美国商业地产：另一个即将引发“金融海啸”的定时炸弹

　　虽然有许多人对于2008年的美国次贷危机略知一二，但至今不断膨胀的金融泡沫清晰地说明了一个道理：对于历史的教训，人类永远只是哀之而不鉴之。

　　Real Investment Advice分析师Jesse Colombo近期发文表示，当前美国有许多的泡沫已经到了崩溃的边缘，其中商业地产就是一个典型但又不为人所熟知的例子。

　　Colombo指出，造成这一切的罪魁祸首正是美联储自次贷危机后长期维持的极端货币环境，在长达7年的时间里采取接近零利率的政策。商业地产正是这种对于利率环境高度敏感的行业，在低利率时收益并在高利率环境下苟延残喘。

　　（极端低利率环境造成了今天的诸多问题，来源：RIA、圣路易斯联储）

　　除了低利率政策以外，美联储还采取了诸如量化宽松这样的非传统货币政策，2008至2014年期间一共向美国金融市场投入了3.5万亿美元的流动性。

　　在实施量化宽松政策的同时，美联储还会通过购买债券和其他资产的方式压低利率并提振资产价格。下图也显示了2008年以后美联储资产负债表长期增长的情况。

　　（美联储资产负债表在宽松周期变化情况，来源：RIA、圣路易斯联储）

　　越吹越大的商业地产泡沫

　　在美联储的“大水漫灌”下，能叫的上名字的资产全部“鸡犬升天”，商业地产更是如此，自2009年低点以来累计上涨已经超过111%。许多人或许并不知道2004-2008年期间，美国的商业地产和住宅一样经历了泡沫积累到破裂的时期，累计上涨了66%并在危机中跌去40%的价值。

　　随着最近一轮美国商业地产滚起了更大的泡沫（111% vs 66%），可以说当前的泡沫破裂要比2008年时更加严重。

　　(美国商业地产指数，来源：RIA、GreenStreet Advisors)

　　和许多泡沫一样，美国商业地产的泡沫也是在低利率环境下通过信贷端不断积累起来的，自2012年以来，美国的银行商业地产贷款总量累计上升了7000亿美元，或者说增加了50%。

　　（美国商业地产贷款总额，来源：RIA、美联储）

　　打对折？可能还不止

　　Jesse Colombo指出，和上一次美国商业地产泡沫类似，MSCI美国房地产投资信托指数（MSCI U.S. REIT Index）在当前的泡沫周期里已经翻了四倍。REITs或者房地产信托指的是拥有可产生收入房产的上市公司，是追踪商业地产行业表现的一种方式。

　　在2008年的次贷危机中，该指数跌去了接近75%的价值，如今类似的一幕很有可能再度上演。

（MSCI REITs指数，来源：RIA、MSCI）

　　同时，过去20年里美国商业地产价格上涨的幅度远快于租金的上涨速度，这也使得房屋的资本回报率持续降低。房屋的资本回报率指的是房屋价格与租金价格的比率，这个比值走低意味着房产价格出现了过多的泡沫，后续有回调的风险。而当前的美国商业地产资本回报率甚至比2007年上一轮泡沫低点还要更低。

　　谁来戳破商业地产泡沫？

　　Jesse Colombo指出，最有可能戳破美国商业地产泡沫的，正是在这一轮泡沫中膨胀起来的独角兽公司。在次贷危机后，许多科技初创公司如雨后春笋般涌现出来，现在估值超过10亿美元的独角兽企业已经超过了300家。

　　（2007年以来全球风投超过1亿美元的案例数量，来源：Crunch Base）

　　Jesse Colombo表示，随着越来越多的投资人对“只会烧钱”的初创企业不再感兴趣，会有数量庞大的企业逐渐衰败并被淘汰，由此将会引发美国商业地产泡沫的破灭。

　　根据瑞银的数据，美国零售业自2017年以来关店数量已经达到15000，到2026年底前还会再关掉75000家店铺。在加上过去十年里爆炸式发展的餐饮行业也到了下行周期。越来越多的投资人会意识到当前的高价格是不可持续的，最终会催生一场比2008年更凶残的泡沫破灭潮。

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