【千亿揭秘(17)丨华夏幸福】厚积薄发，借势千亿

　　华夏幸福(600340)，我国知名的产业新城运营商，2011年，实现销售额165亿元，经过5年的较快发展，至2016年，销售金额达到1203.3亿元，销售规模复合增长率达49%，首次突破千亿大关，同年销售面积为952.6万平方米。2018年，公司销售额1634.8亿元，销售面积1502.2万平方米。

　　一、

　　厚积薄发，发力全国

　　（一）艰苦探索，打造品牌

　　公司成立于1998年，最初主营业务为房地产开发，2002年开始转型，逐步承接综合性园区的开发、建设与运营业务。2002年6月，固安工业园区成立，标志着公司产业新城事业的开启，此后重点在环京区域不断摸索产业新城商业模式。

　　2002年至2011年公司上市之前，这一时期正值房地产行业的火热时期，此10年间全国新开工面积增速持续保持高位，房企此阶段大都以获取土地资源为核心，在强烈的外部需求下加速扩张规模，而公司却一定程度上偏离了这一主流趋势，仍然努力探索廊坊、固安地区产业新城发展模式。经过长时间的苦心孤诣，再加上缺少潜在竞争者，公司在产业新城运营模式上有了长足的发展。十年间，固安财政收入增长了24倍，至2011年末，公司开发区域的生产总值占全县生产总值约80%。此时的华夏幸福在环京区域已经具备了无可替代的品牌号召力，积累了大量的产业新城运营经验，探索出了比较成熟的运营模式，具备了上市及进军全国的实力。公司专注于产业新城的建设与发展，专业化的运作方式也使得公司在房企系产城运营商中品牌影响力位居首位。

　　（二）上市添力，辐射全国

　　2011年8月29日，公司于主板上市，成功进入资本市场。此后，公司逐步走出京津冀城市群，将产业新城事业版图向有升值潜力的其他都市圈扩张。2011年，公司在沈阳取得三个园区开发项目，进入辽中南区域。之后，公司布局长三角，2012年进入环上海的无锡与镇江，2013年，公司与环杭州的嘉善签署开发协议，2015年拓展到环南京区域的来安。2016年，公司业务进一步向外拓展，相继签约武陟、新郑、长葛、郑州等地的开发项目，扣开中部地区的大门；同时，公司还在江门、惠州、佛山、中山等地商讨合作，走进珠三角。2016年，随着“一带一路”被列入“十三五”时期主要目标任务和重大举措，公司积极布局海外市场。至2018年，公司业务已经成功输出印尼、印度、越南、埃及多国。

　　随着走出去步伐的加速和品牌的不断提升，公司业务体量出现了快速增长。2011至2017年，公司布局城市由5个增加到了77个。年新增企业逐步增多，2017年新增入园企业达635家，园区新增投资额由2011年不足130亿元的水平猛增至2017年1650亿元，一同增长的还有产城配套住宅销售额的增加，2012至2016年，公司以54%的年复合增长率一鼓作气突破千亿大关。

　　经过多年的努力，公司产城异地复制丰硕的成果，至2017年末，京津冀地区产业新城面积占比46%，中西部区域占比23%，长三角区域占比17%，珠三角区域占比9%。公司走出京津冀、走进全国、走出国门，弱化了单一城市的发展约束，布局更加均衡。

　　二、差异竞争，逆势而上

　　（一）差异竞争，土储无虞

　　和传统开发商的盈利模式不同，在公司产业新城业务模式下，地方政府与企业各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务。公司作为投资开发主体，设立项目公司，负责园区的规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务一体化运作。在园区开发建设过程中，政府与社会资本做到无缝对接，成为真正的战略合作伙伴。公司销售额主要包括开发回款、园区地产销售、城市地产销售三部分。开发回款指公司对于产业新城的建设抽取相对固定的回报，由政府支付，此部分贡献销售额15%-20%；园区地产销售指公司对产城配套住宅用地开发销售额，此部分贡献销售额65%-70%，是公司支撑公司销售规模的主力；城市地产业务量较少，贡献销售额10%-15%。

　　公司对于获取产业新城园区内配套住宅土地具有明显优势。以固安园区为例，园区内配套住宅土地90%以上均由公司获取并开发。由于土地的供应最终来源于政府，而公司与政府的协议又具有排他性，这使得公司在拿地节奏上具有较强的灵活性，无需准备过多的土地储备，相比于其他房企，能够有效避免踩错周期带来的资金压力。数据显示，2013年以来，公司存续比持续走低，2015-2017年约为1年，大幅低于行业水平。较低的土地储备能较少占据资金，加快周转速度，撬动规模增长。另外，公司一级土地整理储备面积十分丰富，至2018年中期约为760万平方米。随着产业园区运营进入成熟阶段，公司将拥有充足的潜在土地储备，并获得园区城市化带来的地价和物业开发双重增值。

　　（二）政企合作，借势增长

　　2015年，中央提出“中国制造2025”，政府开始频繁提出并推动地区积极发展产业园、特色小镇，希望利用政府与企业合作共赢的形式发展重点产业，发展产业成为政府新诉求。而产业新城的投建与运营能够整合产业资源、发展产业链生态系统，促进产业升级发展，从而成为各地政府追捧的发展模式。

　　2015年5月，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》，指明政府和社会资本合作（PPP）模式是公共服务供给机制的重大创新，有利于充分发挥市场机制作用，提升公共服务的供给质量和效率，实现公共利益最大化。自此华夏幸福产业新城模式以及独特的PPP模式受到广大地方政府的认可。PPP融资模式不仅缓解的地方政府的债务压力，还拓宽了公司的融资渠道，2014年以来公司平均融资成本不断下降。

　　随着房地产存量市场的逐步到来，相比于住宅开发，产业的发展更能为城市及地区GDP的增长做出长久的贡献，因此，政府越来越倾向于与房企合作，共同发展产业。公司的主营业务很好地迎合了政府的需求，在B2G的潮流中，拥抱政府就意味着拥抱资源端，意味着更多的融资便利。时代东风，顺势增长，在2017年这个时间点，公司加速实现千亿跨越。

　　华夏幸福，于2002年确定产业地产为主营业务后，深耕固安大本营，苦心孤诣，踽踽独行，时代跌宕，不改初心，坐得十年冷板凳，一举成名天下闻。产城典范，异地复制，又乘时代东风，跻身千亿之列，此谓“厚积薄发，借势千亿”。

本文首发于微信公众号：亿翰智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。