高房价的根本原因是什么？这篇文章说清楚了

　　文丨马强壮

　　饭桌上，王叔和张伯在大谈宏观经济。

　　王叔抱怨现在的房价太高，说赚的钱全拿去买房子了，老百姓(603883)辛辛苦苦工作几十年，全给房地产打工，这怎么行呀！

　　张伯马上上升到宏观层面，边赞许边说，这楼市就像“蓄水池”一样呀，把社会上的资金都蓄进去了，那实体经济哪还有钱发展？！

　　“中国的经济，未来堪忧啊！”两人同时叹息一声，干了一杯酒。

　　这年头，随便一个出租车司机，都能把毛衣战的来龙去脉和因果逻辑给你分析得清清楚楚，宏观经济之于男人，永远是茶余饭后用来高谈阔论各显神通的话题。

　　然而，真相是他们说得这样吗？

　　房地产真的是蓄水池吗？

　　我们经常会听到这样一句话：咱们的钱都流到房地产里了。

　　可稍微一想就能发现，房子是砖头搭起来的，又不是人民币搭起来的，房地产可不能存钱，只不过是货币往这里流通了一轮罢了。

　　开发商赚了钱，总不会把钱存起来吧，好歹也要给老板买条爱马仕的皮带不是。

　　而且就这负债率，赚的大部分钱恐怕得拿去还债，毕竟政府卖那么贵的地，全款秒拍还是有点困难。

　　2018中国房企负债率

　　所以，钱并没有被房子“装起来”，而是继续流向市场的方方面面，运用于社会经济的各个角落。

　　尽管这么说，总感觉房地产这事儿还是很影响经济流动性的，因为货币要在开发商那里滞留一会。

　　同样是把爱马仕卖出去，本来店家的皮带可以直接卖给你的，但后来卖给了开发商老板，这中间隔了一段时间，减缓了爱马仕的出售进程。

　　但是，我们不能忽视的是，房地产创造的派生货币，可是大大增加流动性的。

　　要解释清楚流动性，我们先看一个常见的说法：M2超发推高了房价。

　　可是，M2根本不是发出来的，而是统计出来的，除了基础货币来自于央行的印钞机，剩下的很大一部分都是社会上产生的信用货币。

　　而房地产，就是产生信用货币的大户。

　　怎么产生呢？假设你准备买一套100万的房子，自己拿了20万“货币”作首付，银行贷款80万。

　　这80万虽是银行提供，但银行谁的账户里也没少80万，而开发商的账户里却多了100万。

　　这么一来二去，减掉你的首付，M2就增加了100-20=80万。

　　80万的信用货币，就这样被派生出来了。

　　也就是说，高房价和高房贷推高了M2，而不是M2推高了房价。

　　因此，房地产并不是什么货币的“蓄水池”，而是信用创造的重要环节，也是增加流动性的一个市场。

　　回想起来，王叔说的给房地产打工，就有待商榷了，因为钱是流动的，你给开发商的钱，会流到社会的方方面面。

　　张伯说的房产把资金蓄住，也有失偏颇了，因为房地产创造货币，反而增加流动。

　　房地产真的是蓄水池吧！

　　学经济的有句糙话：聊天不怕不懂经济的，就怕懂一点的。

　　而懂一点的那种，最喜欢用第1段的论述，来反驳“蓄水池”的观点了。

　　前阵，中国社会科学院财经战略研究院发布了4月的《中国住房市场发展月度分析报告》。

　　该报告撰写人建议，房地产市场在一定程度上具有货币“蓄水池”的功效，货币政策应保持松紧适度，为房地产市场的平稳发展和居民家庭住房条件的持续改善创造条件。

　　难道说，社科院的专业班子，也能说出“蓄水池”这种错误理论？

　　非也。只是相比于老百姓，他们看得更全面。

　　首先，还是来谈谈钱的去向问题。当开发商收了钱以后，一般用于支付买地款和建筑成本。

　　买地款流到了政府手中，政府虽说可用于商业投资、基建投资和公益投资，但大头一般都用在了基建。

　　建筑成本分为人工成本和材料成本，这部分款项拿来支付工人工资，和购买建筑材料。

　　再后面的去向我们不再分析，但可以发现，以上这些资金的流向，都在房地产及地产衍生行业。

　　也就是说，短期内，不管派生多少信用货币，它们还是在房地产的市场内打转，流向其他地方的，并不多。

　　试想，如果钱不流向楼市，那就只能是股市和消费市场了。

　　同样，股市的钱短期内在股市转，消费市场的钱在消费市场转。

　　前者导致股价上涨，市民疯狂投机，以中国人的“聪明劲”，分分钟给你搞出经济危机。

　　后者导致通货膨胀，市民怨声载道，以中国人的“革命精神”，分分钟给你高出社会动荡。

　　那么，最好的去向还是楼市，一来不是人人都有钱，投资房产没那么简单；二来房价高也不至于让人生存困难，社会稳得住。

　　这么说来，楼市还真就是“蓄水池”了，不让钱往其他地方跑。

　　然后还有，在银行准备金率不变的情况下，楼市创造的贷款越多，放着不动的准备金就越多，“蓄水池”也是名副其实了。

　　不过，发展楼市作为“蓄水池”，也有很多负面效应。

　　其一，钱流不到实体经济的行业，实体备受打压。

　　其二，许多公司开始投机楼市，不务正业，浪费资源。

　　其三，商品房被大量建设，供过于求，空置率高。

　　其四，政府依赖土地财政，无心发展其他产业。

　　那如果这样讲的话，王叔说得对，工作一辈子不如去炒房，这让人很浮躁，张伯也说得对，房产就是“蓄水池”，这挤压了实体经济。

　　天使还是恶魔？

　　说了这么多，你可能会有一个发自灵魂的拷问：中国蓬勃发展的房地产市场，究竟是好，还是坏？

　　答案也许在《周易》的这句话中：“太极生两仪，两仪生四象。”

　　和太极一样，事物有表里阴阳太多方面，单从好坏来评价，未免也太过浅薄。

　　海南的地产驱动经济是危险的，过度的开发严重破坏了当地的生态，四处的泡沫无情挤压了其他的产业，这也就有了省长沈晓明的名言：

　　“海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”

　　武汉的地产驱动经济是不错的，政府拍地-回款-基建-升值-涨房价-再拍地的刺激经济方式，控制的是有条不紊，这让武汉在沉寂了20年后重新回到中国GDP前十，也就有了当年市长阮成发的金句：

　　“我已做好遍体鳞伤的准备。”

　　中部城市已运营地铁对比

　　一线城市的房价水平是可取的，大家背上有些沉重的房贷，不得不努力工作好好赚钱，而工作便是每个人最擅长的事情，总的来看这就做到了曼昆在经济学原理第一章所述的：“专业人做专业事”。

　　四五线城市的房价水平是糟糕的，在没有足够生产力的情况下，把有限的精力都拿来盖楼卖楼，资源没被合理的分配使得其陷入恶性循坏，结果只能是“鹤岗房子白菜价”。

　　.......

　　关于房地产对经济的影响，有太多太多可以说。

　　它既是一把达摩克利斯之剑，强大中蕴藏着太多不安。

　　它又是一座太极八卦阵，只要把握好平衡，便能发挥无穷效益。

　　结

　　自九十年代刺激商品房经济，至今已有二十余载。中国也从世界第七的位置，一举跃升成为稳坐次席的地球第二大经济体。

　　房地产如此复杂的一手牌，他打得也忒好了！

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