皇庭国际：旗舰单店年客流逾2000万 商管上市公司初露峥嵘

　  在竞争激烈的商业地产领域，一家非地产公司如何能够切入进来，并成为商业不动产运营上市公司中的头部企业？深圳一家上市公司自2013年开发运营商业不动产项目以来，有望在这一领域跻身第一阵营。

　　“目前国内上市公司中做商业不动产运营的上市公司很少，而且商业地产的行业集中度依然偏低，这给公司带来了很大的市场空间。”深圳市皇庭国际(000056)企业股份有限公司（下简称“皇庭国际”）董秘、皇庭国际旗下商业管理公司皇庭戴维斯商业CEO曹剑日前在接受媒体采访时说。曹剑有理由对皇庭国际的商业未来抱有信心，这家公司的首个高端购物中心项目深圳皇庭广场自2013年开业以来客流量、租金物管收入、净利润都在逐年上涨。据皇庭国际2018年年报显示，深圳皇庭广场全客流量超过2000万人次，单月最高超过200万人次，租金物管收入达到2.89亿元。

　　先知先觉后来居上

　　据了解，目前国内商业地产项目的主流运营模式是重资产经营，即地产商自己开发、建设、招商、运营，资金及人力成本投入巨大。重资产经营模式下的商业地产项目一般是以城市综合体的形式出现，在商业物业出租的同时配套销售写字楼、住宅和商铺等，这种模式运营虽然能够保证了比纯商业地产获得更高的利润，但是受房地产市场调控的影响也很大。目前房地产行业发展已见天花板，一些房地产商开始谋求去地产化转型，其中一个方向就是商业地产，原因很大程度上在于商业地产的租金物管收入能够提供稳定的现金流，这是公司维持畅通运转的关键。

    截至2017年底，国内已有购物中心数量超过6500家，预计到2025年中国购物中心数量将达到10000家左右。这些购物中心绝大多数是由房地产开发商自建团队运营，采用传统的“百货+餐饮+影院”商业运营模式，除了大型的综合体依靠雄厚财力和影响力吸引到品牌和客流外，中小商业地产企业普遍面临电商巨头的冲击，其商业购物中心经营一般都是在勉强支持，急需寻求突破。

    从最近两三年开始，一些目光敏锐的商业地产巨头开始“去重就轻”，在新开的商业项目上采取轻资产模式运营，即不再靠拿地自建综合体，而改用品牌输出、管理输出等方式与投资方合作运营。事实上，早在2015年起，皇庭国际就发现了这一趋势并实现公司转型，推出“商业+资本+互联网”的独特商业模式，并很快实现了效益提升和规模增长。

    在战略具体实施上，皇庭国际一方面积极提升自持的购物中心皇庭广场的营业收入和品牌知名度，另一方面依托公司的商业品牌和管理经验、资源拓展商业运营管理、写字楼运营管理及服务输出、公寓运营等业务，收入来源和盈利点已实现规模化和多样化。目前公司商业不动产总管理规模已经超过100多万平方米，已在广东、厦门、重庆、成都、浙江、郑州、西安等地进行布局，持续扩大不动产运营管理规模。

　　“6M”创新商业模式

　　据皇庭国际的公开资料显示，公司定位为不动产运营管理服务商，商业模式是“商业+资本+互联网”，也就是以商业为本体，资本和互联网为两翼实现公司飞跃式发展，这一模式再细化就是皇庭国际目前主推的“6M”运营管理模式，即以商业管理服务为基础，为品牌商提供品牌孵化投资服务、金融服务与增值服务、人工智能化综合服务、资产管理与资本管理服务和互联网大数据服务。

    以深圳皇庭广场为例，皇庭国际先后进行了多次改造升级，目的在于为消费者提供“社交、娱乐、教育”等需求的服务，同时智能化改造公司以及品牌商的服务。2017年8月，投入1000余万元，建设了3000平米深圳中心区首家港湾主题“摩卡湾”文创街区，未来会成为网红品牌集合地；2018年调整品牌120余个，引进了多家国际化妆品、国际轻奢品牌、国际潮牌、时尚运动品牌，比如MBA、MLB、BOLYLONDON、FILA、匡威等；在生活配套品牌、餐饮品牌方面，引进了江户前和蛙小侠等网红品牌，以及贤一、费大厨、花茸粤色、京馔吐司、美心、沾师傅等餐饮先锋品牌；另外在社交方面的大手笔是打造东西户外24H夜未央音乐广场，引进了众多小资的格调餐吧、酒吧。

    据了解，目前国内管理规模最大的商管公司市场占有率只有3%-4%，行业集中度不是很高，把资本和互联网手段引入到商业管理中，有可能产生“快鱼吃慢鱼”的效果，让一些在商管方面有经验，同时具备互联网技术应用整合能力和资本运营能力的公司能够后来居上，甚至成为行业的头部企业。曹剑表示，皇庭国际将发挥多年积累的经验，积极探索和利用独特的商业模式，抓住当下的发展机会快速提升皇庭国际在商业不动产运营领域的领先地位。