扛不住了？今年超200家房企宣布破产

　　中国的房企是世界上最大的了。7月22日发布的《财富》世界500强中，上榜的5家房地产企业（恒大、碧桂园、绿地、保利、万科）均来自中国。

　　中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

　　房地产的发展本质是靠杠杆和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的日子也就过去了。每经小编就有3家。

　　从人民法院公告网长达18页的名单中可以看到，今年破产的基本都是一些中小房企，很多我们连名字都没听过。

　　融资成本提高是这些中小房企破产的一个重要原因。据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。

　　高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出，能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束，因此，投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示，银行仍然最被依赖，超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源，随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券，对应比例分别为13%、12%、11%和11%。

　　2019年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看，以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。

　　地产的过热也暗藏金融风险，在此背景下从今年第二季度以来，房企融资环境突然开始收紧。据国际金融报不完全统计：

　　4月19日，中央政治局会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，此次会议重提结构性去杠杆。同日，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

　　5月18日，住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后，住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人，延续趋严态势。

　　6月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴(600663)论坛上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

　　6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

　　7月22日，证券时报发文表示，房地产作为经济稳定器的作用不能忽视，但防范房地产金融风险更加重要，“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。

　　每经小编注意到，恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

　　而为了还钱，有房企已经拼了！A股上市公司泰禾集团(000732)本月宣布，拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券，目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是，此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%，每半年支付一次，相当于正常融资利率的2-3倍。

　　除了发债，一些房企还通过上市进行融资。7月16日，中梁控股集团在港交所上市，公司募资用途之一，即偿还信托贷款。其招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。

　　当天的敲钟仪式后，中梁控股执行董事兼CEO黄春雷在现场表示，预计下半年针对地产的融资可能会有所收紧，并且近期已有相关的迹象。

　　国泰君安的研究报告指出，今年下半年，预计融资政策维稳，开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升，地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。

　　与此同时，下半年，地产行业的融资成本预计将会抬升，资金面也将继续承压，房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

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