长岭居正在抛弃刚需！

　　自从被定位为东部绿色生态宜居新城，加上近几年来，各项配套不断加码，长岭居板块逐渐受到购房者的关注。

　　而且，和临近的区府板块相比，长岭居的房价是一个洼地，不过这只是在2016年之前。

　　2016年8月，长岭居苗圃地块拍出了27274元/平的楼面地价，至今仍是黄埔标杆地价的保持者。

　　之后，长岭居的房价一路飙升。

　　上个周末，袁叔去了长岭居实地踩盘，发现现在长岭居的刚需供应已经不多，不少项目售价已经接近3字头。

　　在前两天，袁叔就长岭居板块进行了直播讲解，让我们来看一下具体情况。

　　长岭居刚需供应不多

　　周边配套有待发展

　　长岭居板块教育资源出众：

　　目前，已知或意向落户长岭居的学校超7所，为北师大广州实验学校、修仕倍励国际学校、长岭居小学、南方中英文学校、市二中、禾丰中学、铁英学校、爱莎国际学校等。

　　按照政府规划，未来长岭居至少有21所学校，包括13所小学、4所初中、3所完全中学以及诸多国际学校。

　　目前从市区开车过去需要40分钟，地铁尚未开通：

　　长岭居规划有双地铁+双有轨电车及“两主两辅+一环”。轨道交通规划上，地铁21号线计划年底开通，其在长岭居设有长平站，23号线（远期规划）还有永和站；同时，黄埔有轨电车1号线已经正式动工，2号线亦已立项。其中有多个站点位于长岭居。

　　在售刚需产品不多

　　根据袁叔踩盘的实际情况来看，现在长岭居刚需不多，除了实地常春藤有很大的货量在售，其它的项目已经不多了。

　　2018年长岭居出让三宗宅地，分别被天健地产、五矿集团、广州开发区交通投资集团拿下，未来有没有刚需产品？还有待验证。

　　与科学城、知识城相比：

　　与知识城、科学城的产城融合不同，长岭居更强调生态绿色发展观，从居住的纯粹角度出发，定位为东部绿色生态宜居新城。

　　科学城在售项目也不多，只有保利罗兰国际和科城山庄，价格相对较贵，在资金充足的情况下，两者相比，选择自住科学城较好，科学城配套和整体建设已经颇具规模，但缺点是价格较高。

　　长岭居五大在售楼盘分析

　　在售一手楼盘最低1.9万/㎡

　　通过实地踩盘，袁叔了解到长岭居目前在售的5个楼盘的基本信息。

　　下面来看一下具体情况：

　　实地常春藤

　　实地常春藤可以说是长岭居标杆楼盘了，销量也一直不错。整个楼盘规划建筑面积200万平方米，规划时间较长，货量大，但配套还有待完善。

　　在售：目前在推第6期，前面几期已经售完，2020年年底收楼。在售99㎡两房、113㎡三房产品。

　　价格：均价28000元/㎡

　　优点：项目靠近红旗水库，离主干道远，小区内整体环境不错；学校配套好；产品主打智能产品，设计比较现代，两个户型的洗手间宽敞适用。

　　缺点：两个户型客厅开间偏窄，开间只有3.6-3.7米。

　　实地常春藤的4、5期是位置最好的区域，配套也更丰富，但已经售罄。在售的6期靠近地块的东北面，靠山和水库，环境也不错，但出行距离也更长，到规划中的地铁口超过1.5公里。小区配套的市二中一直是常春藤的卖点，对看重学位的家长来说有着魔法般的吸引力。

　　珠江嘉园

　　楼盘位于黄埔区永和经济开发区永顺大道，整个楼盘体量不大，有十几栋，共1200户，目前大部分业主已经入住。

　　在售：82㎡两房、109㎡、 121㎡三房，带装修。

　　价格：均价19000元/㎡；其中三房位置比较好，在整个小区中间，所以价格高一些在22000元/㎡

　　优点：价格相比优惠；户型大多为南向；全部是现楼，买了可直接收楼。

　　缺点：产品是5年前的设计，相对过时

　　适合：对环境要求不是特别高，资金有限，刚需的置业者，可以考虑。

　　配套：周边学校配套不错，目前楼盘内有商铺在售，超市、商铺也已开业。

　　价格比较优惠，总体产品、配套等中规中矩，另外都是现楼，买了可直接收楼，适合预算不多的刚需客入手。

　　万科里享家

　　万科里享家整个项目净用地面积约10.3万㎡，总建筑面积约41.77万㎡，总规划15栋高层洋房，容积率3.0，绿化率35%，交楼时间是2020年8月。

　　在售：尾货在售，95㎡三房，117 ㎡、140㎡ 四房 ，精装修。

　　价格：21000元/㎡

　　优点：价格相对便宜，产品更现代

　　缺点：尾货，能选择的朝向和楼层不多。

　　整个楼盘还可以，看中的购房者需要尽快下手，现在是清尾货阶段，可选择的楼层、产品已经不多。

　　万科元培里

　　万科元培里位于长岭路以北、岭头村以东，总面积41631平，容积率1.5。

　　在售：洋房售完，在售合院别墅，联排别墅

　　特点：合院别墅比叠墅高一个层级

　　缺点：上下共有5层，爬楼累啊！

　　价格：600万-900万/套

　　合院已经不是刚需产品，元培里依托大路对面山景城的配套，生活便利度比其他别墅项目更高。

　　万科山景城

　　万科山景城的樾山组团，项目规划7栋叠墅、2栋高层，分为4叠和3叠产品，使用面积约145-260㎡。

　　在售：叠墅产品，叠墅产品分为三叠，每叠4层，通过电梯连接。

　　价格：（樾山组团）500万-600万一套。

　　缺点：花园小，不送车位，需另买。

　　叠墅产品市面上很多，而这个项目的特点有两个：1、入门级的“别墅”，满足部分人的别墅梦。2、相对于产权面积，有很多的赠送，按可以使用的面积来计，单价比较便宜。

　　中冶·逸璟台

　　位于广州主城区长岭居永顺大道，处三山环抱之间，环境较好。中冶·逸璟台总占地面积约6.7万平方米，容积率为2.0，总建筑面积约23万平方米（其中地上建筑面积约13.66万平方米），小区绿化率35%。

　　在售：叠墅毛坯发售

　　优点：叠墅只有上下叠，相对来说没有那么拥挤，居住体验比三叠的更好，花园也比较大，有60平方左右。另外项目离地铁口近。

　　价格：均价1100万元/套

　　缺点：价格较贵，离主干道较近。

　　逸璟台是中冶重点打造的产品，项目整体素质不错，在同级别的叠墅产品中，算是用心之作。

　　小结：

　　长岭居是政府规划的生态宜居新城，自然环境好，有轨道交通。产品和价格已经从刚需开始向改善过渡。同时，地铁23号线规划尚未获最终批准，有轨电车进展缓慢，区域配套和成熟仍需时日，也是需要正视的现实。

　　长岭居板块外有科学城、知识城、新塘、朱村等板块的竞争，可以说机遇与挑战并存。该板块从刚需置业的角度来看比较成功，已经开发完成的奥园春晓、岭南林语、金融街(000402,股吧)融穗御府等入住率都很高；从刚需向改善的过渡能否成功，需要时间验证。

　　以上就是袁叔对长岭居板块的分析，还有相关的疑问可以在评论留言，未来更多热门区域分析，敬请关注袁叔谈房。

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