John WORTH：房地产信托具有长期多元化投资优势

　　和讯网消息 2019年中国财富论坛于本月6日至7日在青岛举行，本次论坛围绕“财富助力航运贸易金融创新”这一主题展开，论坛由青岛市人民政府主办，《财经》(博客,微博)、《财经》智库承办，和讯网作为特邀媒体全程直播。

John WORTH

　　全美房地产投资信托协会（NAREIT）研究和投资推广事务执行副总裁、前美国国家信用社管理局首席经济学家John WORTH在论坛的全体大会“逆周期下的财富管理新格局”上发表演讲。

　　以下为讲话实录：

　　John WORTH：谢谢，财富管理这个问题，首先从微观角度来看，就是从家庭、个人的角度来看，我重复一下其他专家讲的关键词：长期视角。多元的配置还有长期投资视角，我作为美国经济的决策者，过去在美国的金融监管机构工作过，我其实想跟大家分享一下，对经济的逆周期运行也是好的。

　　房地产信托有什么样的好处？

　　我们来讲长期的投资视角。在长期，怎么把投资组合更好多元化呢？我们研究表明，房地产市场是非常好的投资多元化的领域，因为房地产在经济中扮演非常重要的角色。总体的股权投资回报和房地产回报之间的相关性和其它相关性相比要更低，比如说对公基金和私募，和整个股票市场，他们之间的相关性非常低？为什么？因为房地产是非常独有的供应方的功能，你可以快速提升供应量，只要有需求。但是在房地产的产品供应是很难的，一个地产，一个物业完全开发出来，是要很长时间的。从长期来看，我们如果看长期投资时期，我们会发现房地产和其它的金融经济的部门之间的相关性，随着时间推移这个相关性会越来越低。投资组合在美国是这样的，个人有15%-20%的资产最好投到商业地产，并不是说住房，而是投入到能产生租金的地产。绝大多数的美国人，他们都多多少少有这种投资，在房地产这块。比如说任何一个人在美国，你自己有养老金的积累，中间会通过资管公司有一部分是投入房地产，这种投资也是每年累计，在不断增长，最终达到15%的最优占比。他们使用的载体是房地产投资信托，现在40%的美国人有房地产投资信托的份额，总市值是一万亿美金。回报是使他们的投资组合多元化。

　　我想问一个问题，从宏观经济角度来看，怎么看待这个问题，我们有哪些有效工具。我觉得有些工具对个人投资组合有好处，同时对经济宏观表现有好处，在美国过去，我们碰到了金融危机和金融的衰退，我们发现在美国出现了信贷的危机，我们发现的就是银行募集新资金比较困难，对某些资产类别，大家比较忧虑。全球的经济受经济危机的影响，美国也是。这其中也有一些亮点，就是房地产信托投资，资产负债表当中和其它的资产类别相比，它的杠杆率较低，金融危机爆发后，它是重新拓展业务，重新募集大量基金的类别。它对整个宏观经济的运行是有好处的，因为有大量资金的涌入商业地产，而且促进了经济的扩增。其实不仅保护了个人投资者，而且我们出台相应的政策，能够使经济摆脱衰退，能够尽快进入扩张的阶段，我觉得这是房地产投资信托非常独特的效应。恰恰源于它独有的结构，在市场中可以很快募集很多资金。能够帮助个人，也能够帮助经济。

　　主持人：大家知道美联储不出意外的话，在7月开启降息的进程，Martin MAURER您怎么看？现在不仅是美国，包括很多经济体都在降息，全球再次面临货币大宽松的局面，货币的宽松，经济的低迷，对各个国家的财富管理行业意味着什么？会有哪些影响？

　　John WORTH：美国货币对美国经济的影响，我们现在看到有一些泡沫的活动，有一些投机的活动，在行业当中存在，但是它们并不是广泛存在的。而且它们潜在的风险窗口和以前不太一样，2008年有贷款支持的债券，那时候是低品质的借贷，后来引发了金融危机。金融危机都是不一样的，不能总是利用上一次金融危机爆发的因素预测下一次金融危机。目前状况说，我们没有看到像上一次金融危机那样预警的状况。在2014年、2015年时候，金融危机之前有很多迹象，但是现在并没有看到。

　　主持人：中国现在财富管理的规模非常大，其中一部分越来越配置在美国市场上，大家对美国的经济状况，包括美国的股市，房地产市场也好非常关心。您作为一个来自美国的投资专家，中国未来有更大的规模和比例投资在美国市场，您有什么建议？这么大的财富管理需求如何在美国更好地规避风险，实现它的价值。

　　John WORTH：我想关键的就是和前面谈的话题是一样，首先就是要有长期投资的视角，不要只是说利用短期的波动或者短期的配置来获利，要覆盖各个不同的资产类别，要有长期的承诺，而且渡过短期波动。目前美国的投资状况，美国经济进入危机的可能性，对我来说是很低的，但是经济放缓的可能性应该是比较高的，看起来，我们陷入了经济放缓的第二年，当我们进入到危机的时候，通过用汽车行业的类比就是发动机过热了，我们陷入了缓慢经济增长的时期。当然，目前利率比较低，世界各地利率都是比较低，主要是因为世界各地增长都是非常缓慢的。

　　主持人：我还是要问Libra的问题，您对这个问题的前景也好，它的发展，您是怎么看？

　　John WORTH：和其他专家的意见是一致的，有这么多的各种加密货币，这些技术大家很感兴趣，其实主要还是技术应用问题，作为一个投资的产品，我觉得这个还是非常有风险的东西，脸书的做法和方案，我觉得在美国市场，美国的支付系统其实都不知道Libra到底是干吗，其它产品早已完成了它想完成的使命，获得说有了Libra之后，使得支付体系更加有效吗？不好说，我个人的理解，我觉得Libra，它好像也不是革命性的东西，它也不是填补了过去消费者需求当中的空缺，至少在资产管理角度来说，没有填补这个空缺。这个还是投机性的投资，高度风险的投资，它的最终目标是什么呢？加密货币最终的目标是什么？我觉得最终实现的价值非常有限。