央行定调房贷利率不会降，放眼十年，未来房子值钱还是股票值钱？

　　新版LPR首次亮相，并公布了首次的报价。据悉，1年期的LPR报价4.25%，而5年期以上的LPR报价4.85%。实际上，从此次亮相的报价数据分析，1年期的LPR报价较以往下降了6个基点，但整体而言，对于新版LPR的首次亮相还是基本符合市场的预期。

　　新版LPR，曾被市场认为是变相降息，且属于利率并轨的重要产物。但是，从实际情况下，央行已经定调了房贷利率不会降，房住不炒的定位始终并未发生动摇。受此影响，新版LPR对房地产价格的影响也趋于平稳。

　　房住不炒，且央行定调房贷利率不降的表态，实际上还是建立在房地产价格处于历史高位的大环境基础上。至于此次新版LPR的亮相，实际上意在降低实体经济的融资成本，而短期刺激房地产的预期很可能又一次落空。

　　事实上，对于当前国内房地产市场的价格水平，经过了前几年的炒作后，整体价格正处于历史高位水平。与此同时，无论是个人还是企业，抑或是上市公司，都似乎对房产投资有着很高的依赖度。具体而言，一方面是个人住房贷款比重较高，房贷压力成为了不少年轻人的重要包袱压力；另一方面则是上市公司热衷于房产投资，对于主业非房产的企业，更是有着投资房产乃至囤房的举动，房地产价格的波动对企业的影响越来越明显。

　　由此可见，对于房住不炒的政策定位，属于长期性的战略定位，未来有可能通过时间换空间的形式化解房地产市场的价格泡沫风险。对于此次央行对房贷利率的表态，实际上还是印证了房住不炒的政策定调，起码在中短期内不会发生变化。

　　一方面是国内房价处于历史高位，另一方面则是国内股票市场正处于历史估值底部区域，从投资价值的角度出发，房产投资确实存在或多或少的风险，但局部机会仍然存在，尤其是刚需客户，即使房地产价格处于高企的状态，也存在着购房的需求。至于股票市场，虽然已处于历史估值底部的水平，但考虑到国内股票市场“牛短熊长”的特征，结合融资定位的特殊环境，实际上对国内股票市场的投资回报率尚且不能够给予过于乐观的预期。

　　放眼十年，在房住不炒的定调环境下，虽然国内房地产价格有望持续趋于平稳，大涨大跌的概率持续降低，但房子终究具有居住的实用价值，对租金回报率高于3%的房产，实际上还是有可能实现持续增值的目标。至于部分城市，则是在经济发展的过程中，难免会存在价格分化的表现，但从整体上分析，未来房地产价格大幅上涨的空间已经在逐渐缩小，而未来房地产价格可能中长期处于相对平稳的运行状态。

　　但是，需要注意的是，在过去上市公司密集投资房产的背景下，实际上房地产价格的波动已经深刻影响到上市公司的实际业绩表现。更有甚者，当遇到企业业绩不佳的时候，上市公司可能会采取抛售房产回收现金的举措，更有部分上市公司借助抛售房产来实现上市公司业绩的扭亏为盈。由此可见，在短时间内，股票市场与房地产市场之间的联动性还是存在的，当房地产价格出现非理性波动的时候，难免会影响到不少上市公司的业绩表现乃至股票价格的走势。

　　多年来，中国股市与国内房地产市场之间的关系，还是非常微妙。从跷跷板效应到两者联动性的增强，在不同的时期内，投资者对股市与房地产市场的态度也是有所不同。但是，与房地产市场相比，目前中国股市仍处于历史估值底部区域，从中长期的角度出发，股市投资安全性反而更高一些。

　　不过，需要警惕的是，即使股市处于历史估值底部区域，但未必意味着所有股票都值得中长期投资。例如，近年来A股上市公司频繁上演黑天鹅风险，从绩差股亏损股，到白马股，黑天鹅问题似乎有逐年增多的迹象。由此可见，若投资者在选择投资标的的过程中，稍有不慎，则可能会处于非常被动的亏损状态，长期投资，盈利未成，反而变成了财富市值加速蒸发的催化剂。

　　事实上，放眼十年乃至未来更长的时间，优质企业还是未来股市的投资方向。或许，对于投资者来说，若很难分辨出哪个属于优质企业，哪个属于普通企业，最直接的方式则是在市场底部区域参与定投核心市场指数的指数基金，这同样可以享受到未来股票市场发展与壮大的成果，且有效回避了上市公司股票黑天鹅的风险。

　　早在今年年初，一份《2018中国城市家庭财富健康报告》内容指出，城市家庭住房资产占比达到了77.7%，但在金融资产投资比重上，占比仅有11.8%。与此同时，从更细分的数据来看，股票资产投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。由此可见，对于城市家庭而言，对房产投资的依赖度还是处于非常高的状态。与之相比，反而疏忽了金融资产的投资力度，由此导致房产投资与金融资产投资的失衡状态。

　　可以预期，对于未来的城市家庭，在房产投资的比例空间已经比较有限，但在金融资产投资比重上，却存在着很大的提升空间。退一步思考，假如股票资产投资比重提升5%，那么将会为股票市场带来庞大的新增流动性补充，而对于尚处历史估值底部区域的中国股市，一旦形成了持续赚钱效应，估计各路资金也会蜂拥而至。

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