突然想到一个很重要的问题

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　　这几年来，有一个问题，我时常被问到，突然想起来——

　　一些居住在中小城市的居民，想要投资自己城市的房产，却又心里没底，就会向我诉说许多关于他们城市的名片和抬头，试图以此来说服我——更是说服他们自己——在这里买房投资是一项明智之举。

　　这是一种很可怕的心理暗示，容易让人陷入偏执的认知状态。

　　一个非常有代表性的自我认知误区，就是“广东的后花园”这个人造IP。

　　湖南郴州、江西赣州、广西贺州，都和广东接壤，对内对外都以“广东的后花园”自居。

　　我就纳闷了，广东内部差异那么大，粤北那么穷，你就算和韶关接壤，又如何？韶关自己还整天巴望着广州输血呢！有肉吃，哪里轮得到你郴州赣州？这个道理，我在《我的家乡还有希望吗》一文中就详细分析过。

　　类似的还有“广州的后花园”，一般指清远，比“广东的后花园”这种硕大无比，虚无缥缈的概念要实在得多，但我一样不看好。

　　广州市中心到清远市中心，走高速也要90公里，而且是往远离大湾区中心的方向走，非常糟糕。因为离大湾区中心越远，原则上投资价值就越小。

　　而大湾区的中心，差不多就是广州南沙到深圳前海连接线的中点（珠江口）。

　　还有“深圳的后花园”，一般指惠州。和清远一样，也是被限购或买不起深圳（广州）房子的漂er，特别想去“后花园”搞套房，感觉自己多少也和一线城市蹭上点边了，所以惠州楼市这些年也很火。

　　但和清远一样，从深圳往惠州，也是往远离大湾区中心的方向走，不是最佳投资路径。

　　虽然惠州的发展水平介于珠三角核心区和广东其他地区之间，但真要实现和深圳的同城生活，还有很漫长的路要走。

　　相反，买不起深圳买东莞，则是继续往大湾区中心走，未来深莞同城的速度会快得多。

　　再说一遍，所谓大湾区一体化建设，核心就是两个同城化：深莞同城和广佛同城，其他地区，包括河南那块地方，未来都是围绕着这两个核心，尤其是前一个核心走的。

　　所以不管自住还是投资，大湾区买房的思路永远是：能买深圳买深圳，买不起（了）深圳买广州，买不起（了）广州买东莞，买不起（了）东莞买佛山，这些都无能为力，再考虑珠海、中山和惠州。除此之外，除非是你是当地人，要买房娶媳妇或者孩子上学非得买个学区房，否则别考虑了。

　　继续聊这个“后花园”。

　　张家口、廊坊、承德、秦皇岛（有北戴河）甚至离开北京400公里外的辽宁葫芦岛，都争着要给自己套上“北京后花园”的高帽子。

　　我就纳闷了，葫芦岛市的领导，你们怎么就好意思这么说呢？

　　上海的后花园就更多了，从上海市管辖的崇明开始，苏州、无锡、南通、嘉兴、湖州、舟山、甚至杭州有时都会被按上这个抬头。

　　当然，那是以前，现在杭州可不是谁的后花园，人家自己还有好多后花园呢，说不定以后上海也成了杭州后花园（环杭州城市）

　　把城市级别稍微降低一点，后花园就更多了，比如成都周围一溜三四线城市，都在高呼我是“成都后花园”，也经常有人问我，买不起成都，边上的后花园是不是洼地，值不值得下手？

　　这……说实在的，成都这些年虽然网红崛起势头非常猛，但和东部沿海大城市相比，底子终究还是比较薄，老百姓(603883)收入终究还是比较低，要论产业、教育、医疗、金融、交通这些关键领域，哪一项现在能望广州项背的？至于天府新区，自己还在热火朝天兴建中，外界争议还很大，所以目前成都根本没有余力可以外溢到周边的德阳、资阳这些小弟身上，纯属自嗨~

　　真正名副其实的后花园，首先得你自己有底气，不能和“前宅院”档次差太多，其次，是不是后花园，也不是你自己说了算，更不是当地开发商说了算的，而是后花园所配合的“前宅院”说了算的。

　　其他城市我不了解，提到“上海的后花园”这个概念，上海人一般指的就是苏州，这些年还包括苏州下面的昆山、太仓等县级市。其他所谓的后花园，都是开发商为了卖房子自己捣鼓出来的概念。

　　和“后花园”类似的，还有一个这几年很热的概念，叫“一带一路”。

　　每次听到某个城市自称“一带一路中心城市/核心节点”，我心理就直乐呵，心想：得多没节操的人，才能想出这种炒房概念，得多缺乏基础地理知识的人才会信这种噱头啊~

　　一带一路是“丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路”的简称。

　　狭义上的丝绸之路，是从中原经河西走廊和新疆，穿越中亚、西亚，最终到达欧洲的贸易通道。

　　海上丝绸之路，则是北宋以后，西北通路被堵，只能从东南沿海坐船经南海-马六甲海峡-印度洋-红海-地中海，最终到达欧洲的贸易通道。

　　所以一带一路首先是一根线，串联起了亚欧大陆无数个国家和城市。

　　其次是一个面，把亚欧两洲和非洲东海岸，甚至南太平洋(601099)岛屿都给框进去了。

　　一带一路压根不是一个点，如果一定要说点，也有无数个点，哪里来的中心一说？

　　事实上，从喀什到连云港(601008)，从哈尔滨到三亚，从厦门到西安，大概除了西藏，一带一路战略对全国各地的经济发展理论上都多多少少有好处，但这种雨露均沾式的利好，等于没有利好呀，凭什么被开发商拿出来炫耀？

　　下面这张图，是放在北海城区建设规划图边上的一张小图，鼓吹北海是一带一路“海上门户”，前景无限。

　　你北海是海上门户？那三亚、海口、湛江、珠海、深圳、汕头、厦门、泉州、福州、温州、台州、宁波、上海、南通、连云港、青岛、烟台、天津、大连算什么？

　　对北海或者海景房感兴趣的，可以看看力哥之前写的这篇《打死不买海景房》。

　　对了，还有一个很热的概念叫“新一线”。

　　所谓一线，天生是稀缺的，中国有北上广深四座一线城市，已经是全世界独此一家了。

　　就连美国也只有纽约和洛杉矶两座一线，其他国家，大多只有一座。

　　但我们这里，地方政府为了面子好看，御用媒体为了歌功颂德，开发商为了房子好卖，鼓吹了一大堆所谓“新一线城市”。

　　你说杭州、成都这些公认的强二线，一定要自称“新一线”也就算了，强二线≈新一线吧。

　　但有些城市，也把“新一线”的帽子往自己头上扣，我不知道这脸皮是不是用铁烙过的……

　　比如沈阳、大连、东莞、无锡、昆明……这都哪跟哪啊？

　　说实在的，如果你的各项经济数据，比如城镇人口数量、GDP、人均GDP、上市公司数量、专利注册数量、地方税收、地铁总里程、机场吞吐量等等，和广州还有20%以上的差距，就别急着往自己头上戴“一线”的高帽子，对不起，您还真不配。

　　类似的情况还有，我们XX有高铁/高速穿城而过，能投资吗？

　　我们XX的教育全国出名（说的是中学），能投资吗？

　　我们XX靠着XX河/湖/山，风光秀丽，能投资吗？

　　我们XX前段时间大---大还来视察过，能投资吗？

　　……

　　怕吃瓜群众无辜膝盖中枪，伤着大家的感情，我就不提具体名字了。

　　就说一个案例，之前推送的《90%以上城市的房子，不值得投资了》一文以荔枝汇小东老师的家乡山东泰安为例，来分析大部分三四线城市未来的发展前景，还有一些当地人留言说，泰安不一样，我们挨着泰山，我们靠山吃山，资源独特。

　　emm……泰山的确是中国著名的旅游景区，但并没有绝对的稀缺性。

　　因为还有黄山、庐山、嵩山、华山、恒山、五台山、雁荡山、武夷山……

　　绝大部分城市都是普普通通的，硬找出来的亮点，其实也根本不具备稀缺性……

　　一开始我遇到这样的提问，会认为是人人都爱自己的家乡，都希望“谁不说俺家乡好，得儿哟依儿哟”，所以总觉得自己的家乡很特别，但后来问的人多了，我开始慢慢意识到，这很可能和当地政府、媒体、开发商成年累月反复宣传洗脑，以及当地民众之间的相互传播感染，有莫大(博客,微博)关系！

　　也就是说，很多三四五六线城市的居民，对这个世界的认知，容易受当地片面宣传的影响，真心觉得自家如何如何了不得，加上买涨不买跌的人性本能驱使（过去几年很多小城市受棚改刺激，房价飞涨），就觉得自家房子不会无缘无故涨，情人眼里出西施，下意识判断老家房价还会涨，买房投资还能赚大钱。

　　人口老龄化和中心城市聚集化是老生常谈的话题，但我觉得还是要反复说，因为太多人还是感情用事，无法用理性思维来看待问题。

　　很多中小城市居民经常会吐槽说，力哥，你说未来人口会集中到中心城市，但中国就那么点大城市，不可能人人都挤进去吧？剩下的人不还得居住在中小城市吗？难道那么多城市就都没希望，都不能买房了？再说所谓的“强省会”战略，什么“一座城市代表一个省”，那全省剩下那么多地方怎么办？都成了被省会压榨的牺牲品吗？这公平吗？

　　话当然不能说这么绝对，像义乌这种城市，级别不高，体量不大，但情况特殊，城市依然充满活力。

　　但大趋势上看，这话虽然难听，但却是事实。

　　未来年轻人想要有更好的前途，就只能去大城市发展，留在小城市里的，一般都是中老年人和在大城市没有竞争力的年轻人。

　　其实别说未来，现在，已经是这样了。

　　我说的这叫“事实”，的确很残酷，的确不公平，的确会伤及很多人利益，至于接不接受，是每个人的“态度”。

　　你可以不接受，但别拿“态度”来反驳“事实”，这叫自欺欺人。

　　当然，换位到许多小城市居民视角，也是很无奈的。

　　想要去大城市买房，一没房票，二也买不起。

　　自己的能力只够得着在家乡小县城买房，看到人家都靠买房赚了钱，自己不买，生怕错过这班财富号列车。

　　生活不容易，完全能理解~

　　这个问题怎么破呢？

　　说实话，并没有什么特别好的破解方式。

　　中国作为整体，创造了连续30年的经济奇迹，在全世界地位越来越高，但具体到内部，已经明显分裂成了“发达板块”和“发展中板块”。

　　发达板块，硬件真的已经赶英超美，走在世界最前列，而发展中板块，可能还和广大亚非拉兄弟在同一起跑线。

　　尤其是对广大中西部地区而言，未来整个省区，大概率只有一个“发达板块”，那就是省会/首府。

　　如果你未来没有能力或意愿挤入这些大城市，那就在平凡的小城市，度过平凡的人生，其实也可以挺幸福的，关键是不要攀比，保持良好心态，一切都是最好的安排，阿弥陀佛么么哒~

　　对了，最近我第N次总结了一个未来中国城市的梯队分布，四个四个来——

　　四大天王：北京、上海、深圳、广州

　　四小天王：成都、杭州、武汉、南京

　　四大法王：重庆、苏州、郑州、西安

　　四小法王：天津、长沙、青岛、厦门

　　四大花旦：合肥、沈阳、济南、福州

　　四小花旦：东莞、佛山、宁波、无锡

　　这24座城市买房，即使放10年以上的长周期看，我觉得也还是比较安全的。

　　注意，我这里说的“安全”指的是城市级别，而不是目前的房价。有些城市目前看好像房价有虚高，比如苏州、杭州，但这就像1000元的茅台(600519)，只要基本面扎实，长期发展的确定性很强，长期看，依然有投资价值。

　　剩下的城市，不是说没有投资价值，而是多少都有这样那样的硬伤，我现在还不敢说更硬的话。

　　对了，周末央行出了个新规，以后银行贷款基准利率，不再是央行自己公布的了，而是根据最具代表性的18家银行（包含四大行、全国性股份制商业银行、城商行、农商行、互联网银行和外资银行）的实际市场利率综合出一个叫LPR（Loan Prime Rate）的利率，翻译过来叫“贷款基础利率”。

　　这么做本质上是为了进一步推动利率市场化，是金融体制改革又迈出了重要一步，好事。

　　但对今后还想买房的人来说，这是个坏消息。

　　因为央行说了，今后首套房贷利率不能低于LPR，目前是4.85%，乍一看比4.9%的5年期以上贷款基准利率低了0.05%，但LPR会每月更新一次，未来上下波动可不好说，但目前还有像上海等少数城市，首套房贷利率还能给到9折或9.5折，对不起，今后永远不可能再出现了。

　　另外二套房贷利率规定不能低于LPR+60个基点，也就是0.6%。按照目前4.85%的LPR标准看，相当于上浮1.124倍，对于那些二套房贷利率还没达到1.124倍利率的城市来说，相当于利率提高了。

　　不过现在很多城市执行的上浮1.2倍甚至1.3倍，这么说来，是不是以后利息降了呢？不好意思，央行说了，这只是下限，各地方金融机构可以因城施政，觉得当地楼市还有虚火，惩罚性房贷利率标准还能继续往上飙，上不封顶，甚至直接停贷，都没问题。

　　未来随着中国经济不断减速，宏观调控大趋势是降息，LPR越低，相对于雷打不动的0.6%上浮基准，上浮的比例就越高。比如说明年LPR降到了4.4%，上浮0.6%，就相当于上浮1.136倍。

　　说白了，央行在推进贷款利率市场化的同时，给房贷上了一道永恒的紧箍咒——对于首套刚需购房者来说，今后房贷利率永远不会优惠或划算，只是正常贷款；对于改善或投资为目的的二套房购房者来说，今后利率永远是带有惩罚性的上浮利率，只要房价不涨，这个利率成本就会越来越刺眼，最终倒逼老百姓逐渐改变“买房=最好的投资”这个认知惯性。

　　这个道理，前几天力哥刚在《房产泡沫，正在消退》一文里详细说过。

　　上头的意思很明显，你们都说房地产是夜壶，需要时还会拿出来用，也就是经济不行了，就放松限购限贷，鼓励买房，像09年那会儿，甚至给出7折优惠利率，结果房价当然只能反复出现脉冲式上涨。

　　但未来，房贷利率永远不会放松了，哪怕中国经济被金毛狮王打烂了，我也不会放松！

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