12.5万二胎杀到！对广州楼市影响有多多多大？

　　作为人口红利最强劲的城市之一，广州再次用数据刷新了大家的想象力。

　　2019年，全市户籍人口新生婴儿预计突破25万，远超2017年的23万和2018年的21万，创下近年历史新高！

　　按照往年二孩占比过半的数据，可以预测今年或会新增12.5万个“二孩家庭”！

　　12.5万，乍看之下好像没有很多，但实际上足以撼动广州楼市。

　　去年，全市新房网签数量达到7.6万套，二手成交10万套。

　　今年，广州第一季度新房供应仅有1.5万套，而且已经是6年同期新高。

　　换而言之，这12.5万二胎家庭中哪怕仅有一半进入楼市，都会像是一颗深水炸弹！水花四溅！

　　那么，广州楼市将会因此掀起哪些巨浪？

　　影响一：广州楼市注定稳中有涨

　　首先，新生婴儿多了，买房的人肯定增加。

　　原因大家都清楚的，孩子的户口和学位，无一例外不和房子绑在一起。

　　与此同时，为人父母者总是想让小朋友有更好的成长环境，尤其是二胎的父母，难道会让两个小孩一直睡上下铺睡到18岁？

　　可以预见，这12.5万二胎家庭将转化为购房群体，在供需天平的一侧持续加码。

　　加上有最新的《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，进一步放宽人才落户的限制，购房需求源源不断，广州楼市将大概率上扬。

　　影响二：四房房源更加稀缺

　　除了利于楼市发展，12.5万二胎家庭还将影响着市场的产品结构。

　　在曾经的独生子女政策下，2+1或2+2+1的家庭大行其道，两至三房虽然不大，但也够住。

　　可是随着二胎放开，家里多一个娃，长辈帮忙照顾，一家六口的家庭结构，务必会让原本刚刚好的房子变得捉襟见肘。

　　四房项目，将是他们的换房首选。

　　不过嘛，换房不比买房容易。数据显示，广州四房供需失衡，已经连续4年上演。

　　数据来源：中指院，仅统计住宅、别墅

　　截至2019年2月，全新四房的库存量仅有1.2万套，近半年来，新增四房只有7千多套。

　　粗略计算，12.5万二胎：2万四房，这相当于6个二孩家庭抢1套四房！

　　然而，更严峻的还在后头。

　　按照全市新房价格，二胎家庭想买一套120平四房，平均需要362万，如果要买配套齐全，交通方便，教育资源较好的中心区？

　　数据来源安居客

　　对不起，你得备好500万！哪怕还清首套贷款先付四成，置业门槛也需200万+，每月还贷1.7万。

　　因此，目前大部分二胎家庭的现状便是：急需换房，也有一定资金，但远不到豪宅楼盘随便进，随时买的地步。

　　他们最想要的，将是性价比高，使用率高的四房。

　　影响三：这些产品变得抢手

　　在上述背景下，复式和N+1户型或将率先走红。

　　谈及N+1，相信大家还是比较了解。直白点说就是巧用各种方法，如珠江花城的产品就是将入户花园改为小房来增加实用面积，以普通三房的建面，实现四房的居住空间。

　　对于购房者来说，这相当于节省一个房间的面积，三四十万的购房成本。

　　至于复式，情况相对复杂一些。

　　2018年11月，广州国规委在公布《广州市规划管理容积率指标计算办法》，明确今后的复式住宅不能再通过中空部分实现面积增加。

　　而这，就让市场上“一层变二层”的传统复式没有空子可钻。

　　在这背景之下，经过改良的咬合复式开始流行起来。

　　咬合复式，即是通过奇数层和偶数层的垂直咬合，错落组成上下不重合的单元，（可以把上下两层想象为两个错位相扣的手掌）。

　　这种设计，既提高了利用率，又拓宽了采光面，还保留了挑高空间。

　　蜀黍整理了目前有N+1和咬合复式的新盘，可以发现这些楼盘大多人气高企，销量不错。

　　具体价格以项目公布为准

　　当然了，部分二胎家庭也算中产之家，资金相对充裕，买房时会更关注舒适度和居住质感。因此我们可以推测，他们换房会首选叠墅和高端社区。

　　具体来看，叠墅和咬合复式其实有异曲同工之妙，同样是错层叠加的设计，但前者胜在赠送面积更多，功能分区自由百变，带来“有天有地有院子”的别墅范。

　　以保利半岛为例，每栋叠墅分为上叠（A3：第一、五、六、七层+负一层），中叠（A2：第一、三、四层+负一层）和下叠（A1：第一、二层+负一层）。

　　比如上叠，业主可以直接由车库进入负一层，然后坐电梯直达一楼和五楼，其余楼层步行上下。

　　负一层的全部空间和七层的露台空间，都是赠送的，算上首层入户花园和挑空设计等，整个单位的实用率可以去到204%。

　　赠送面积较多，分层而居互不打扰，这种设计比较适合三代同住的家庭所购置。

　　除此以外，如金融街(000402)·融御这种江景纯四房社区，天河公园旁的新世界·天逸，有西关广雅实验学校加持的西关海，附加值多舒适度高，未来也将成为二胎时代中的“硬通货”，价值看涨。

　　具体价格以项目公布为准

　　最后，附上部分叠墅和高端四房项目名单，有二胎计划的中产们可以多加关注。

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