土地住宅市场跑出长阳线 成都楼市进入“新津时间”

　　相较于2017年，2018年远郊区域成为成都土地市场供销主力，土地新增供应面积几乎翻倍，成交面积更是增长近200%。

　　土地供应有效增配的背景下，远郊的城市界面、城市产业、城市配套、城市生态、城市运营等都在“质变”。从成都城市发展的总体趋势来看，远郊房地产市场已经不缺成长空间，缺的只是发展时间！

　　位于成都以南的新津，楼市正在新一轮时间赛道上奔跑，几个关键信息可以佐证：

　　?2017年，新津的土地楼面地价达到5321元/㎡，虽然2018年有所回调，但仍达到4532元/㎡，在远郊区域独占鳌头，甚至直逼近郊；

　　? 2018年远郊成交楼面地价最高的10宗地中，新津独占7席；

　　?2018年上半年新津住宅市场去化加快，下半年虽受整体市场影响有所放缓，但成交均价保持在较高位。

　　在锐理君看来，新津堪称近两年成都楼市外扩的集大成者：有政策红利、有产业规划、有发展思路、有建设行动、有房企跟进、有市场支撑，土地和住宅市场更是连续跑出长阳线。

　　成都楼市，正在进入全新的“新津时间”！

　　Part.1

　　一枝独秀！

　　数十家品牌房企连续追高

　　在成都高质量发展示范片区、地铁和TOD综合项目建设等红利推动下，新津的房地产市场亟待重新挖掘，其中尤以土地价值为甚。

　　锐理君调取近五年新津的土地成交平均楼面地价数据发现：2017年，新津的土地成交平均楼面地价高达5321元/㎡；2018年虽有所回调，但仍达到4532元/㎡，这一数值远超同类型的其它远郊区域，甚有赶超近郊的趋势。

　　（2018年成都远郊各区市县土拍成交平均楼面地价一览）

　　2016年，新津的成交楼面地价还处在528.52元/㎡的“低位”；2017年，新津拉出了一条“长阳线”，年度平均成交楼面地价达到5320.85元/㎡；2018年的势头依然不减，远郊楼面地价最高的10宗地中，新津独占7席，且楼面地价排行前五的地块全部位于新津。

　　（2018年远郊成交地块楼面地价TOP10）

　　土地不断出货背后，是全国一线品牌房企的身影。据不完全统计，目前包括恒大、隆鑫、北大资源、融信、金融街(000402)、雅居乐、花样年、领地、保利、龙光、龙湖、中交等在内的20多家房企已悉数进驻新津。回顾拍卖现场情况，部分地块甚至引发上百轮举牌、数十家房企激烈争夺，楼面地价也屡次被刷新。

　　（新津部分品牌房企分布情况）

　　近期，针对2019年远郊尤其是新津房地产市场的发展走势，锐理君在业内作了一番调查，地产人对“房企为何会重仓新津？”基本持以下观点：

　　观点1

　　从战略布局角度，拿地新津只能尽早尽快

　　恒大是这一观点的强执行者。早在2016年，恒大就抢先战略布局岷江创新城，拿下9宗住兼商用地，合计423亩，当时的平均成交楼面地价仅467元/㎡，打造的恒大天府城邦项目，在2017年、2018年曾连续两年夺下新津市场销冠，为恒大在成都乃至全川实现跨越提供了重要支撑。

　　很多新进成都的房企，也首先选择落位新津。如中交地产就将在蓉首个项目落址新津牧山健康城版块的地铁10号线附近；领地、新城、金科等房企则通过收购的方式拿地，曲线挤进新津。

　　观点2

　　从平衡成本角度，操盘新津更灵活

　　前期不少在成都中心城区拿下高价地，实现城市占位的房企，会从平衡成本角度出发，选择热门的远郊区域布局。扼守成都南大门、主导天府新区智能制造产业园的新津，顺理成章成为首选。

　　如融信在2017年4月以16900元/㎡竞得金牛区百寿路一宗地后，又在2018年3月以4200元/㎡的楼面地价布局新津岷江创新城；太行瑞宏在主城青羊区开发了金沙城项目之后，第二个项目选址新津五津水韵城。

　　观点3

　　从持续深耕角度，强产业的新津值得投

　　如今，在城市总体架构优化、城市能级提升、城市产业换挡等多重机遇叠加下，新津不断驶入高质量发展的快车道，成为房企长线深耕的重点区域。2018年3月和4月，雅居乐就在新津连落两子，花样年、龙湖等房企也持续投资新津。

　　Part.2

　　供销趋稳！

　　住宅市场处在“新风口期”

　　2014年-2017年，新津区域住宅销量持续高企，2017年开始，住宅供销呈现爆发式增长，2018年受整体市场环境影响，新津的去化效果依然超过了2015年、2016年，处于平稳阶段。

　　2017年，新津住宅存量去化加速，去化周期下降为8个月；在2017年高去化的基础上，2018年新津加大了市场供应，年供应同比上涨60%，虽然目前数据端的去化周期有所延长，但从整体市场来看仍处于较平衡的供需状态。

　　锐理数据调查显示，新兴产业发展人口与城南高端外溢人群，构成了新津目前的购房主力军。购房群体的改变，也催动新津产品更新换代，住宅市场逐步由刚需过渡到改善，90㎡以下面积段成交占比逐渐缩窄，90-125㎡面积段成为区域成交主力。

　　（新津2017-2018年住宅月度成交面积段占比走势）

　　更值得关注的是，拥有不同开发理念、产品思路、建设力量的房企入驻新津后，赋予了整座城市全新的房地产市场形象、界面、标识、产品，这也与新津着力描绘的“高质量发展蓝图”完全同步。

　　新津住宅市场，正处于“新风口期”。

　　Part.3

　　价值裂变！

　　诸多利好为区域发展“导流”

　　在昨天发布的文章中，锐理君详细探寻了新津的城市价值（详情点击《连续六年挺进十强县 新津驶入高质量发展“快车道”》），众多规划、交通、产业、配套、政策方面的利好，正在为区域房地产市场发展“导流”。

　　高起点规划绘制蓝图

　　新津以成都建设美丽宜居公园城市为统领，谋划了“超级绿叶”这一城市总体架构，2019年将加快呈现“一心三城五镇”的城市空间布局。

　　TOD综合开发打破壁垒

　　地铁10号线在新津设站7座，将于2019年通车；今年，成都将大力建设13个TOD示范项目，下半年新津站TOD示范项目将开工建设；大力推行“TOD”营城的新津，正以轨道交通站点为核心，引领城市综合开发，“远距离壁垒”将在新津彻底被打破。

　　高质量产业提供支撑

　　2019年，新津将全力发展以新经济为主导的“两园一区”，走“高质量发展”道路，巩固“成南副中心 滨江公园城”的地位；区域的土地价值、产业价值和人口红利势必注入新动力(310328)。

　　“贴心”服务创造优质营商环境

　　新津通过“一门审批、四个一工作机制、四阶段精简层级、取消调整事项、批前指导服务”等措施，正在推行房地产项目“百日开工”计划，以贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革和优化营商环境的决策部署，深化工程建设项目行政审批制度改革。

　　如新津花样年·看今朝、雅居乐·锦城项目都已成功实现了“100天以内从拿地到取得施工许可证到开工”的项目开发，对追求开发速度和效率的房企而言，这样的服务保障无疑十分重要。

　　“未来城市的竞争将是城市营商环境的竞争，城市发展好不好关键是看哪座城市的改革开放做得最好，哪座城市的营商环境打造得最好。”中国国际经济交流中心副理事长魏建国的观点，正在新津不断得到实践。

　　重要提示

　　3月5日上午10:00，2019新津城市价值推介暨项目集中签约仪式将在新津城市名人酒店隆重举行。2019年新津的城市价值、生态魅力、生活品质、投资潜力等将集中呈现，多个与教育、医疗健康相关的项目将与新津集中签约。作为特邀方，锐理数据也将在现场解读2019年新津房地产市场的发展潜力、投资机会，欢迎各大房企踊跃报名参与。

　　活动主题：2019新津城市价值暨项目集中签约仪式

　　活动时间：2019年3月5日（星期二）上午10:00—11:30

　　活动地点：新津县岷江大道三段899号·城市名人酒店（荣森厅）

　　报名通道：识别下图二维码，或点击“阅读原文”报名

　　编辑 | qiu

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