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12.5万二胎杀到!对广州楼市影响有多多多大?

2019-05-13 19:02:00 和讯名家 

  作为人口红利最强劲的城市之一,广州再次用数据刷新了大家的想象力。

  2019年,全市户籍人口新生婴儿预计突破25万,远超2017年的23万和2018年的21万,创下近年历史新高!

  按照往年二孩占比过半的数据,可以预测今年或会新增12.5万个“二孩家庭”!

  12.5万,乍看之下好像没有很多,但实际上足以撼动广州楼市。

  去年,全市新房网签数量达到7.6万套,二手成交10万套。

  今年,广州第一季度新房供应仅有1.5万套,而且已经是6年同期新高。

  换而言之,这12.5万二胎家庭中哪怕仅有一半进入楼市,都会像是一颗深水炸弹!水花四溅!

  那么,广州楼市将会因此掀起哪些巨浪?

  影响一:广州楼市注定稳中有涨

  首先,新生婴儿多了,买房的人肯定增加。

  原因大家都清楚的,孩子的户口和学位,无一例外不和房子绑在一起。

  与此同时,为人父母者总是想让小朋友有更好的成长环境,尤其是二胎的父母,难道会让两个小孩一直睡上下铺睡到18岁?

  可以预见,这12.5万二胎家庭将转化为购房群体,在供需天平的一侧持续加码。

  加上有最新的《广州市引进人才入户管理办法实施细则》,进一步放宽人才落户的限制,购房需求源源不断,广州楼市将大概率上扬。

  影响二:四房房源更加稀缺

  除了利于楼市发展,12.5万二胎家庭还将影响着市场的产品结构。

  在曾经的独生子女政策下,2+1或2+2+1的家庭大行其道,两至三房虽然不大,但也够住。

  可是随着二胎放开,家里多一个娃,长辈帮忙照顾,一家六口的家庭结构,务必会让原本刚刚好的房子变得捉襟见肘。

  四房项目,将是他们的换房首选。

  不过嘛,换房不比买房容易。数据显示,广州四房供需失衡,已经连续4年上演。

  数据来源:中指院,仅统计住宅、别墅

  截至2019年2月,全新四房的库存量仅有1.2万套,近半年来,新增四房只有7千多套。

  粗略计算,12.5万二胎:2万四房,这相当于6个二孩家庭抢1套四房!

  然而,更严峻的还在后头。

  按照全市新房价格,二胎家庭想买一套120平四房,平均需要362万,如果要买配套齐全,交通方便,教育资源较好的中心区?

  数据来源安居客

  对不起,你得备好500万!哪怕还清首套贷款先付四成,置业门槛也需200万+,每月还贷1.7万。

  因此,目前大部分二胎家庭的现状便是:急需换房,也有一定资金,但远不到豪宅楼盘随便进,随时买的地步。

  他们最想要的,将是性价比高,使用率高的四房。

  影响三:这些产品变得抢手

  在上述背景下,复式和N+1户型或将率先走红。

  谈及N+1,相信大家还是比较了解。直白点说就是巧用各种方法,如珠江花城的产品就是将入户花园改为小房来增加实用面积,以普通三房的建面,实现四房的居住空间。

  对于购房者来说,这相当于节省一个房间的面积,三四十万的购房成本。

  至于复式,情况相对复杂一些。

  2018年11月,广州国规委在公布《广州市规划管理容积率指标计算办法》,明确今后的复式住宅不能再通过中空部分实现面积增加。

  而这,就让市场上“一层变二层”的传统复式没有空子可钻。

  在这背景之下,经过改良的咬合复式开始流行起来。

  咬合复式,即是通过奇数层和偶数层的垂直咬合,错落组成上下不重合的单元,(可以把上下两层想象为两个错位相扣的手掌)。

  这种设计,既提高了利用率,又拓宽了采光面,还保留了挑高空间。

  蜀黍整理了目前有N+1和咬合复式的新盘,可以发现这些楼盘大多人气高企,销量不错。

  具体价格以项目公布为准

  当然了,部分二胎家庭也算中产之家,资金相对充裕,买房时会更关注舒适度和居住质感。因此我们可以推测,他们换房会首选叠墅和高端社区。

  具体来看,叠墅和咬合复式其实有异曲同工之妙,同样是错层叠加的设计,但前者胜在赠送面积更多,功能分区自由百变,带来“有天有地有院子”的别墅范。

  以保利半岛为例,每栋叠墅分为上叠(A3:第一、五、六、七层+负一层),中叠(A2:第一、三、四层+负一层)和下叠(A1:第一、二层+负一层)。

  比如上叠,业主可以直接由车库进入负一层,然后坐电梯直达一楼和五楼,其余楼层步行上下。

  负一层的全部空间和七层的露台空间,都是赠送的,算上首层入户花园和挑空设计等,整个单位的实用率可以去到204%。

  赠送面积较多,分层而居互不打扰,这种设计比较适合三代同住的家庭所购置。

  除此以外,如金融街(000402)·融御这种江景纯四房社区,天河公园旁的新世界·天逸,有西关广雅实验学校加持的西关海,附加值多舒适度高,未来也将成为二胎时代中的“硬通货”,价值看涨。

  具体价格以项目公布为准

  最后,附上部分叠墅和高端四房项目名单,有二胎计划的中产们可以多加关注。

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(责任编辑: HN666)
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