公募REITs扩募在即 将有助于增加有效优质资产供给 风险收益适中属良好避险资产

　　财联社（上海，记者 徐川）讯，近期REITs（不动产投资信托基金）迎来多项支持政策。发改委表示，将持续加大对重大交通基础设施项目的资金支持力度，鼓励符合条件的项目参与基础设施领域REITs试点。

　　4月16日，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在“2022清华五道口全球金融论坛”上表示，投资REITs的风险和收益属于中等水平。他解释说，基础设施公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般相对较小，每年强制分红比例很高，因而相对股票投资比较稳定，不要寄希望项目运营收入持续大幅度增长。

　　在今年股市回撤较大的背景下，多只REITs虽也出现波动，但整体收益依然稳健。参与论坛的业内人士表示，因为REITs长期收益、现金流表现出的稳定性提供了较强防御性，在股市大幅波动之际是一项良好的避险资产。

　　对于后续发展，有业内人士指出，我国购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、租赁公寓等行业是供需非常活跃的大市场，租金和价格具备市场化特点，这是未来发展不动产REITs很重要的资产层面的前置条件。

　　REITs价格防御性较好 市场化定价仍需完善

　　中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇介绍称，在REITs上市的头几个月，整体价格表现较为平稳，从去年四季度开始REITs价格启动上升，今年一季度在大盘股指向下的过程中，REITs价格又迎来加速上涨，但最近回调至30%溢价水平附近。

　　“REITs作为一个权益品种的融资，有助于降低杠杆，直接挂钩于资产定价。”张宇表示，通过一个收益率法则进行资产定价，而不是通过市场比较法则，这会促使价格回归至资产经营优劣之根本，从而真实反映其应有的价格，这也会避免资产价格在市场波动下被放大的效果，起到稳定器的作用。

　　不过张宇提醒称，有一些基金管理人将一些现金作为可供分派金额的一部分，这并不是来自于底层资产的真正投资回报，由此会产生对于底层资产真实价值水平的误判，这种情况可能阶段性存在。

　　肖钢指出，我国基础设施建设长期以来主要是依赖债务融资进行的，公募REITs推出后，客观上需要寻找权益定价的“锚”。

　　展望市场化的评估定价体系，他表示，一般来说，影响基础设施项目评估定价的主要因素包括资产性质、所在区位、土地性质和运营能力等，评估定价方法包括收益法、净资产价值法、运营现金流贴现法、相对估值法等多种衡量方法，需要由原始权益人和投资者经过长时间反复博弈来确定，逐步形成符合我国实际的市场化评估定价机制，让原始权益人愿意发行，投资者愿意投资。

　　扩募有望增加优质资产供给 业内建议制订单独法规

　　当前，公募REITs产品正稳步推进中。截至4月16日，共有11只公募REITs上市交易，多只产品取得较好业绩。首批上市的博时招商蛇口(001979)产业园REITs成立以来涨幅为2.50%。市场投资者对于进一步丰富REITs货架的呼声愈发强烈。

　　近期，上交所、深交所也同步就基础设施REITs扩募规则公开征求意见，支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强、健全正向激励机制。其中，深交所的征求意见稿细化明确了上市公募基础设施REITs的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

　　“第二批、第三批更多资产通过REITs发行上市，将会增加有效优质资产的供给，有助于扩大REITs的流通市值规模。”张宇认为，政策也在鼓励长线资金、长线机构与价格投资导向的机构更多进入REITs市场。未来随着REITs基金参与幅度变大，价格的稳定性有望进一步上升。

　　从对房地产市场的影响来看，招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理、资产管理中心总经理余志良认为，在REITs加大供给的政策导向下，整个行业将从以前增量的开发转型到现在的存量经营，这是行业发展的大势所趋。

　　张宇亦表示，此前绝大部分推出REITs的国家或地区均与化解房地产市场风险与金融体系风险相挂钩，也就是说通过REITs去化解相关风险。

　　但同时，也有业内人士指出，法规建设有待进一步完善。肖钢认为，REITs性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，因此，需要根据《证券法》研究将REITs作为一种独立的证券产品种，制定专门法规，确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。