国安府停摆：土地被查封，预售遥遥无期

　　位于北京长安街南一公里、宣武门“墙脚”之下黄金地块的“国安府”，会有什么样的结局？

　　近日，一份名为《关于恳请中国银行(601988)保险监督管理委员会协调解决中信国安(000839)集团有限公司重组过程中有关问题的函》的资料在坊间流传，信函大意是中信国安请求银保监会出面，帮忙挡住前来追债的银行机构，如此“慌不择路”的操作，基本证实中信国安的资金危机已在悬崖边缘，自救不能。

　　据报道，中信国安负债规模达1558亿。2018年中信国安集团累计偿还金融机构借款达500亿元，但2019年内到期的有息负债仍高达732亿元。

　　读过此函的金融界人士介绍，这份恳求函两处提到北京房产项目“国安府”。

　　此函中提到此中信国安资产中的核心项目国安府受到诉讼影响，已无法销售，同时函中也大胆地恳请希望银保监会能协调最高法，对该案件进行再审。

　　对于此封函中国安府项目的种种解读，金融业和法律界人士可谓是莫衷一是。那么函中所写的“核心项目”国安府，到底有多核心？中信国安又是如何陷入庄胜地块的旋涡？

　　寸土寸金

　　此地块掘金始于上世纪90年代初。

　　1992年，湖南籍商人周建和控制的香港庄胜公司受邀北上，一举拿下了宣武门外大街东侧25公顷旧改项目。

　　北京00001号土地证给了庄胜一期，显赫一时的庄胜崇光商场由此起步。

　　在商业不动产上获得巨大成功的庄胜，把目标转向高端住宅项目。2001年，庄胜二期启动开发。

　　该项目位于皇城根下，北临西单，东邻琉璃厂，众多名人故居皆在此区域，可谓寸土寸金。

　　不料人算不如天算，2004年3月，“831大限”出台，协议出让经营性国有土地方式全面叫停，一律竞价出让。庄胜被要求在60天内一次性缴纳4亿多元土地出让金、土地出纳金等费用，且要等拆迁完毕后才能拿到土地证开工建设。因其他产业过度扩张导致背负巨额债务的庄胜压力倍增。此后庄胜债权方湖南中行对庄胜二期A-G地块进行了查封。

　　房价的飞涨，让这块烂尾项目被不少人盯上。2009年，信达投资和庄胜就债务重组进行谈判，最终双方达成共识。庄胜公司将庄胜二期A-G7地块的土地出让合同作价32.59亿元(后减至27.31亿元)抵偿给信达置业，信达投资替庄胜偿还相关债务，庄胜地产可在信达置业增资入股20%。

　　这本是双赢的操作，庄胜地产得以从“831大限”带来的债务脱身，“白衣骑士”信达则拿到帝都珍稀地块。

　　合作之初，庄胜按约定可取得此项目20%股权权益。2012年，事情陡然发生变化。未经庄胜同意的情况下，信达投资单方将此项目100%的股权转手中信国安，信达此举动自然遭到庄胜反对。2013年庄胜地产将信达投资推上被告席，要求解除合约，返还地块。

　　2014年，庄胜败诉。在信达和庄胜诉讼期间，从信达手中转让100%股权的中信国安已开始运作国安府一期项目，并顺利出售，同时准备二期项目。

　　庄胜再诉到最高人民法院，直到2017年，最高人民法院给出了截然不同的终审判决：

　　庄胜胜诉，协议解除，判信达返还地块，并支付违约金10亿元，庄胜则需返还合同款项和拆迁费用27.36亿元。

　　售楼或已成问题

　　庄胜胜诉后，围绕国安府地块，庄胜、信达和中信国安的三角关系变得迷离和复杂。

　　作为胜诉方，庄胜希望司法部门尽快执行判决，为保障自己的合法权益，因此多次申请执行要求冻结此项目，国安府项目陷入停顿的局面。

　　值得一提的是，在庄胜和信达的诉讼期间，中信国安进行了极其复杂但备受争议的混改，成为中国资本市场长期关注的话题，这也成为混乱不堪的国安府项目的复杂注解。混改后，中信国安集团开始做大并购。

　　据不完全统计，从2014年至2016年，中信国安合并资产总额分别多达1172亿元、1580亿元和1663亿元，不仅投资和控股多家国内上市公司与金融机构，还在海外连续落子，足迹遍布亚洲、美洲、非洲。狂飙突进的扩张，最终也把这艘巨轮送上高负债的浪尖。

　　千亿负债浪尖之下，百亿规模的国安府也波及其中无法幸免。

　　合约中的B地块自然也被中信国安拿去进行了抵押。2014年，国安府一期（即B地块）交付，却又生变故。预售中承诺的15层楼因“限高政策”被削成12层。剩下三层的33户被安排到二期优先选房，而业主们苦等的二期，直到今天还是一片工地。

　　如今，一期豪宅的门前绿植正被仔细修整，门卫对着每位进出的业主敬礼问候。毗邻的地块还是一片工地，二期遥遥无期。工地工作人员告诉风云地产界（fydcj888）：“每天施工，没有工期，不知道什么时候建好。” 五一假期到来，天安门广场迎来客流高峰，西单等商圈人满为患。一片工地的国安府显得格格不入。

　　相隔百米的国安府售楼处大门紧闭，门环断掉一只。拨打招牌上的预售电话也无人接听。

　　据4月25日全球财经网(博客,微博)一篇名为《中信国安府2020即将盛放》的文章所述：“中信·国安府项目地上整体建筑体量约30万平方米，除一期外后续仍有约27万平方米体量，以目前宣武门区域二手房价格来看,项目整体价值依旧可观！此前,项目在2017年因诉讼原因一直未能实现销售，据了解项目的人士称，目前项目诉讼进展顺利，各方正在努力达成一致意见，以实现项目的尽快销售！“

　　看上去曙光已现，但实际情况却不容乐观。一位庄胜公司内部人士驳斥此消息不实，他告知风云地产界：“

　　在庄胜的要求下，该项目地块目前已被有关部门查封，预售证肯定没有拿到，至少到目前为止，庄胜与中信国安也未达成协议。”

　　这位内部人士向风云地产界出示一系列法律文书：2017年3月最高法判决生效，4月申请强制执行，8月北京市三中院发出禁售令；2019年3月最高法院再次督办，三中院终于发出协助执行通知书，查封涉案地块，查封期限直到2022年3月12日。

　　一切似乎又遥遥无期。

　　对于这块充满历史和传奇色彩，又充满纷争和神秘的楼盘，未来会如何走向？谁能解开此迷局？让我们一起期待。

　　对文章有意见和建议或者爆料，请联系作者

　　蔡真 微信：wojiaocaizhen

    本文首发于微信公众号：野马财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。