专题｜“隐形地主”中国平安的地产版图

　　导 读

　　中国房地产行业的隐形大财团

　　◎  文/房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁

　　2019年7月26日，平安资管与中国金茂、中化集团订立协议，平安资管同意购买17.87亿股配售股份，配售价为4.8106港元/股，认购完成后中国平安(601318)将持有中国金茂15.2%的股份，成为其第二大股东。事实上，平安集团作为国内第二大的寿险公司，多年来“心系地产”久矣，不仅积极进行房地产企业股权投资，如入股华夏幸福(600340)、旭辉集团等优质房企；其旗下平安不动产在公开土地市场上也是动作频繁，与各大房企合作密切。作为中国房地产行业实实在在的隐形大财团，我们将在下文中从多个方面去了解平安在房地产领域的布局情况。

　　01

　　平安集团，从险资大鳄到地产大亨

　　1、平安主要收入超过80%来自保险业务

　　平安集团是险资背景的金融集团代表，目前已经发展成我国三大综合金融集团之一，其旗下主要业务囊括保险、银行、投资三大部分，旗下子公司包括平安寿险、平安产险、平安养老险、平安健康险、平安银行(000001)、平安信托、平安证券、平安基金等，涵盖金融业各个领域。

　　总资产组成方面，其保险资产是除了银行资产外占比最高的业务组成，综合达到41.1%。而由于银行业务的特殊性，平安集团的营业收入中，寿险及健康险、财产保险等综合保险业务的营业收入占平安集团营业收入的86.3%。而平安集团面对如此庞大的险资，如何进行有效的投资，将是其面对的重大考验。

　　2、政策逐步开放险资进入房地产的比例（部分略）

　　保险业务的特点决定其收入来源中保险费用占到了很大的比重，而保费流入和保单到期有着相当长的时间间隔，因此保险公司手中长期握有大量现金，而随着我国居民生活水平的提高，投入保险行业的资金近年呈现逐步增长的趋势，而据保监会数据显示，截至2019年6月底，保险资金运用余额为17.36万亿，如此庞大的资金沉淀不仅有贬值风险，而且如果找不到投资出口也是资源浪费。

　　保险企业除了沉淀资金量大之外，投资收益也偏低。2018年中国平安保险资金投资组合的总投资收益率为3.7%，净收益率为5.2%，而像中国人寿(601628)、中国人保、太平洋保险(601601)等保险公司2018年的投资收益率也均在3%-5%左右，优化投资结构提高投资收益也是保险企业需要解决的问题。

　　而房地产长期以来是我国重要的产业支柱，且一直以来属于资金密集型行业，而面向房企的贷款业务及融资业务一直是银行、保险等金融机构的重要收入来源；投资房地产不仅仅为保险资金增加投资出路，对于险资企业本身也能够有效的促进其金融业务的开展和创新；而且随着房地产行业土地成本持续攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强，险资的介入能够很好的帮助房企拿地扩张、改善财务结构；此外房地产行业的投资收益率较保险企业的投资收益率相对可观，102家A股上市的住宅开发房企2018年的净资产收益率达14.75%。

　　近几年来，在做好风险管理的前提下，政策逐步开放了对于险资进入房地产行业的限制。2010年8月，明确了保险资金投资不动产比例不高于本公司上季末总资产的10％。到2014年1月，保监会再次上调投资比例，明确保险公司投资不动产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%，给予了险资企业更多的发挥空间。2019年1月银保监会发布相关文件，鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持优质上市公司股票和债券，其中包括房地产。

　　3、平安集团在房地产行业的布局（略）

　　02

　　投资拿地与入股房企并进，平安拓展地产版图

　　平安集团布局房地产，最直接的就是通过旗下的平安不动产在公开市场上独立拿地，或者与房企组成联合体进行拿地，在项目开发阶段，平安集团往往则是担当一个投资者的角色。此外，平安还会入股房企的现有优质项目以获得投资收益，目前平安已经入股了7家重点房企。

　　1、公开拿地：独立和联合双管齐下积极拿地

　　（1）2019年至今拿地金额较去年全年增长280%

　　据不完全统计，截至8月10号，2019年平安新增土储的总建面达到了280.77万平米，总价为352.7亿元。相比于2018年全年新增181.92万平米总价92.45亿元的新增土储，今年平安仅用了不到8个月的时间就轻松超过了去年全年的拿地总量，拿地十分积极。根据克而瑞发布的《2019年1-7月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，平安前七月的新增建面可以排到57名，而总价则可以排到35名，俨然是相当于一家大中型房企的排名。

　　（2）灵活选择独立拿地和联合拿地两种方式（略）

　　（3）资金雄厚敢于拿高溢价高总价地块（略）

　　2、项目开发：做好一个安静的投资者的角色（略）

　　3、入股房企：5家TOP20房企第二大股东

　　（1）平安前7月应占权益销售额超过1200亿元

　　除了和房企在项目、业务层面进行合作之外，平安还通过入股房企的方式持续扩大地产版图。根据企业年报以及公告，截至2019年8月10号，平安总共持股7家重点房企，若是将这些房企在2019年1-7月的权益销售额按照当前的平安所持的股权比例计算，则平安应占的1-7月权益销售额为1211.27亿元。这个数字在克而瑞《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》的权益销售额榜单上可以排在第8位，可见平安仅通过入股房企得到的房地产版图就已经相当庞大了。

　　（2）入股房企多为龙头房企或者有一定特色的房企（略）

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　　多元业务渗透地产各个领域

　　1、优质商业物业契合险资投资需求

　　（1）商业项目投资以核心城市为主（部分略）

　　中国平安旗下对于房地产的投资，除了拿地、开发外，也直接投资收购成熟的物业。投资地域上看，既有国内投资也有海外投资。从投资目的来看，在中国境内的投资物业不仅作为自用，也进行出租和赚取增值收益，海外物业则更多以赚取出租和增值收益为主。整体来看，近两年中国平安投资性物业的租金收入都增长较快，2018年其租金收入同比增长了36%，规模达到了37.43亿元。据克而瑞2018年房企运营收入榜，中国平安37.43亿的规模完全可以跻身前十之内，由此可见其商业规模着实不小。

　　（2）长租公寓为保险资金打通投资入口（略）

　　2、房产服务命运多舛，未来发展仍有待观察（略）

　　3、房企合作领域包罗各方各面（略）

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　　总结：平安联姻房企，优势互补实现双赢

　　1、大型房企、潜力业务更合险资胃口

　　通过对平安地产业务模式的研究，可以看出险资企业对于选择房企有怎样的偏好：一、对于大型尤其百强房企更感兴趣；二、对于从事回报周期长但潜力较大的地产业务的房企有投资意愿。

　　（1）风险较小的百强房企更受欢迎

　　对于险资企业来说更偏爱大型房企，尤其是房地产销售百强企业。这一点从平安的合作企业中也可以看到，和平安合作过的房企有碧桂园、招商、华润、融创、金地、阳光城(000671)、华夏幸福、中国金茂等等，不论是从开发、销售、品牌、产品都有着较强的能力，为后期项目成功迈好第一步。

　　另一方面来看，大型房企的兑付风险要相对小很多。在佳兆业危机事件中，平安的“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”就出现过兑付危机。不仅是平安，很多金融企业在房地产业务中都有很多信托、基金产品，承诺收益一般在8%～13%左右，一旦项目的开发销售出现问题，投资者的收益很难保证。佳兆业这样的中型企业尚且有此类问题，一般的中小企业就更难以预计，他们往往抗风险能力差，受市场波动影响大，这也是大型房企更受险资企业欢迎的原因。

　　（2）回报周期长但存在潜力板块受青睐

　　险资企业资金实力雄厚，对于回报周期长但存在潜力的业务也可以接受。房地产孕育的长租公寓目前也是险资可以重点投资的一块业务，2018年6月1日，中国银行(601988)保险监督管理委员会官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险公司可以通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

　　而随着多家房企开启对长租公寓业务的布局，平安也作为投资者参与其中，包括朗诗绿色集团、华润置地、招商蛇口、旭辉集团等，都与平安创建了合作协议，公共出资打造长租公寓，平安通过与具有相当的开发实力及品牌运营能力开发商进行合作，使得其未来的投资收益有一定程度的保障，为自身低成本的保险资金提供了多元的投资渠道，未来随着长租公寓领域以及租赁住房的发展，对于这一极具价值潜力的板块，平安也将加大对于这方面的布局。

　　2、房企可借险资之势推动自身发展

　　险资有自身的投资偏好，那么房企又该如何借助险资的力量。

　　（1）险资可助房企维护资金链稳定刺激规模发展

　　对于期望快速扩张规模，或者在当前融资环境收紧下资金链紧张的房企，和险资合作是不错的选择。

　　险资有着天生的资本优势，对于资金密集型的房地产企业而言是最好的合作伙伴。由于目前的行业集中度不断提升，部分房企现在进入了发展的快车道。这些企业可能在大本营区域发展良好、品牌优势明显，但是在进行全国化扩张时就可能面对很多新的问题，如市场环境陌生、自身的资金实力有限等。这时和险资进行合作就可以帮助企业减轻资金压力，降低开发风险，在进入新市场的初期有着较大的帮助。不过值得注意的是，由于多数险资本身并没有太多房地产开发经验，因此在地产投资方面也需要谨慎对待，通常情况下都需要这些房企拿出潜在价值较大的项目才能吸引险资进行合作。

　　除了助推房企规模发展之外，在房企融资环境维持收紧的今天，和险资合作也可以成为房企资金链的保障。以平安为例，今年就分别和三家房企总共达成了900亿元的战略合作协议，在一定程度上保证了这些企业部分未来的运营资金。目前房企的融资环境又有着继续收紧的态势，房企提前与险资达成战略合作，对于集团的发展有着较大的好处。

　　（2）让险资成为房企战略转型的压舱石

　　生命人寿和安邦保险介入金地运营、宝万之争，险资凭借资本优势掠夺房企的案例不在少数，也留下了“野蛮人”的恶名，但是险资同样可以成为企业转型发展的压舱石。在2017年平安入股旭辉成为其第二大股东之后，旭辉在当年的新增土储总建面达到了1320万平米，同比增长了103%，而新增土储总价则从241亿元飙升至1083亿元。

　　在拿地大幅增加的同时，旭辉在2017年的合约销售额也从2016年的530亿元翻番至1040亿元，成功突破了千亿，成为黑马房企的代表之一，这其中肯定与平安在旭辉身后提供的资金支持有关。此外，华夏幸福在资金链紧张的背景下引入平安之后财务状况也有了一定的好转，得以继续推进其环京之外异地复制的策略。处于转型或者战略调整期的房企，可能会有很多导致企业业绩不稳定的因素，这时可以考虑和资金实力雄厚的险资合作以稳定军心。

　　整体来看，平安的地产布局只是险资进军地产的冰山一角，目前险资的身影已经频繁出现在地产行业。对于房企而言，与险资的合作甚至是入股可谓是机遇与挑战并存，引流得当可助企业腾飞，但防范不佳也可能被其吞噬。因此需要房企更加深入了解险资，通过合作共同做大业务才是王道。

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