去化压力大、管理费难收 代建行业转型呈四大趋势

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

7月以来，多地在房地产代建（以下简称代建）规范化管理上又进了一步。

7月15日，郑州市人民政府印发《郑州市政府投资项目代建制实施办法》（以下简称《办法》），进一步规范市级政府投资项目建设管理，提高政府投资项目建设管理水平和投资效益。《办法》明确提出，总投资3000万元以上的建设项目实行代建制。

同月，湖南省发改委向社会公开征求《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

2024年以来，代建市场面临着重大转型：行业规模相对稳定，新老玩家先后入场，分蛋糕的企业越来越多；市场整体承压之下，规模竞速已难以为继。与传统房地产开发相比，代建的利润并不高，这就使得企业需要一边持续加强行业资源引入，一边利用新的结构性机遇扩大规模。

近日，中指研究院企业研究总监刘水对《每日经济新闻》记者表示：“2024年上半年，受竞争加剧和服务行业特性影响，代建呈现出三大新特征。其一，当新签约规划建筑面积达到一定规模后，增速显著放缓；其二，规模化发展仍有较高门槛，规模跃升较难；其三，新入局企业增速普遍较快，但是否可以实现规模化发展尚待观察。同时，由于房地产代建企业普遍已完成一个开发周期，前期代建项目已进入销售阶段，加速项目去化回款成为较为重要的一环。因此，未来房地产代建将从规模竞速向追求质量化转变。”

政策法规进一步完善

据中指研究院数据，2024年上半年，代建新增规划建筑面积仅同比小幅增长3%，且分化非常明显。

据中指研究院2024年上半年中国房地产代建企业排行榜，绿城管理新签约规模1746万平方米，位列第一；旭辉建管和蓝绿双城代建新签约面积分别为729万平方米和717万平方米，位列第二位和第三位；龙湖龙智造432万平方米、凤凰智拓建管413万平方米，处于领先地位。

从梯队均值来看，TOP5、TOP6~10、TOP11~20代建企业新增规划建筑面积均值分别为807万平方米、312万平方米和147万平方米，企业新增规模分化加剧。

在此背景下，企业如何看待未来的行业趋势？旭辉建管总裁刘冰洋在接受《每日经济新闻》记者采访时说：“代建行业虽然是服务属性行业，但仍然是整个房地产市场的细分子行业。当房地产行业深度调整，不管是城投类企业，还是民营企业，对信心的影响都很大。目前整体市场受到一定影响，但我认为是阶段性的。”

目前，商业代建仍然占整体代建行业的近七成比重，但政府代建占比已达23.3%，成为第二大板块。

事实上，2024年上半年，代建企业也在持续探索拓展政府代建业务，尽管利润远低于商业代建，但随着行业竞争加剧，政府投资项目也成为部分代建企业的突围方向之一。

刘水表示：“当前，全国30多个地方在政府投资项目领域进行了不同程度的探索，主要一二线城市均已建立地方性代建政策法规，对地方代建制度进行指引。”

“部分城市先行先试，如《北京市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）》制定于2004年，重庆市也在2021年对已有政府代建法规进行补充完善。厦门自1993年开始试行建设项目代建制，是我国最早试行代建制度的城市，法律法规也更加完善。此外，深圳、杭州、广州等城市更新、未来社区建设发展迅速，政府代建较多，代建法规已从市级下沉到区县，更加细化，如深圳福田区、龙华区、龙岗区、南山区、罗湖区等均有政府投资代建项目实施细则。”刘水进一步分析指出。

代建企业去化压力大

“2024年以来，代建行业主要呈现以下趋势：第一，从规模竞速向追求质量化转变；第二，成立代建平台，建立代建品牌，越来越多房地产企业将代建业务独立；第三，持续探索新的发展机遇。随着竞争加剧，部分房地产代建企业也在积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模；第四，代建企业依托上下游产业链资源优势，以及成熟业态打造的经验和管理模式，联动资金-设计-管理-销售-运营等全链条，通过为委托方实现多方利益，获取更多项目资源。”刘水对记者表示。

随着代建进入新阶段，无论老兵还是新丁，都面临着回款与利润的痛点。从中指研究院房地产代建调研数据来看，近七成受访者认为当前代建企业遇到的最大困境是行业下行，去化压力大，管理费难以收回；近四成受访者认为行业不规范、导致恶性竞争是当前一大困境。此外，代建代销项目管理费通常与销售直接挂钩，因此在行业下行背景下，去化受到影响，将直接关系到代建企业的营收。

事实上，即便是典型代建企业（开展代建业务2年以上），净利润率已经连续两年下滑。从2021年的26.7%到2022年的25%，2023年进一步降至23.6%。

刘水强调：“代建的本质是通过专业能力创造价值，代建模式是委托方与被委托方优势互补的结合，是投资与开发经营的分离，能优化资源配置，节省社会交易成本，符合行业专业化、服务化发展趋势，是房地产行业的升级与进步，也是房地产行业新质生产力的代表。”

“当前代建企业遇到的最大困境是行业下行，去化压力大，管理费难以收回，这直接关系到代建企业的营收，也将影响利润。企业应淡化规模（理念），严格筛选项目，提高项目利润要求，追求高质量发展。”刘水指出。