【情报速递】房地产行业情报

　　导读1、深圳倡建“产业保障房”，为民企发展拓空间；2、上半年棚改已开工约180万套，完成目标任务62%；3、中国奥园32.61亿元收购百年人寿13.86%股份。

　　01政策监管

　　1、深圳倡建“产业保障房”，为民企发展拓空间

　　★★★★★

　　深圳商报：深圳市政协组织开展的为期3个月的“促进深圳民营经济发展”重点调研已形成调研报告。在相关报告中，《关于深圳工业园区“二房东”问题治理及管理措施的调研报告》给出了建设“产业保障房”等对策建议，呼吁为民营企业发展提供可持续的空间保障。

　　2、北京将于今年编制发布中心城区和新城控规

　　★★★★

　　北京青年报：北京市2019年政务公开工作要点公布，提出做好城市总体规划实施和京津冀协同工程建设标准信息公开，编制并发布中心城区和新城控制性详细规划、专项规划和重点功能区规划。

　　02 今日看点

　　1、上半年棚改已开工约180万套，完成目标任务62%

　　★★★★★

　　住建部：2019年全国棚改计划新开工289万套。1-6月，已开工约180万套，占年度目标任务的62%，完成投资5200多亿元。据了解，2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.74万亿元。

　　2、19省市房地产投资增速下滑

　　★★★★

　　21世纪经济报道：整理各地陆续发布的上半年房地产投资数据发现，不仅青海、宁夏、海南等中西部地区已经出现了房地产投资负增长，在31个省、市、自治区中，有19个都出现了投资增速下滑的状况，其中也包括广东、山东等总体投资额排名靠前的省份。

　　3、中国金茂卖项目回笼资金，砸200亿拿地

　　★★★

　　斑马消费：从今年5月开始，公司一个月内连续出售和退出8个项目，业内预计将一次性回款50亿元；同时，公司延续高价拿地风格，迄今已耗资超200亿元。

　　4、房地产中介抗周期风险能力弱，加盟趋势明显

　　★★★

　　广州日报：世联行(002285)发布的2019年上半年业绩预报显示，归母净利润5955.84万元~11911.68万元，同比下降60%~80%。业内人士称，房地产经纪行业抗周期性风险的能力还较弱，加盟趋势日益明显，客户的体验将是改变整个行业的基因和唯一的动力。

　　03

　　资本市场

　　1、中国奥园32.61亿元收购百年人寿13.86%股份

　　★★★★★

　　中国奥园公告：7月19日大连城市建设集团、大连乾豪坤宝、大连国泰房地产与奥园集团订立股份转让协议。中国奥园以人民币32.61亿元代价收购其所持有的百年人寿股份，合计持有百年人寿13.86%股份。卖方已同意按上述代价出售百年人寿股份。

　　2、太古地产出售于英皇道625号全部50%权益事项已完成

　　★★★★

　　太古地产：2019年7月19日，太古地产出售其于英皇道625号的全部50%权益事项已完成。

　　3、越秀集团成功发行20亿元超短期融资券，发行利率2.2%

　　★★★★

　　上清所：广州越秀集团有限公司成功发行2019年度第六期超短期融资券。消息显示，本期超短期融资券发行金额为20亿元，发行利率2.2%，发行期限为60天。

　　4、景瑞控股拟发行2.6亿美元优先票据，年息12%

　　★★★★

　　景瑞控股公告：拟发行于2022年到期的优先票据，发行金额2.6亿美元，此次发行票据将自2019年7月25日起按年利率12.00厘计息。公司主要于长三角地区从事物业开发业务，本次发行票据拟用于为先用债务再融资。

　　5、陆家嘴(600663)成功发行10亿元超短期融资券，利率为3.2%

　　★★★★

　　陆家嘴公告：2019年7月17日至18日，公司发行了2019年度第一期超短期融资券，发行金额为10亿元。实际本期发行金额为人民币10亿元，期限为270天，发行价格为100元/百元面值，发行利率为3.2%。募集资金已经于2019年7月19日全额到账。

　　6、板块指数

　　★★★

　　7月19日同花顺(300033)地产板块指数截至收盘报1713.381，涨幅为1.57%，成交额为152.4亿。

　　04 土地市场

　　1、7月22日14城56宗地块出让

　　★★★★★

　　中指：7月22日14城56宗地块出让，其中包含住宅用地22宗。京津冀区域：秦皇岛2宅地出让；珠三角区域：广州5宗宅地出让；长三角区域：上海1宗宅地出让；中西部区域：南昌1宗宅地出让。

　　2、百强房企新增货值破4.5万亿元，10家房企买地花近7200亿元

　　★★★★★

　　证券日报：据克而瑞地产研究统计，今年上半年，销售百强房企新增土地货值总量超过4.5万亿元，相比5月末提升近1万亿元，其中有14家房企新增货值突破千亿元。值得一提的是，10强房企上半年新增土地价值总计高达7185亿元。

　　3、广州挂牌白云、南沙3宗地块 总起价近59.2亿元

　　★★★★

　　观点地产网：7月19日，广州市规划和自然资源局发布公告，以挂牌方式出让3宗地，分别位于白云区和南沙区万顷沙镇，总起拍价约59.19亿元，预计将于8月19日以限时竞价方式出让。

　　4、南京溧水区出让2宗宅地，总成交价11.78亿元

　　★★★★

　　中国网地产：19日，南京溧水区出让2宗宅地，2宗地块位置相邻，总出让面积182亩，总建筑面积24.6万㎡，总起价7.58亿元。其中一幅地块由华夏幸福(600340)以7.28亿元的成交价竞得，另一幅地块由南京下关城市建设开发集团以4.50亿元竞得。

　　5、万科底价40.09亿元摘得广州增城区1宗商住用地，楼面价10000元/㎡

　　★★★★

　　中国网地产：19日，广州增城区出让一宗国有土地使用权，出让面积13.36万㎡，起始价40.09亿元，最终万科以底价竞得该地块，楼面价10000元/㎡。土地用途为二类居住用地，可建设用地面积为13.36万㎡，容积率≤3.0，建筑面积≤40.95万㎡。

　　6、宁波23.59亿元出让3宗商住用地，绿地、金地分食

　　★★★★

　　中国网地产：19日，宁波余姚市出让3宗商住用地，总起价20.21亿元，总出让面积约13.21万㎡。三宗地块总成交价23.59亿元，分别由绿城与金地分食。

　　7、中粮杭州底价31.84亿元竞得台州黄岩区1宗商住用地

　　★★★

　　中国网地产：19日，台州黄岩区出让1宗商住用地，出让面积19.78万㎡，起始价31.84亿元。该地块由中粮杭州以底价竞得，楼面价10731元/㎡。建筑面积296700㎡，其中住宅建筑面积≤266700平方米，商业建筑面积25000-30000平方米，容积率1.5。

　　05 机构观点

　　中信证券(600030)：短期板块业绩确定性较强，且估值仍具备吸引力，预计仍处于反弹通道。我们推荐高信用，融资成本较低，资源拓展较为确定的地产企业，包括招商蛇口，华夏幸福，万科A，保利地产(600048)，龙湖集团等公司。

　　06 每日专题

　　土地市场走向火热，政策随之趋于收紧

　　历史上看，政策变化和国有土地使用权出让收入的确关联度较大。例如，2018年，伴随着国有土地使用权收入大幅增长（全年同比增长25%），政策的确偏紧；2019年初，随着土地收入大幅下降（累计增速最低点在2019年3月底，即同比下降9.5%），政策的确开始鼓励自住需求和放开一些限制。

　　图表1：国有土地使用权出让收入增速与政策对比：累计同比（单位：%）

　　我们认为，造成政策和国有土地使用权出让收入关联度大的原因：其一是与土地市场本身和流动性，即地产企业的财务状况关系较大；其二则是与地方的开支刚性程度较大。在地方开支刚性增长的情况下，一旦土地出让金回落，政策适度偏松也就出现了。

　　图表2：国有土地使用权出让金安排的支出（单位：亿元）

　　图表3：国有土地出让阶段性结余（累计收入减支出）（单位：亿元）

　　2019年6月，最大的变化是土地市场明显恢复了。单月来看，国有土地出让收入同比增速达到 24%，推动上半年累计下降幅度仅为 0.8%。因此，我们见到了融资等政策快速收紧，尤其是企业的前端融资管控严厉，各地地王再次受到严管。

　　图表4：国有土地使用权出让收入（单位：亿元）

　　图表5：国有土地出让收入单月同比（单位：%）

　　来源：中信证券

　　07 产业数据

　　1、2019年上半年，房企海外债规模近389亿美元，同比增长15%，达去年全年的74%

　　2、2018年海外债发行规模占到各融资渠道（不包括银行贷款）的23%

　　3、2018年起进入海外债集中兑付期，2021年是偿债高峰，达到384亿美元（2601亿元）

　　4、TOP10房企的未偿还金额总计615亿美元，占总余额的33%；平均利率在6.07%

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