世茂房地产的“凶猛54天”：豪掷200亿当接盘侠，多项目涉债务纠纷

　　有人狂卖，就有人狂买。

　　今年3月以来，泰禾集团(000732)、明发集团、粤泰股份等房企陆续甩卖资产求生，世茂房地产在54个工作日内耗资近200亿元顺手“接盘“18个项目。

　　不过，在公司上述资产收购中，多个项目涉及诉讼及债务纠纷，后续还得逐一处理。

　　豪掷近200亿接盘18个项目

　　从今年3月下旬至6月初，54个工作日内，世茂房地产（00813.HK）上演了凶猛收购一幕。

　　3月22日、27日、4月27日和5月17日，连续收购泰禾集团（000732.SZ）旗下杭州蒋村项目、漳州泰禾等10个项目部分股权，总对价77.19亿元。

　　在此期间，公司就像一个救火队员，还先后拿下万通地产(600246)（600246.SH）香河项目70%股权、明发集团旗下东胜公司51%股权，以及陕西开城实业位于西安未央区5宗地块，分别耗资13.3亿元、27.92亿元和9.16亿元。

　　再一次砸下巨资发生在最近。

　　6月8日，粤泰股份（600393.SH）旗下广州嘉盛项目、天鹅湾二期以及淮南天鹅湾等5个项目部分股权转让，世茂房地产耗资63.97亿元收入囊中。

　　斑马消费初步统计显示，接盘上述卖方18个项目，公司支出191.54亿元。

　　截至2018年末，公司土地储备5538万平方米。其中，新增土地1615万平方米，来自收购、招拍挂、合作方式获得土地面积占比48%。

　　今年一季度末，公司新增土地货值超过1000亿元。

　　能让公司稳当“接盘侠”，主要来自于自身的充裕资金。

　　年报显示，2018年，公司实现营业收入855.13亿元，归母净利润88.35亿元，同比分别增长21.42%和12.69%。期末，公司现金及现金等价物436.88亿元。

　　随着收购加速，公司资产负债率同比上升3.58个百分点，达到72.12%，为近5年来最高值。2018年至2019年初，公司陆续发债128.6亿元；最近又有132亿元公司债获批发行。

　　多个项目涉债务纠纷

　　今年有两位福建老乡，一定会感谢世茂房地产许荣茂，一位是泰禾集团的黄其森，一位是明发集团的黄焕明。

　　泰禾集团就不用说了，2018年末，短期负债近320亿元的资金缺口，高达384.49%的净负债率，正是频频卖资产求生的主因之一。

　　黄焕明的明发集团（00846.HK），2016年被审计师揭露存在财务造假等问题，公司被停牌3年，2019年和2020年各有1笔2亿美元债到期，年利率分别为11%和15%，偿债压力巨大。

　　广州本土地产商粤泰股份的日子也不好过。2018年底以来，公司接连爆出债务违约，公司及下属公司银行账户被冻结、资产被查封。

　　世茂房地产“解救”了他们，也给自己惹来麻烦。

　　收购的粤泰股份旗下多个项目涉及诉讼查封事宜：

　　广州天鹅湾二期项目对外提供抵押担保和被司法查封及轮候查封所涉债务剩余本金金额16.2亿元和19.2亿元；

　　嘉盛项目对外提供抵押担保和被司法查封及轮候查封所涉债务剩余本金金额分别为11.96亿元和25.96亿元；

　　中浩丰项目因债权被冻结应收账款5.4亿元等。

　　值得注意的是，安徽江龙持有此次出售的恒升天鹅湾和粤泰天鹅湾各10%股权，粤泰股份尚未取得安徽江龙对本次交易放弃优先受让权的声明，如果后者不放弃，则可能导致本次交易失败。

　　公司收购陕西开城实业旗下土地资产也是一波三折。2018年初，世茂房地产间接附属公司上海世茂建设斥资23.25亿元收购陕西开城实业100%股权，间接获得25.51万方土地。

　　但买卖双方就收购事项若干条款存在分歧，且未能签订补充协议，卖方提起民事诉讼，直到今年才最终敲定收购案。

　　天眼查显示，开城实业仍存在司法风险多达56项。

　　少主上位，扩张提速

　　世茂房地产频繁收购，无疑在向外界释放出重回房企第一梯队的信号。

　　2014年是世茂房地产的高光时刻。当年公司销售额702亿元，虽然未能实现全年800亿元的目标，仍跻身全国房企百强第八位。

　　随着时任主管营销副总裁蔡雪梅的离职，世茂变得低调、保守。

　　房地产市场回升的2015年，公司销售业绩掉队，全年完成670亿元销售额，再度爽约720亿元销售目标。公司随即跌出全国房企销售十强榜单。

　　2016年，公司完成销售额681.2亿元，同比仅增长2%。

　　进入2017年，这家闽系房企明显提速，全年销售额首次突破千亿，达到1007.7亿元，同比增长47.93%。

　　2018年，公司销售额实现1761.5亿元，同比增长75%，位列行业第11位。

　　今年1月底，42岁的许世坛就任公司总裁，收购大戏即拉开帷幕。

　　与其父许荣茂的囤地慢开发策略不同，许世坛甫一上任就祭出高周转手段，大肆收购土地项目扩大规模。

　　在3月举行的2018年业绩发布会上，许世坛对外宣称，今年第一季度，公司增加的超过1000亿元货值的土地，50%有望在年内转化为销售额。

　　2019年，公司定下2100亿元销售目标，许世坛在业绩发布会上信心满满，自信可以在2100亿目标上多做一点。

　　克而瑞数据显示，2018年，国内销售金额前十的房企均已突破2000亿元销售大关。

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