赴港IPO竟为偿还信托贷款？这家房企再启上市之路！被称“小碧桂园”，信托融资占比六成

在上市招股书失效次日，被称为“小碧桂园”的中梁控股火速在港交所网站上传了一份更新后的上市招股书新文件。

2018年11月13日，中梁控股向港交所递交招股书，但并未实现上市。根据港交所的规定，递交招股书6个月之后，若未能上市，上市进程将调整为“失效”。

在短暂的失效状态后，2019年5月17日，中梁控股更新了最新一版的招股书。其上市决心并未动摇。

逆袭的中梁，流水的高管

2016年，发家于温州的中梁控股将总部移至上海。2017年提出“3000亿”的销售目标。在各大房企开始战略收缩之时，中梁控股逆势拿地融资。

据招股书数据，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，成功跨入千亿阵营，近三年年复合增长率超过70%。

在中指数研究院的“2019中国房地产百强企业”名单中，中梁控股位列27位，排在泰禾集团(000732)之前。在2019年克而瑞2019年房地产企业销售金额排行榜中以1288.7亿元的成绩排名23位。

值得注意的是，中梁控股是房地产30强中唯一一家还未上市的地产公司。众所周知，一个好的财务总监对于上市有着不可或缺的作用，然而这对于这家逆势崛起，擅于利用信托融资的高杠杆地产公司来说却成为了稀缺资源。

2017年6月，绿地香港前首席财务官游德锋离职后加入中梁地产，短短4个月便提出辞职。2018年1月，中梁控股从泰禾集团挖来首席财务官罗俊，同样过了四个月后辞职。此后，中梁控股的财务总监由凌新宇担任。2019年4月，原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁地产，职位均为副总裁，中梁控股努力地招募行业人才。

融资成本高企，信托融资占比六成

中梁控股更新的招股书中披露，IPO募资的款项有以下用途，一是公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。

二是偿还绝大部分的若干现有信托贷款。其中主要是2019年到期的四笔信托贷款，这些信托贷款均为中梁控股项目公司的流动资金贷款。包括（1）2019年7月18日到期的年利率11.5%信托贷款、（2）2019年9月6日到期的年利率11.5%的信托贷款、（3）2019年11月1日到期的年利率12.5%的信托贷款，（4）2019年11月22日到期的年利率13.83%信托贷款。三是中梁控股的一般营运资金。

2016年-2018年，中梁控股未偿还借款总额为202.26亿元，244.76亿元和270.05亿元加权平均实际利率为9.4%，7.9%和9.9%。

据券商中国记者了解，中梁控股有58%的借款来自于信托和资管产品。截至2018年末，中梁控股共109笔借款。截至2019年3月末，借款余额达123亿元，其中最高利率达18.5%。普遍成本在12%-13%。大部分项目均有股权质押，土地抵押和担保。而其中的大部分款项是在2018年借来的。信托业内人士表示，“在2018年房企借款难的背景下能够有这么多融资实属奇迹。”

截至2019年3月31日，中梁控股土地储备规划总建筑面积3890万平方米，在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。尤其是长三角，中梁控股的土地储备占比为45.4%。

激进的经营风格

中梁控股发际于温州，在总部搬迁至上海之后就开启了全国扩张之路。

除了长三角区域外，业务范围已经扩展到环渤海，海峡两岸，中西部和珠三角区域。以三四线城市为主。其业务范围、人才战略、经营模式都在向碧桂园学习。因此，中梁控股也有“小碧桂园”之称。

中梁控股2016年、2017年2018年的物业销售收入分别为29亿元，139亿元和300亿元。实现了业绩的三连跳。

在业绩连续跨越式增长的背后，可见经营团队对高周转理念的执行贯彻力度。此前，中梁控股集团内部曾提出了“456”模式——即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。

而对于员工的招聘要求，中梁控股要求招聘负责人要尽量用拼搏奋斗的年轻男员工。女性比例要在25%以下，而且不要漂亮的。要求员工服从区域调配，严控上海本地人比例，这一招聘信息引起了行业不小的关注。

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