房地产强势去杠杆后 这种类型的开发商将发展得更好

文/杨羚强

　　8月20日，银监会和住建部邀请部分房企参加会议，并公布了三条融资“红线”。这一事件，被认为“精准地打到了房企的三寸”，其威力不亚于7000万年前那次小行星撞击地球事件。

　　但就像达尔文写的“进化论”所说的那样，“三条红线”的发布，对那些高度依赖信贷融资扩大规模的开发商来说，也许是当头棒喝。

　　但对那些一直依靠高效率，而不是高负债，取得高收益、高增长的开发商来说，却可能是一次机遇。凭借公司的高效率，这些房企不仅能够非常有效地改善净负债率、现金短债比等指标，更能凭借对新环境适应力，收获价值投资的长线投资者“欢心”，从而成为未来的行业明星。

　　就比如这几年异军突起的上坤，所以能在净负债率大幅下降时，实现更高的净资产收益率，就是依靠高效的资金运转。如果，能保持之前的运营效率，在房地产未来的行业赛场上，上坤的速度极可能领先于同等规模的其他公司，从未在低负债的同时，为投资者带去更高的回报。

　　负债率持续优化

　　今年，上坤已向港交所交去一份招股申请书，其中包括了最近三年的财务数据。

　　和同等规模的房企财报作比较，很快就显现出了这份财报的与众不同。不仅仅营收、纯利的三年复合增速令人惊喜，更重要的是上坤还在将净负债率从2017年底的684.8%下降至2019年底的118%，但股东回报率（ROE）却从2017年底的5.5%升至2019年年底的29.6%。

　　学过财务的投资者都知道，如果一家企业在净负债率实现大幅下降的情况下，依然可以实现净资产收益率的大幅增长，那么大概率是因为企业的资金周转率大幅提升。

　　实际上，从2016年开始，上坤围绕现金流周转效率、九大价值链协同，实现了从小运营到大运营的战略升级。根据杜邦分析法，重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系。通过杜邦分析法拆解影响指标背后的每一个具体因素，找到运营效率、盈利能力变动的具体原因，用最直观的数字实现理性的管理决策。

　　在周转率提高大幅度的背景下，上坤有能力减少对有息负债的依赖。截至2019年12月31日，上坤的有息负债总额只有67.66亿元，不仅比2018年底的74.59亿元大幅减少，更重要的是上坤有能力通过预售回笼，归还到期的债务，显示出了极佳的财务状态。数据显示，上坤截至2019年年底，通过预售所取得的合同负债高达83.29亿元，不仅有力地保障了未来两三年的营收，同时也有力地保障了有息负债的到期偿还。

　　和大部分房企相比，上坤开发的物业更多的利用预售资金开发。如果，察看资产负债表中的“合同负债”科目/“开发中物业”科目，可以发现上坤开发资金中可以动用更多预售款，去年年底的比例是76.7%，而截止今年2月底，这一比例是84.17%，而行业平均水平是33.16%。

　　效率带动规模增长

　　尽管，上坤的有息负债金额大幅减少，但公司的规模却依然能实现持续快速扩张。据招股书数据披露，公司的营收、纯利过去三年复合增速分别超过了150%和330%。

　　这种规模的增长很大程度得益于公司的效率提升。

　　在过去三年中，上坤持有的现金大幅增长，2017年年底只有8.28亿元，2019年底已经多达34.84亿元，在很大程度上，体现了上坤经营性现金流的扩张。

　　上坤所以能在减少有息负债总规模的情况下，正是借助于良好的现金流。得益于根据科学的杜邦分析法设计的大运营体，上坤成功实现“获取优秀土地、产品定位精准、适度领先的产品设计、融资成本低、快速开发能力、建安成本可控、强有力的营销、品牌与产品溢价、严格控制费用”的九大价值链环节。

　　上坤成功实现以现金流为核心的经营策划管控，通过搭建“储-建-供-销-存-回-融-结”8阶动态一体化经营模式，精准投资、弹性运营。制定了投标前的“标准铁三角”、营销5M工作计划、成本控制等多项管理工具，在标准工作周期内确保工作质量及决策效率，提升管理协同能力。

　　在拿地策略方面，上坤踏准周期聚焦深耕，提出城市群布局“3+X”战略，找准时机进驻更多战略型城市。截止目前，上坤已成功布局上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、河南七大核心区域，不断打造以中心城市及省会城市为管理核心，向周边三、四线城市辐射的战略核心经济圈。踏准周期聚集深耕的战略不但帮助上坤紧抓房市发展机遇，也有效降低了决策失误产生的沉没成本。

　　在资源整合方面，上坤还形成了投融运一体管控的弹性运营体系，通过投资模式和合作模式的双重优化，极大地提高了上坤获取土地资源、地产开发、打造产品的能力。上坤建立地产安卓系统，通过四种平台充分打开战略合作模式，极大的提高多元化拿地能力。伴随着更多低成本优质土储的积累，上坤能进一步开阔其盈利空间，抓住未来发展的诸多机遇。

　　凭借高效的运营效率、精准的布局策略和优秀的资源整合能力，上坤能在保证现金流充裕、产品快速周转、资源的有效利用的过程中保持一种健康的运营状态，因为高速发展扩张拿地，上坤在2017-2018曾出现了经营性现金流为负情况，此后于2019年迅速回正，达到20.08亿元。

　　在行业逐步去杠杆后，上坤的案例，无疑给投资者筛选优质内房股更多的启发。类似上坤这样能够实现高效率，才能既保证高收益、高分红，又能保持高增长和财务的绝对安全，才能成为内房股的“明星”。

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