最近深圳楼市刷屏事件,莫过于4月份住宅成交数据。一二手住宅总成交套数破10000套,引发业内深研兴趣。《粤港澳大湾区发展规划纲要》2月18日印发后连续两月,资产高地深圳成交量显著上升,买力喷发,“小阳春”舆情泛滥,似乎楼价又将一飞冲天。
小阳春并不能促成楼价大涨!
老股民均深知“量在价先”的道理,成交量上升对价格坚挺肯定会构成支撑力,这也是老股民入市时机把握和选股的原则之一。虽说这一股市定律搬到楼市不一定适用,但被叫嚣成“小阳春”,反对者的确提不出太令人信服的驳斥理由。
但是,有两个数据告诉我们,不要对未来房价走势抱过于乐观的预期。一是一手住宅成交量同比激增近四成,但环比下滑了12.4%;二是二手房均价仅小幅攀升0.9%至52787元/㎡。(一手住宅成交均价未公布,疑因深汕特别合作区纳入全市统计,均价水平将产生大幅变动。)
而近期多个楼盘在申领预售许可证时,备案价仍然被压制厉害,远未达开发商期望值,说明主管部门在控价方面立场坚定、态度坚决,绝无丝毫讨价还价余地。
深圳业内都知道,如果没有2016年10月4日“深八条”雷霆出击、持续服药,和2018年7月31日高层会议“坚决遏制房价上涨”的表态,深圳房价恐怕早已是另一番景象,包括香蜜湖、华侨城、后海等片区的楼价大概率会一次次刷新天花板。
房价水平在全国范围内处于云端的深圳,在广东省更是一枝独秀,无论是均价,还是极价,甚至已将省会城市广州甩出几条街。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发之后,香港、澳门与珠三角九城被融为一体,房价排名,深圳“被”坐上次席!
经历过1998年亚洲金融风暴血的洗礼的香港,经过短短几年的蛰伏,开始捍卫全球贵重资产的地位。从2003年开始,创造了房价连续15年上涨的“神话”,被称为“一个房价总是会创造奇迹的地方”。豪宅售价连续6年稳居全球第二贵,100万美元只能购买22㎡,屈居摩纳哥之后。
相比之下,一河之隔的深圳,房价走势的强劲势头丝毫不输于香港。2000年前,深圳原特区内商品房多在4000元/㎡上下,2004年市中心商品房价格约为6000元/㎡,但此后走出了“十年翻十倍”的壮阔行情,到2016年9月(“深八条”之前),全市的成交均价已经高达61600元/㎡,2016年10月份被调控到55611元/㎡。
后来的事,大家都非常清楚了。一纸调控令,将房价硬压在“5字头”水平,出现连续26个月的下跌,至2019年1月“罕见”上涨52元/㎡,整体下跌1499元/㎡,多个月份出现均价个位数的下跌,整体跌幅只有区区2.70%。期间出现“环比下跌6元,连续下跌18个月,势头还是比较猛的”插曲。
如果不是政策限制,深圳楼市将大概率复制香港轨迹,正如4月20日,“中国经济制度分析的第一人”、国际知名经济学家张五常在“大湾区与深圳的未来”高峰论坛上,发表《深圳是个现象吗?》主题演讲时提到:“深圳将成为整个地球的经济中心。”
支持张五常老先生此观点的理由非常丰富,包括喜提粤港澳大湾区中心城市地位、GDP排名大湾区之首、众多高级别规划利好支撑、创新动能勃发、世界500强纷至沓来、本土创新型企业发展迅猛等等。
因而,对房价上涨抱有过高期望的投资者,恐怕要失望了。事关国民经济和金融市场安危,国家不会任由房价在任何一个城市、任何一个局部市场出现大涨大跌,进而改变市场预期。
通过新房备案价和成交价的平稳走势,传导到二手房市场,形成置业投资者对楼价的“稳”预期,是可以理解、值得尊重的行政性导向,符合住建部去年8月份提出的“稳地价、稳房价、稳预期”指导原则。
地球的经济中心,房价如何表现?
相比于香港早已奠定的高房价基数,深圳房价爆发时,起点相对较低,因而,两地虽唇齿相依,但房价水平还存在较大差距。
而且,深圳的地域阔过香港,且区域间发展高度不平衡,导致全市各区之间的新房备案价水平相差悬殊,低者仅2万余元/㎡,高者12、3万元/㎡,最新获批的华侨城某豪宅备案单价在10-14.5万元/㎡。这种差距,在二手房市场表现得更加明显。
GDP已超越香港,张五常老先生预测“十年后深圳一带会超越美国的硅谷”。那么,深圳的房价水平能超过香港吗?
长期看,理论上存在可能!中期看,难!!短期看,难上加难!!!
住房体制不同,运行机制有异,香港的高房价本身是一个特例,甚至可以说是“孤例”,寸土寸金的现状极难改变,造成房价一再飙升。深圳开发用地同样紧张,但却面临消费力外溢对房价走高的牵制。何况,人均GDP和居民收入方面,深圳与香港均有较大差距,追平也需要“十年”左右的时间。那个时候再谈房价是不是超越,可能更现实一点。
对于粤港澳大湾区背景下的资产配置选择,深圳作为首选城市,恐怕会得到大多数业内人士的认可。所以,在深圳怎么选、选哪里、选什么,才是目前投资者最该关心的问题。
深圳湾惊艳全球
对标香港深圳,后海舍我其谁?
号召大家投资普遍10万+的房价高地,完全没有动员追高、抬升楼价之意。选择深圳,一定要考虑最能对标香港的区域,比如后海。
如果只有一票,深晚一兵时评(ID:swyb1201)会毫不犹豫地投给后海,深圳唯一可以对标香港中环的片区!
那么,有人可能要问了,前海中心呢?还有传统豪宅区华侨城、香蜜湖呢?
前海中心不用提了,毕竟有政策性限制,住宅供应稀少。目前扛着前海旗号的多是老前海,或前海中心外围区域。
笔者特地查询了这几个片区的二手房价格,其中,香蜜湖的小区均价在15万元以上的,包括有水榭花都、熙园、香蜜湖1号、中旅国际公馆、香域中央,最高者,接近17万元/㎡,也是福田所有小区里的最高价。
华侨城片区,只有纯水岸六期、十期和五期均价水平较高,在16-20万/㎡之间。
但后海的深圳湾,小区均价全部11万元以上,是福田、南山两区所有片区中的唯一!其中,超过15万元的小区可列出一长串名单,最高者超过18万元/㎡。
惊艳吧!
如果抛开别墅单轮高层住宅,深圳湾优势将更加明显。同时提醒大家注意的是,深圳湾房价最高的还不是住宅,是深圳湾1号这样的为顶级富豪度身定做的超级公寓,其价格甚至直追华侨城纯水岸二期的独立别墅。
作为后海片区中住宅相对集中的区域,深圳湾的表现极其抢眼。正如“一张白纸,好画最新最美的图画”所言,这是一片在干净地面上发展起来的城区,配套之丰富、高端,是其它片区无法比拟的,包括华润深圳湾万象城、海岸城、来福士广场、保利文化广场、深圳湾体育馆、深圳湾公园、深圳人才公园等,均令人十分向往。
这里也是产业集聚的全球性范本,包括腾讯、百度、华润、中海油、中铁南方、阿里、中建钢构、海王星辰、海信南方、恒大、君尚、百丽、喜之郎等一大批总部大厦,在深圳湾畔打造出最具大湾区形象的城市立面,与住宅小区互相辉映,带来的还有凯宾斯基、莱佛士、安达仕、木棉花等高星级酒店。
与香蜜湖、华侨城相比,后海片区(含深圳湾)待开发和纳入城市更新所提供的增量占尽优势,深圳湾超级总部还将带给世人更多惊艳和震撼。
深圳湾超级总部设计已定标
南山村城市更新单元将提供一批超高层建筑,包括1栋59层住宅楼、12栋65层住宅楼、44/49层商务公寓各1栋、1栋49层人才公寓+商务公寓、35/49层人才公寓各1栋、1栋61层的办公+商务公寓、1栋74层的写字楼,对后海楼价形成强力支撑。
十年前,当鸿威海怡湾在深圳房地产“秋交会”上展出“全球贵重资产”形象时,谁能料到今天的后海,真的已经成为“全球贵重资产”扎堆的顶豪之地。远见,真的是远见!
从产业类型看,后海的金融业已异军突起,服务业奋起直追,但创新科技产业一骑绝尘,总部经济规模已现,完全可以对标香港维港两岸。房价对标香港中环,后海舍我其谁?
四铁四山双湾五园,220米双塔资产
前方,浩瀚深圳湾,“春笋”、深圳湾1号T7分列两侧;背靠,大小南山、前海自贸区;向右,蛇口自贸区;向左,软件产业基地、南山科技园……
前天,登临双子湾项目35楼展示中心,体验了一下置身后海中心的豪迈气概,感悟湾区贵重资产的气息!
该项目将“地段,地段,还是地段”体现得淋漓尽致,10分钟可前往深圳湾口岸、蛇口码头,20-30分钟,瞬抵香港国际机场、深圳宝安国际机场,出行还有地铁9号线、12号线南油站无缝接驳,并毗邻地铁2号线登良站及11号线后海站。
站位片区中心,拥享山、海、城、园多重景观资源,包括“四山”,大小南山、蛇口山、赤湾山、独立山;“双湾”,深圳湾、前海湾;“五公园”,大小南山公园、深圳人才公园、荔林公园、四海公园、市政公园(在建),商务居家非凡之所。
这样的地段,当然需要最优设计和最高品质与之匹配。现场了解到,双子湾携手DIA丹健国际、梁志天等设计大师,打造大人物格局,大空间高度。
项目为220米高双塔建筑,45层,首层大堂层高约11米,4.5米通高奥的斯skyrise系列电梯,特邀迪拜塔、腾讯总部大厦设计者——英海特团队打磨超白玻双银LOW-E中空钢化玻璃幕墙。
据悉,双子湾规划总用地10447.84㎡,计容总建筑面积117010㎡,总建筑面积约151929.46㎡,在售的是4.5米层高奢阔景观产品,将由金碧物业和世界鼎级物业品牌第一太平戴维斯联袂,提供管家式服务。
本文首发于微信公众号:深晚一兵时评。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。
最新评论