【中报点评50】弘阳地产： 合约销售快速增长，积极布局商业地产

　　克而瑞研究中心 沈晓玲、万任澄、齐瑞琳

　　【销售增速及目标完成率高于同规模房企】2019年上半年弘阳地产实现全口径合约销售金额303亿元，同比增长42.92%，合约销售面积229万平方米，同比上涨48.15%。按照上半年的销售增长速度来看，全年的销售目标完成600亿元销售金额问题不大。

　　【继续深耕长三角，基本完成全国化布局】2019年上半年弘阳地产新增土地储备建面407万平方米，同比上升9.5%，首次进入西安、长沙、温州、襄阳、江门、盐城和阜阳等城市。从整体土储来看，弘阳应进一步落实增权益的策略，增加企业项目的权益占比。

　　【营收微增，归母净利率大幅高于行业平均】2019年上半年，弘阳地产实现营业收入39.1亿元，归母净利润7.4亿元。分别同比增长1.13%、14.06%。归母净利率达到19.02%，主要是受到非并表项目结算以及土地增值税拨备方面的影响。【财务水平较为稳健，债务结构还需改善】上半年现金短债比1.18，比年初提升0.03，短期债务压力不大。净负债率75.96%，比年初上升7.63个百分点，主要是受到企业规模扩张的影响，也是典型中型房企的特征。【积极布局商业板块，双轮驱动助力营收增长】商业部分是企业未来的发力点之一，今年上半年弘阳地产商业租金收入同比大增22.6%。目前弘阳已在南京、常熟、烟台开业三座弘阳广场，出租率在90.9%-99.1%之间，下半年预计再新开业5座。

　　销售：持续快速增长2019年上半年弘阳地产实现全口径合约销售金额303亿元，同比增长42.92%，合约销售面积229万平方米，同比上涨48.15%。弘阳地产的销售金额增长率远高于TOP50房企的平均增长率10.99%，实现高增长的原因是由于其快速扩张，前期获取的项目陆续实现销售所致。弘阳在2018年的业绩发布会表示，2019年将力争达到600亿合同销售金额，目前已完成了50.5%，高于TOP50房企45.7%的目标完成率，按照上半年的销售增长速度来看，全年的销售目标完成问题不大。

　　从弘阳的合同销售金额分区域来看，长三角作为弘阳持续深耕的区域，销售业绩贡献大幅领先于其他区域，占比达87.7%。作为大本营南京的江苏省企业，江苏省对弘阳的销售业绩贡献居首，实现246亿元合同销售额。自2016年走出江苏以来，弘阳在巩固长三角领先地位的同时，积极拓展多元化地域覆盖，合约销售覆盖20个城市，相比2018年年末，珠三角首次贡献销售业绩，中西部销售业绩占比也较2018年末上升4个百分点。

　　投资：持续深耕长三角区域

　　扩展都市圈2019年上半年弘阳地产新增土地储备建面407万平方米，同比上升9.5%。从区域布局来看，弘阳继续深入实践“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”战略，长三角区域新增建面占比68%，其中江苏省占比54%。2019年首次进入西安、长沙、温州、襄阳、江门、盐城和阜阳等城市，积极拓展其城市布局。

　　土地储备：消化周期两到三年

　　需提高项目权益比例

　　截至2019年6月，弘阳拥有134个项目共1,569万平方米土地储备，较2018年末上升19.9%，权益建面816万平方米，总土储权益占比52%。按照目前的销售情况和增长速度来看，弘阳的土地消化周期约为2-3年，需适当加强土储资源的扩充。从整体布局来看，弘阳在做透大江苏深耕长三角的基础上外拓，基本完成全国化布局，由区域性房企转变成全国性综合房企。

　　值得一提的是，弘阳拥有大量合作开发项目。上半年新增土储中有91%的项目是通过合作方式获取。虽然弘阳在规模快速扩张的过程中，大量的合作开发在获取项目及进入新城市方面有强有力的作用。但是合作开发毕竟是把双刃剑，长期权益比例太低，会影响到企业资产规模和营收指标的增长，而销售规模与资产规模不匹配，可能降低外界资本对企业的前景预期。未来弘阳还需要进一步落实增权益的策略，增加企业项目的权益占比。

　　盈利表现：营收微增

　　归母净利率大幅高于行业平均19年上半年，弘阳地产实现营业收入39.1亿元，归母净利润7.4亿元。分别同比增长1.13%、14.06%。营收增长缓慢主要是由于项目结算节奏的影响。上半年企业实现物业销售收入37.03亿元，较去年同期增加0.24%。报告期内，弘阳地产毛利率为28.8%，较2018年同期下降1.25个百分点。毛利率下降主要也是受到结算项目的区域分布的影响，短期毛利率波动较为正常。结合弘阳拿地策略以及战略布局，预期未来整体毛利将保持稳定。归母净利率方面，上半年弘阳地产达到19.02%，较去年同期上升2.16个百分点，大幅高于TOP50平均归母净利率。归母净利率较高主要有两方面的原因，第一是上半年的应占联营公司及合营公司业绩较去年上升约147%，达到2.1亿元。主要是受到非并表项目结算的影响。第二个原因是企业上半年所得税开支为3.19亿元，较去年同期减少18.7%，主要是受到土地增值税拨备减少的影响。展望未来，由于近年来弘阳合作拿地增加，未来随着这些合作项目进入结算，归母净利润的绝对量虽然会保持上升，但是归母净利率大概率会下降。

　　偿债表现：财务水平较为稳健

　　债务结构还需改善上半年现金短债比1.18，较年初提升0.03。企业持有现金169亿元，比年初增加44.9亿元，一年内到期债务135亿元，现金能够覆盖短债，短期债务压力不大。

　　长短债比1.11，较年初提升0.09，债务结构有进一步优化的空间。上半年企业陆续发行了期限为2-3年，合计6亿美元的境外优先票据，但是由于一年内到期债务增加，使得长短债比变化并不明显。

　　报告期内弘阳地产的加权融资成本约为9.17%。上半年企业通过发行境外优先票据积极调整债务结构，未来如何进一步降低融资成本将会是弘阳的考验之一。净负债率方面，比年初提升7.63个百分点，为75.96%，整体还是低于同规模房企。由于企业目前处于规模快速扩张阶段，净负债率提升不可避免。但目前来看，整体债务规模可控，财务杠杆还是较为稳健。企业中期业绩发布会表示，不太会通过大幅增加杠杆的方式来实现规模的迅速扩张，而是更多通过合作拿地、提高运营效率、狠抓回款等方式来实现规模的稳步增长。预期企业未来整体杠杆水平将会较为稳健。

　　战略：积极布局商业板块

　　双轮驱动助力营收增长上半年，弘阳商业经营板块实现营业收入1.86亿元，酒店经营板块实现营收0.18亿元，合计营收占比4.77%,比年初提升了0.87个百分点。虽然目前营收占比较低，但是商业板块是未来的发力点之一，企业正在积极进行布局。截至报告期，弘阳地产已经在南京、常州、烟台开业三座弘阳广场，出租率保持在90.9%-99.1%之间。正在筹备开设的弘阳广场达到12座，且滕州、合肥、六安、天津5座弘阳广场以及南京弘阳广场的-C2C3馆预计下半年开始正常营业。

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