金地集团：深耕广拓布局未来 经营稳健后市可期

　　8月30日晚，金地集团(600383,股吧)发布2021年半年报。期内，面对调控政策不断升级带来的新挑战，金地集团通过精细化管理以及多元化投资相结合的方式，实现销售规模持续增长、行业排名稳居前列、财务指标安全稳健。

　　上半年，金地集团累计实现签约面积753.0万平方米，同比增长55.3%，较2019年同期增长75.9%；实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.2%，较2019年同期增长90.3%。同期，公司实现营业收入342.74亿元，同比增长72.45%。

　　报告期内，金地集团多元化拿地优势凸显，新增约1247万平方米的总土地储备。公司表示，随着下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益将较上年有一定增长。

　　换仓提效 销售增速居行业前列

　　上半年，金地集团通过 “竞争性一城一图” 的编制优化、产销匹配管理、提升标准单体竞争力等精细化管理手段，积极应对行业政策及市场形势的变化。同时，公司结合不同城市市场情况，制定了合理销售策略，及时调度供货，交出亮眼的销售成绩单。

　　具体来看，上半年金地集团实现签约金额约1628亿元，同比增长60%，已完成全年2800亿元销售目标的58%。销售规模增长幅度在头部房企中，处于领先水平。

　　在城市深耕战略的指引下，金地集团所在城市市场份额得到进一步稳固和提升。上半年，公司在13个城市的市占率进入当地前十名，其中在上海、金华、呼和浩特位列第一。从销售占比来看，公司一、二线城市销售面积占比约63%，销售金额占比约71%。

　　销售表现优异的同时，金地集团的销售费率和管理费率持续下降，实现规模有质量增长。上半年，金地集团按签约额计算的销售费用率为0.64%，管理费用率为1.44%，合计2.09%，较2020年全年的2.64%下降0.55个百分点，创历年新低。

　　受结转结构影响，期内，金地集团的整体毛利率及归母净利润均有不同程度下滑。对此，公司表示，这主要因为多个低毛利地区项目在报告期内集中交付结转，占当期房地产开发结转收入的占比较高，进而拉低了整体利润率。对于这些前景较弱的项目，金地集团采取“以换仓提效，保证总体资产质量的良好”的销售策略，金地方面表示：“随着下半年待结转货值充裕，且毛利率水平较上半年有所提升，预计全年结算收益较上年有一定增长。”

　　据半年报，金地集团根据实际经营情况对今年全年的新开工和竣工计划做了修订。修订后的全年竣工计划约为1450万平方米，较2020年实际竣工面积增长32%，这将为公司全年结算规模的增长打下坚实基础。

　　深耕广拓 优质土储支撑长期增长

　　上半年，金地集团秉持“深耕广拓”策略，通过对宏观经济和市场状况的持续监测分析，积极把握窗口期投资机会。期内，金地集团利用多元化投资方式获取土地81宗，新增约1247万平方米的总土地储备。其中，公开市场拿地的平均溢价率仅有13.88%。

　　在加大一、二线城市拿地占比的同时，金地集团还围绕优质三四线城市进行适度投资下沉，做到合理布局。上半年，公司新增土地储备中50%分布于一二线城市；41%分布于三四线城市，较上年同期提升8个百分点。期内公司新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂八个城市。

　　截至2021年上半年末，金地集团已布局78个地级以上城市，公司总土地储备达6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米。从城市能级看，总土储中约71%位于一二线城市；29%位于优质三四线城市；从都市圈范围看，总土储中约69%位于珠三角、长三角和京津冀都市圈。

　　总量丰富、质地优良的土储将为金地集团未来增长提供有力支撑。深耕一二线、适度下沉重点城市的投资策略既能推动公司整体毛利率在未来得到逐步修复，又在一定程度上分散了风险。

　　对于下半年的投拓策略，金地集团表示，将坚持不过高预期拿地，控制好地价风险；通过扩大布局、加强城市梯度和战略纵深，同时高度关注城市分化带来的结构性机会；进一步加强非公开市场投资力度，持续补充合适地价的优质项目。

　　同时，金地集团将坚持在合理利润下高周转的投资和经营策略，通过合理的投资组合来实现规模和利润的总体提升，并在周转中等待下一轮市场趋势性的行情机会。

　　财务稳健 多元业务提供想象空间

　　上半年，金地集团仍旧将各项负债指标保持在“三道红线”的绿档，并且加强资金流动性管理，通过投融资结合提升资金利用效率。

　　期内，公司的实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19，各项财务指标继续保持在“三道红线”的绿档水平。

　　安全的财务水平在保证金地投拓节奏之外，也为其稳步推进多元化业务提供支撑。上半年，产业地产方面，金地集团新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等3个项目，将为公司新增管理面积超百万平米；累计新招商面积同比增长超60%。

　　物业管理方面，金地物业积极拓展新业务。截至2021年上半年末，金地物业合约管理面积达3.10亿平方米，较2020年末增长13%，其中在管面积达1.52亿平方米。

　　当下，地产行业已经进入管理红利时代，全面管理能力将成为未来房企的核心竞争优势，多元化业务的布局将成为房企突围的重要路径。

　　金地集团表示，未来公司将继续坚持“平衡发展观”，不断增强投资规划、产品研发、运营管理、成本管理、信息化建设等综合能力，从而提升经营管理效率，努力追求销售规模和利润总额高质量增长。在提升主业发展质量的同时，持续关注相关多元化业务的拓展。

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