哪一家内房股，巴菲特看了中期业绩都会动心?

　　文/杨羚强

　　“股神”巴菲特素以价值投资闻名世界。他一旦选择买入一个股票，就会长期持有，而绝不会频繁买卖。因此，他会选择那些能长期高速增长的“马拉松”型选手。

　　而近期在“地产马拉松赛”，越跑越好，以超强的稳定性，逐渐成为内房股中业绩最稳定的代表的就是世茂房地产（HK0813）。

　　公司发布的中期业绩，无论是销售额、销售面积增幅，还是营业收入、毛利率、核心净利润率，以及衡量财务健康程度的净负债率、长短债比例、现金余额等指标均属于行业靠前的水平。而过去多年，世茂房地产的各项指标，一直处于行业靠前的水平。

　　而且，在这家已经成立30年的企业身上，丝毫看不出任何岁月流逝的痕迹，过去数年世茂持续在各个领域不断创新。除地产以外的酒店、物业、商业、主题娱乐、服务、金融、教育、文化、健康、高科技等业务都逐渐发展成为各自行业内的明星企业。

　　凭借上述特质，世茂在港股市场收获了大量的拥磊。在内房股中，世茂的市盈率居于行业前列，是很多投资者的内房股投资必选项。

　　远高于行业平均增速的销售业绩

　　国家统计局统计，1—6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，商品房销售额70698亿元，增长5.6%。

　　相比之下，世茂的业绩远远好于行业平均数值。上半年签约额达1003.4亿元，同比大幅上涨38.7%，签约面积达556万平方米，同比上涨23.3%；营业额同比上升32.9%，达565.6亿元。

　　根据克而瑞上半年排名数据，世茂权益前签约额排名第12位，权益后签约额排名第11位，已完成全年2100亿元签约目标的47.8%。

　　另外，毛利额同比大幅提升28.9%至170.2亿元，毛利率保持在30%以上稳定水平。另外，股东核心利润大幅增长，利润率处于行业优势地位。上半年，核心利润75.8亿元，同比上升23.8%；股东应占核心利润53.1亿元，同比上升20.6%。

　　公司秉持共赢共享理念，持续实现股东权益最大化，上半年派息额同比上升20%，达每股60港仙。

　　另外，世茂的财务健康程度也相当好，账面现金达到522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元，净负债率为59.6%，已连续第8年维持在60%以下的较低水平；从偿债能力看，目前世茂短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%。截至6月底，现金比率达1.6倍。世茂实现回款813亿元，回款管控有效，同比大幅上升47.8%。上半年借贷成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。

　　世茂建设还获得中国证监会批准可发行132亿元公司债券；与此同时，实现境外低息美金债发行，上半年20亿美金债额度，发行利率分别为6.125%、5.6%。充裕的流动资金和融资额度，为世茂穿越市场周期提供了较强的抗风险能力。

　　土地成本仅占售价31%

　　世茂采取灵活的土地获取策略，以较低成本快速扩充一二线城市优质土储。报告期内，世茂共获取土地60幅，平均单位成本仅5581元/平米，而保守估计这部分土储的平均销售均价可以达到18000元/平米以上，世茂未来的盈利水平可从中略窥一二。

　　值得注意的是，在2019年上半年新增货值中，世茂以资金安全为导向，积极构筑投拓能力，通过收并购获取约1800亿元优质货值，主要分布于北京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市，构建起新常态下的“地产合作生态圈”。在成本可控的前提下降低经营风险，分享高潜力项目发展红利。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛说，上述合作项目的毛利率大部分要求在30%，其中核心净利保证在12%以上。

　　目前，世茂土地资源储备已遍布全国101个城市，运营及在建项目301个，截至2019年6月30日，权益前土储面积约 6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。世茂紧跟国家发展战略，聚焦于深耕长三角城市群及粤港澳大湾区，可售货值分别达2850亿元、2600亿元··，多点支撑未来长效有质量增长。

　　资料显示，世茂下半年预计将有1673万平米资源推出，若安18000元/平米销售均价计算，全年可售货值超过4000亿元。按保守去化率53%估算，仍然能够超额完成全年的销售目标。

　　尤其是，世茂旗下新一代的明星项目正在高调亮相两大核心城市群。这些项目，将为后续业绩提供坚实保障。

　　其中，粤港澳大湾区超高综合体项目——世茂深港国际中心，项目占地约32万方，总建面约136万方，总投资超500亿元，融合多种高端业态，承接深港融合文化交流，拟打造为大湾区时代座标。

　　另外，高端公寓类住宅产品线“天誉系”在南京、杭州双城发声，其不仅宣告了世茂全生命周期住宅产品线全系发布，同时也将助力世茂拓展并提升“长三角”布局和品牌影响力。

　　多家未来的上市公司正在被“孵化”

　　在房地产业务继续保持中高速度稳健增长的同时，经过多年的孵化，酒店、商业、物业等非房地产开发收入也已经逐渐成为世茂房地产的一项稳定的收入来源。上半年，非房地产开发业务收入总额达到33.3亿元，增幅达到75.3%，占集团总收入的5.9%。

　　世茂筹划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市，让这些业务独立成长，并进一步开拓多元业务并举的“可持续发展生态圈”。

　　在酒店业务领域，世茂喜达再次走向海外，与俪盈集团签约马来西亚文冬生态城世御酒店及御榕庄酒店，持续发力全球酒店市场，带领中国民族品牌走向国际。此外，世茂喜达酒店集团发布旗下新产品线——凡象ETHOS，着眼中国千禧一代旅行者，跨界如李宁等中国民族企业，打造中高端生活方式酒店品牌。

　　世茂物业焕新为“世茂服务”， 实现从“对物管理”升级为“对人服务”，目前的管理面积已经达到1亿平米，服务超过240万用户，并将依托商汤科技、云知声等战略合作伙伴，让人工智能、语音识别等高科技与生活场景结合，为世茂业主与用户带来品质生活与智慧服务升级体验。

　　在世茂还积极把握新旧动能转换的机遇窗口，前瞻性布局高科技、文化、医疗、教育、养老等新产业、新模式，未来将助力集团可持续、有质量稳健增长。

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