传多个实力买家接触泛海 有意洽购民生金融中心

　　据传，有多个实力买方正低调接触泛海，有意洽购其所持有的民生金融中心项目。

　　传闻并非空穴来风。早在去年9月，有消息将买家直指某险资，称交易金额或将高达200亿元人民币；更进一步传闻则称，有多个实力买家接触泛海，泛海方面正待价而沽，期望卖出好价钱。

　　尽管事实性交易仍待关联方公告，但不可否认的是，此交易若完成，极有可能创造长安街高档写字楼市场大宗交易的历史。

　　公开资料显示，民生金融中心坐落于东长安街核心地段，距离天安门广场不到2公里，占据了东单的东南金角，俯瞰整个东单路口。项目总建筑面积250000平方米，体量仅次于隔街对望的东方广场，而其中写字楼建筑高达百米，为长安街的最高建筑。不仅如此，民生金融中心的设计方案也属亚洲罕见，一度被奉为整个建筑的经典之处。

　　核心位置、超大体量、顶级配制，使得民生金融中心站上了北京稀缺资源的最顶端。

　　资产的稀缺性之外，还要看市场。

　　经历2020年因疫情而导致的萧条之后，北京写字楼市场已在2021年强劲复苏。第一太平戴维斯、仲量联行等专业机构发布的年度报告均显示，无论从租金水平、空置率还是从销售情况来看，北京甲级写字楼市场均迎来了全面爆发。而在寸土寸金的的长安街，由于党政机关，历史建筑及公共建筑林立，写字楼供应极为稀缺，存量可交易项目可谓“屈指可数”。

　　再稀缺的价值，最终也要通过成交价格来体现。

　　不妨以长安街临近成交的两幢交易为对比：2020年2月，总建筑面积15万平米、建成于2005年的北京双子座总部大厦成交作价80.7亿人民币，折合每平米约5.4万元；2021年6月，和谐健康保险以90.6亿人民币收购北京SK大厦，该大厦建筑面积约10万平米，折合单价约9万元，建成时间为2006年。

　　两座大楼均位于建国门外大街，虽然位置也极为优越，但相比民生金融中心仍稍显逊色。

　　而从租金水平来看，北京SK大厦和LG大厦的租金水平分别是11元/平米/天和10元/平米/天，而民生金融中心则在15-16元/平米/天，为东长安街最高租金水平，远高于前两者。

　　即使不考虑位置差异，仅按租售比反推，民生金融中心折算单价应在13-14万元每平米，其合理估值应在320-340亿元；考虑位置和品质溢价，实际估值或应更高。再叠加2022年北京写字楼市场更加强劲的回暖趋势，泛海所期待的“卖个好价钱”或许可以更加乐观。

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