安居客赴港IPO：发力新房交易，促进行业共赢

明者因时而变，知者随事而制。只有顺应潮流主动求变，才能与时代同行。

近日，在58同城刚私有化约半年之后，旗下安居客就完成了上市准备手续，向港交所递交了招股书，吹响了房产业务重整打包上市的号角。

据招股书信息，国际知名投行美银、瑞信和中金为联席保荐人，安居客计划募资至少10亿美元，用于提升技术实力及产品开发、拓展新房交易服务业务、投资及收购、营销及推广等业务。

如无意外，最长半年后安居客就可叩开港股的大门，成功登陆资本市场，向全新的发展定位“一个领先的房产信息及交易服务开放平台”晋级。

在地产锐观察看来，安居客赴港上市不仅意味着其走出传统舒适区焕发新生，也意味着母公司58同城开启分拆上市大计迈向新的发展时代，意味着房产交易服务领域将迎来新格局。

既有业务：多个单项赛道领先

招股书显示，安居客目前在多个房产服务赛道上处于行业领先地位。

其一，安居客是全国最大的在线房产平台。

来自艾瑞咨询数据显示，安居客2020年第4季度平均移动月活跃用户量为6700万，同期行业第二平台和第三平台的这一数据仅为4820万、250万；

极光大数据同时显示，2020年第4季度安居客买房租房APP的渗透率及用户时长分别是行业第二平台的1.5倍和3.8倍。

其二，安居客是全国最大的新房及二手房在线营销平台。

安居客在我国房地产服务平台中付费经纪人数目最多，目前拥有付费经纪人数量超72.6万人；

2020年安居客在线营销服务收77.99亿元，占据67%的线上房地产营销市场份额；

至2020年末，安居客线上覆盖的城市及县城数量超820个，为我国覆盖城市和县城数量最多的在线房产服务平台。

其三，安居客具有国内领先的大房源数据库。

据艾瑞咨询数据显，安居客开发的房产数据基础设施房源全息字典收集了我国1.94亿套房产数据，领先于全国多家房产服务平台。综合看，无论从房产服务行业垂直深度，还是从市场服务广度来看，安居客的行业领先地位都是毋庸置疑的。

新兴业务：形成全维度覆盖

在招股书中，安居客令市场最具想象空间的就是新兴业务。

2020年58同城私有化退市后，安居客集团打包安居客、58房产以及新产品爱房和巧房，从在线营销服务提供商转型为兼具房产信息和交易服务的开放平台。

其中，爱房平台聚焦新房交易服务，收入主要来自于从开发商处赚取的新盘销售佣金；巧房平台提供基于云计算的定制化SaaS解决方案，帮助合作的经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率，收入主要来自包括使用软件及技术平台以及提供与此相关的技术服务的许可费。

客观而言，从目前收入组成看，安居客的两块新兴业务的营收占比还比较低。2020年安居客80.52亿元收入中，在线营销服务实现77.99亿元，占比96.9%；交易服务录得2.28亿元，仅占2.8%，其中2.01亿元由爱房产生；其他服务收入2469.1万元，对应巧房业务，占比0.3%。

但是，两块新兴业务特别是爱房的增长潜力，值得期待。

据招股书披露，爱房业务目前已扩展至全国33座城市，2020年交易总量达653亿元，同比大涨282%；截至2020年末，巧房已发展成为中国最大的面向经纪品牌的独立SaaS解决方案提供商，累计拥有34.4万名经纪人用户。

同时，在招股书中，安居客也明确显示，爱房业务将是公司未来增长的重要驱动力。未来三年将进入更多的城市，招聘在房产销售和运营管理方面有良好业绩的高管、有丰富经验和才能的人才，提供具有竞争力的薪酬和奖励计划，来扩大爱房业务的市场份额和本地影响力，并加大爱房平台的营销及推广，提升品牌知名度。

地产锐观察认为，爱房平台之于安居客的更重要的意义在于，实现了对房产交易的全维度覆盖，也是安居客向三四线新房市场下沉布局的生力军，是安居客未来有希望实现高增长的重要一环。

虽然新房交易服务赛道巨头抢滩，但市场仍为蓝海。据艾瑞咨询预测，我国住宅地产市场整体规模有望从2020年的24万亿元增长到36.6万亿元。在城镇化继续加速、人居改善需求增加、大城市普遍放开落户限制的多重因素支撑下，保守看未来5-10年新房市场销售规模仍有较大增长空间。

如安居客这样，虽然是新房交易服务领域的后进入者，但仍有抢占市场份额的机会。

据悉，在河南郑州，爱房2019年入场，2020年的市场份额就做到了8%，2021年提升至15%，已经成为第二大参与者；在江苏镇江，爱房入场仅仅两年成为最大参与者。

安居客新房业务的增长潜力也得到了开发商的认可。

在4月8日递交招股书之前的一个月，安居客进行了新一轮2.5亿美元的融资，龙头房企碧桂园的关联全资公司BEAM MERIT LIMITED是领投方，雅居乐、新世界发展、新鸿基、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产等多家房企参投。

未来：仍是技术打底，开放共赢

在招股书中，安居客强调，虽然拓展了新房交易服务业务，但是安居客仍然是一个开放型平台。

地产锐观察认为，房地产行业迈入信息化和大数据已是大势所趋，安居客建立的巧房平台为经纪品牌及经纪人提供包括房源发布及营销服务、房产交易撮合以及SaaS解决方案，将深度影响存量房市场。

对于经纪人、经纪品牌来说，在既有的VR看房、微聊客等一系列的技术赋能之上，巧房平台的SaaS解决方案可进一步帮助经纪人和经纪品牌实现高效率、数字化和标准化的日常工作。

对于开发商来说，依托安居客庞大的经纪人网络，可以通过爱房平台实现快速卖房，还可以在安居客刊登新房项目广告，并可通过安居客提供的定制化在线旗舰店等多元化的营销解决方案，吸引、追踪和分析潜在用户线索，提高转化。

与此同时，房企分拆物业服务上市方兴未艾，为了提高业主增值服务收入，大的开发商们都在发展自己的二手房中介业务，比如碧桂园、恒大、万科等等，安居客和开发商的合作空间还可拓展到二手房买卖或租赁业务上，这是安居客作为全国最大找房平台和最大在线营销平台的先天优势。

58同城董事长兼CEO姚劲波

总之，递交招股书冲刺港股IPO的安居客，已经迈出了关键性的一步，走出了既有业务的舒适区，延伸了房产交易服务，形成了房产服务的闭环，为开发商和经纪人们提供了更广阔的增值服务空间。

在招股书中，安居客还给出了一个前瞻性数据：预计我国新住房市场的经纪服务渗透率将由2020年的31.5%大幅提高至2025年的54.2%。

在房产经纪服务行业下半场，在新的赛道竞争中，安居客能发展成什么样，还有待时间的检验。

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