城市，所以“徽京”也算不上是戏称，那时起，江苏省的老大就过继给隔壁当省会了…

　　这种局面持续了一百多年，直到乾隆中期才把安徽省会迁到名副其实的安庆，南京也名正言顺成了江苏省会。

　　直到1946年国民政府光复安徽，为了平衡南北利益，尤其对皖北地区有更强的统摄力，才把省会迁到全省正中心的合肥（庐州）。

　　安徽的形状和山西很像， 相对规整，合肥在安徽的位置，也和太原一样在正中心。

　　但居于心脏位置的合肥，恰好也面临和太原一样的问题——对省内人才的吸引力不够强。

　　太原是由于先天地理条件，限制了城市发展天花板，而合肥地处巢湖平原，周边有的是土地可以发展，气候和交通环境也比太原好得多，弱点还是那个“中”字。

　　皖西北的亳州、阜阳，在文化上和河南非常接近，对郑州的向心力也很强。

　　皖东北的淮北、宿州，则一直被徐州视为淮海城市群（徐州都市圈）的核心组成部分。

　　皖南的黄山（徽州）、宣城，文化上和浙江比较接近，容易被杭州吸引。

　　而南京边上的滁州、马鞍山和芜湖，则一门心思希望能早日和南京通上地铁，甚至巴不得赶快给南京吃了。

　　合肥周边城市格局

　　至于安庆，人家是千年古城，当了几百年省会，清末明初，曾和上海、南京、武汉、重庆一起，合称“长江五虎”，毕竟安庆正好位于南京和武汉这两座长江重镇的中分点，不受任何一方影响，如果真的倾力发展，完全有可能打造成长江在安徽段的明珠城市。

　　结果突然被名不见经传的合肥摘了桃子，各种资源全部撤离安庆，搞的现在安庆城市规模和60年前几乎没多大变化，安庆人和合肥人的梁子就这么结下了。

　　嗯，这种同省德比互相看不顺眼的情况，很多省都有，桂林和南宁、洛阳和郑州、保定和石家庄、厦门和福州…

　　这么一来，安徽15个地区，有10个地区的小伙伴对合肥没有特别强的向心力，在买房安家找工作时，不见得会把合肥当成理所当然的首选…

　　当然，别忘了上海，上海对整个安徽的小伙伴都有很强的吸引力。

　　虽然历史上合肥一直没啥存在感，面临中不溜秋的窘境，但我倒觉得合肥是一座蛮有前途的城市。

　　一个让我感到比较舒服的地方，是我在合肥遇到的各种人，都有一种乐于自黑的幽默感，喜欢吐槽自己这座城市的各种破旧和落后。

　　一座城市的市民知道自己相对落后了，说明他们开过眼界，有知耻后勇，迎头追赶的觉悟。

　　最怕的是明明自己非常落后，却看不见外面的世界，整天以“大XX”自居，还不许人家说你半句不好。

　　和太原一样，合肥未来的发展路径也是向南，向巢湖挺进。

　　合肥是一座相对比较年轻的城市，老城区不算大。现在比较成熟的新城区，就是西南边的合肥政务区，还有更远的滨湖新区。

　　合肥的新区建设，比较符合我在《一座城市，最值得买的房子，就在这里》一文里提到的观点。

　　先是政府带头过去，然后把各种科研院校迁过去，逐渐老带新，把新城搞起来。

　　合肥市政府已搬到政务区，而安徽省政府则搬到了滨湖新区，思路非常对。

　　合肥9区

　　政务区就是沿着原来合肥老城区的边缘往西南方向进一步拓展，所以发展速度非常快，现在虽然人流量还不是很大，但已经能看出生机了。

　　合肥政务区天鹅湖

　　现在又以政务区为起点，把新区的半径进一步向翡翠湖板块拓展（经开区）。

　　而滨湖新区则和合肥市区之间有5公里的真空地带，不算太远，也给城市未来发展预留了一定的想象空间，滨湖新区本身又比较大，也完全可以发展成一个独立的现代化新兴城区。

　　而在滨湖和翡翠湖之间，则是产业聚集的南艳湖板块。整个合肥市南部，未来都有不小的发展潜力。

　　看过很多新区新城的规划建设， 我总结了“1234”的规律。

　　意思是一座新城想要快速发展起来，变成宜居、宜业、宜商、宜游的香饽饽，需要有这些基础条件。

　　“1”是一整套政府班子，政府带头迁到新区，不但是一个重要姿态，也能带动一大批机关工作人员迁过去，增加新区人气和消费力，还能把更多政府能主导的资源带过去，企业自然也会响应号召，纷纷跟着走，新区最开始就是这样带起来的。

　　“2”是一个大型人造湖泊和一片大型城市绿地。

　　山景不是想造就能造出来的，但人工湖可以根据需求挖，现代人整天居住在钢筋水泥堆砌的城市碉堡里，对于自然景色的追求，是极为稀缺的刚需。所以一片巨大的中心湖泊，加上周边成片的公园绿地，鸟语花香，空气清新，景色宜人，就能营造出最基础的宜居环境。

　　上海的五大郊区新城（松江、嘉定、青浦、南汇、奉贤），全部都是以一个人造湖+周边一大片绿地为中心，逐次展开的，这个新城建设思路在国际上已经非常成熟了，想想纽约中央公园就知道了。

　　“3”是一系列文化、体育和会展场馆。

　　文化场馆，主要是博物馆、图书馆、大剧院、音乐厅、美术馆等，再加上可以进行各类体育活动的体育馆和能举办各种展览的会展中心，这些公共设施的建设水平奠定了这个新区的段位高度，做得好，新区起点就很高，就能满足当地居民相对高大上的需求。

　　“4”是大量的现代化住宅、写字楼、酒店和商场，这些功能性建筑，能满足居住、办公、旅游、购物这几项普通人的核心需求。

　　万达、万科、万象、银泰、融创、来福士、大悦城……这些全国性商业地产品牌打造的城市综合体，总得有几个。如果能引入K11这种时尚潮流+先锋艺术+劈情操圣地的地标，那就更棒了。

　　上海K11大厦

　　我的目测经验是，万达前些年用力很猛，万达广场已布局到很多三四线城市，号称“万达广场就是城市中心”，但最近两年，因为“大马事件”，老王犯了严重的ZZ错误，所以万达收缩很厉害，文娱板块都卖给融创了。这两年，我感觉华润万象城崛起的速度非常快。

　　成都万象城

　　有了上面这些东西，一座新城就具备了基本的吸引力，如果能行政力量和市场力量双管齐下，给新区配上更多优质的教育和医疗资源，再配上地铁等远距离交通工具，如果条件允许，再引入像万达（融创）乐园、方特世界、欢乐谷这样的大型游乐园，那这座新城就极具吸引力了。

　　你自己想想看，这样的一座新城，是不是对你也很有吸引力？

　　可惜在现实中，不少新区新城，当地政府和开发商都过于急功近利，只满足那个“4”，“123”都没跟上，只有成片的高层住宅，有些连商场和写字楼都很少规划，那不成鬼城才怪了。

　　城市是一个非常复杂的生态体系，要把人吸引过来，需要满足许多必要条件，这些条件又会相互促进，形成良性循环，自我生长，吸引更多的人流、资金和各种资源。

　　如果光有外观养眼的房子，其他啥都没，我管你是文艺复兴风格还是英伦风范，这种房子，谁买谁入坑。

　　不过新区要真正做起来，还有一个具有一票否决权的关键点，就是产业。

　　如果产业起不来，就算这里再宜居，居民在当地找不到合适的工作，赚不到钱，每天上班跑老远， 也不是长久之计。

　　这方面，合肥还需要再加把劲。

　　总体上看，改革开放40年后的今天，中国各大城市依然处于城市面貌日新月异的快速变化中，只不过其中变化最快的，是二线省会城市。

　　一线城市跑得最快，北京上海今天市中心已没多少土地能开发，拆旧的成本也高的吓死人，城市本身也不能毫无节制地不断向外拓展，所以京沪都在拼命控人，未来城市面貌的变化速度会逐渐慢下来。

　　而更多的三四线城市，一方面面临人口外流的压力，另一方面非但得不到上级政府的财政支持，反而要不断给省城财政输血，城市发展就是要不断砸钱投资，没钱还搞毛线？

　　当年安徽为了打造大合肥，硬是把巢湖市一分为三，最大的一块并入合肥，东边的几个郊县并入马鞍山和芜湖。

　　从全省一盘棋的战略看，这么做没毛病，原来的合肥太小，现在合肥可以对整个巢湖进行统一治理和开发，整个南部新区也就是在2000年代开始规划和施工，2010年代开始逐渐有起色的，至今不过几年时间。

　　但对巢湖人来说，不但城市地位下降了，还要加速给合肥输血，巢湖自己发展反而变慢了，内心很不爽，但也没办法，这就是命。

　　在各大二线省会城市中，中不溜秋的合肥，这几年发展速度也是相对比较快的。所以过去几年，我身边陆续有安徽小伙伴，眼看在上海买房安家无望，又回合肥了。

　　虽然同一家公司，同一个岗位，合肥总部和上海分公司开的薪水能差很大一截，但相比房价的巨大鸿沟，还是小得多，所以一个很聪明的思路就是先在上海工作赚钱，攒了几年钱，再回合肥买房结婚生娃。

　　这种“一线赚钱，二线买房”的思路，具有很强的可操作性。

　　对于赚钱能力更强，对自己人生要求更高的精英人群，当然还是希望能在一线留下来，在很多方面，一线和二线的差距还是非常明显，在一线和二线都长期生活过的小伙伴，肯定深有感触。

　　别说小城市，哪怕就是合肥、郑州、济南等排的上名号的二线城市，今天依然存在政府行政效率低下，公务员服务意识淡薄，创业机会少，体制外赚钱机会少，市场化程度不高，办事还得托关系等各种问题。

　　关于合肥，还有一些更负面的信息，实在不太和谐，就不说了哈。合肥小伙伴愿意的话，可以在留言区自曝家丑。

　　所以我才说，一线城市就那么四座，其他城市，别自欺欺人扯什么“新一线城市”，一线之所以是一线，不仅体现在城市规模和面貌，更体现在城市的软件上，软件的提高，没法像地铁大跃进那样，几年工夫就能看到质的变化。

　　前两年合肥房价也是一发冲天炮，涨得老百姓(603883)哇哇叫，后来又凉下来了。眼下的房价，和其他中部省会城市相比，绝算不上洼地，但也算不上非常贵，如果是长期投资，也可以择机入手。

　　近五年合肥房价走势，图片来源于城市房产

　　未来在人口争夺战中，真正对霸都形成强竞争关系的，恐怕不是郑州、徐州、济南或武汉，而是隔壁徽京。

　　以今天合肥在省内无可挑战的首位度和快速发展的步伐，已重新对皖北地区形成巨大的吸引力，但皖东南的马鞍山、芜湖等地，则依然情系徽京。

　　反过来说，南京未来最大的竞争对手，可能也不是长三角内的苏杭，而是合肥。因为南京的发展，更需要作为劳务输出大省的安徽，源源不断输血。

　　如果你是南京人，可以仔细揣摩下“徽京”这个外号，这两个字是有双面性的。

　　最后再说明一下，力哥城市考察的视角，和一般的房产号不太一样。

　　毕竟，买房不是买股票，今天买明天就能抛，今天的房价也不再适合我们炒短线，一旦入手，发现错了，想要悔改的难度和成本相当高。

　　所以相比于现在哪个楼盘在打折，或者短期库存量和成交量数据这些纯粹的技术指标，我更关心的是这座城市的历史沿革、当下状况和未来趋势，探讨这座城市的优点和弊端，潜力和掣肘，尤其和周边强竞争关系的其他城市是一种怎样的微妙格局，从而帮助大家透过现象看到本质，看到10年甚至20年后这座城市的可能性。

　　剩下的城市，下回继续聊。

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